(new)ויקטורי
הכי יקרה בעיר

הכי יקרה בעיר

שכונת מורשת העתידה להיות הגדולה בעיר הולכת ונבנית, ובינתיים מתברר שרמות המחירים בה מרקיעות שחקים • מומחי הנדל"ן המקומיים מסבירים מדוע היא יקרה יותר מהשכונות החדשות שכבר מאוכלסות, מה תהיה השפעת תכנית מחיר למשתכן אל אופי האוכלוסייה ולמה המשקיעים עדיין כאן

(צילום: מודיעין Newsׂ)

את תנופת הבנייה האדירה במתחם העצום בו הולכת ונבנית שכונת מורשת בלתי אפשרי לפספס. עשרות עגורנים מתנוססים מעל לאתרי הבנייה הרבים, בעוד שמאות משאיות וכלי עבודה מתרוצצים ביניהם.

פניה של השכונה העתידה להיות הגדולה בעיר הולכים ומתבהרים בימים אלו, כאשר בראש ובראשונה מתברר כי מחירי הדירות בה יקרים באופן משמעותי מאלו שבשכונות הוותיקות של מודיעין, וגם מאלו שבשכונות נופים וציפורים החדשות יחסית. כך למשל דירת 5 חדרים בפרויקט של קבוצת MORE תעלה לכם לא פחות מ-2.749 מיליון שקל, דירת 6 חדרים בפרויקט ELLA מתומחרת ב-3.16 מיליון שקל, וכדי לרכוש מיני פנטהאוז בן 5 חדרים בפרויקט נופי ארגמן תאלצו להיפרד מ-3.095 מיליון שקל.

השכונה החדשה תתפרש על פני שטח של 1,686 דונם, וייבנו בה כ-4,200 יחידות דיור, כאשר 3,614 יחידות מהן יהיו יחידות דיור בבנייה רוויה. 70% מתוכן (2,529) מיועד לדיור בר השגה במנעד של שלושה, ארבעה וחמישה חדרים, כאשר לפחות 20% מהן, כ-505 יחידות דיור, מיועדות לתושבי העיר.

שוחחנו השבוע עם אנשי הנדל"ן המקומיים, שמסבירים מדוע רמות המחירים גבוהות באופן משמעותי משאר חלקי העיר, כיצד תשפיע תכנית מחיר למשתכן על אופי השכונה ומה מקומם של המשקיעים.

"מפציצים במחיר"

כרמית פינקר ממשרד U נכסים מסבירה מדוע המחירים כה גבוהים: "המחירים גבוהים כי 70% מהשכונה הלכו למסלול 'מחיר למשתכן', ולקבלנים נותרו רק 30% למכירה בשוק החופשי. מחיר למשתכן מימן לקבלנים את הפרויקט, אז אין להם לחץ למכור. לכן ב-30% שהן הדירות הגדולות יותר הקבלנים 'מפציצים' במחיר. הקבלן יכול למשוך את מכירת הדירות עד הכניסה וקבלת המפתח. ככל שקבלן מוכר יותר הוא מעלה את המחיר יותר, מפני שהלחץ למכור פוחת. בסוף, את כל הדירות שהשאיר הוא רק משביח ומקבל על זה יותר כסף".

יש עוד סיבה?

"שכונת מורשת זו הקרקע האחרונה לשיווק, זאת מפני ששכונת 'גבעת שר' עומדת בפני בירוקרטיות שונות ועוד לא בטוח האם תוקם או לא. גם אם כן, מדובר בסיפור של כשמונה שנים, מה שאומר שכרגע ההיצע היחידי לדירות יד ראשונה זו שכונת מורשת. בשל כך הקבלנים לא ממהרים, כי אין להם תחרות".

מחיר למשתכן ישפיע על אופי השכונה?

"ימים יגידו, אך בעיני זו הולכת להיות אחת השכונות היקרות בעיר, בהמשך לציפורים ולנופים. גם מפני שאין בנייה עתידית כרגע, וגם משום שהשכונה מתוכננת היטב. בנוסף, מחיר למשתכן במודיעין יקר ביחס לשאר הארץ, מה שגורם להגעה של אוכלוסיות איכותיות בעלות אמצעים, כי הקרקע במודיעין יקרה יותר".

יש נוכחות של משקיעים בשכונה?

"פחות. מאחר והדירות המוצעות במורשת הן גדולות ויקרות, כמעט ואין משקיעים. רוב מי שמגיע הם משפרי דיור או כאלו שבאים מחוץ לעיר".

הבנייה בדומה למטרופולינים אחרים בארץ לא תהווה בעיה?

"אני מבינה את החשש, אך נראה בעתיד מה תהיה השפעה. מודיעין היא עיר מנותקת שלא מגיעים אליה בדרך מבחוץ. לכל שכונה המרכזים שלה, למעט המע''ר ששם באמת כולם מתאספים. אם למשל אתה גר באבני חן, לא תלך לקנות דגים בכרמים. לכן הקונספט שלה, בשל היותה 'מגה שכונה', הוא שעושים הכל כדי שלא תצטרך לצאת ממנה והכל יהיה בתוכה".

איך נראות בינתיים רמות הביקוש?

"יש ונרשמה עליה בכל הארץ ובמודיעין, עם שיא ברכישת יד ראשונה בחודשיים האחרונים. לאחר הקורונה אנשים לא הוציאו כסף זמן רב והבינו שחשוב להם להשקיע בבית, משפרים את הדיור ולוקחים בתים יותר מרווחים. בשאר הערים יש הרבה יותר היצע ממודיעין, לכן הביקוש תמיד יהיה גבוה. גם שכבר יש בתים הם נחטפים מהר מאוד. אנשים משלמים מחירים שמשאירים אותנו בהלם".  

"המחיר גבוה ממה שרואים היום"

מנשה צורי ממשרד התיווך צוריאל נדל"ן, מסביר שרמות המחירים צפויות להיות אף גבוהות יותר ממה שנראה כיום. "המחירים גבוהים בכל השכונות החדשות. הם לא יותר גבוהים מבחינה 'נומינלית'. הכוונה למחיר שיווק, אך אם ננתח לעומק נראה שריאלית המחיר במורשת יותר גבוה משכונת נופים. כשאנחנו מדברים על זמן כניסה לעוד שנתיים לדוגמה, צריך להוסיף לכך שכירות, מדד תשומות בנייה, עלויות מימון ושינויי קבלן, בין 10-20% לשנתיים, למחיר שמציג הקבלן. גם היום המחיר האמיתי הוא גבוה בהרבה ממה שרואים".

עוד מוסיף צורי: "מחיר למשתכן אמורה לתת מחירים נמוכים יותר, כמו בשכונת הכרמים. בסופו של דבר השכונה לא תהיה יותר יקרה מכולם, בגלל מעין חוק 'כלים שלובים' שיאזן את המחירים בעתיד בין השכונות. יישארו פערים קטנים, אך לא כמו בערים גדולות, שם יכולים להיות פערים עצומים בין רחוב לרחוב".

יש אלטרנטיבה למי שלא זכה במחיר למשתכן?

"כ-60% מדיירי השכונה הם אנשים שקנו במחיר למשתכן, ומי שזכה בהן. הקבלנים ניסו לייצר דירות 'פרימיום', דירות 5-6 חדרים שמן הסתם יותר יקרות. הרוכשים מעדיפים את נופים, אך מכיוון שההיצע הולך ואוזל הם פונים לעבר מורשת. אין להם אלטרנטיבה אחרת".

יש משקיעים בשכונה?

"כן, משקיעים נמצאים בכל מקום, יש להם כמה כוחות שמניעים אותם. הראשון הוא הרצון לשמור על שווי הכסף, מפני שכוח הקנייה הולך וקטן והוא הולך לאיבוד. הם מעדיפים להמיר את השקלים לאבנים ובעצם כך לשמור על ערך הכסף. אם מוסיפים לכך את שווי הכסף הנמוך כיום, מקבלים לחצי קנייה ולחצי ביקוש מצד משקיעים ואנשים. משפחות ממשיכות לגדול, גירושים, הזדקנות וכולי מובילים לביקוש רב לנדל"ן".

צוריאל מוסיף ומסביר על סוגי הרוכשים המתעניינים בנכסים במורשת: "כרגע יש שלושה סוגי עסקאות שאני מטפל בהן בשכונה. יש את ההיצע שיש לקבלנים, שיודעים להביא את האנשים הנכונים לשם, יש קבוצות רכישה שמבצעות עסקאות יד שנייה ויש את זוכי מחיר למשתכן, שאנחנו עוזרים להם בבחירת הנכסים ומאתרים בעבורם את הדירה הטובה ביותר בשבילם, לאו דווקא על פי גודל אלא על פי פרמטרים שלא תמיד הם מודעים להם כמו כיווני אוויר ואור. ברגע שמדובר בהגרלה על הדירות סביר להניח שלא תקבל מה שתרצה, ואנו עוזרים בכדי לקנות את הטוב ביותר עבורך עם הכסף שיש לך".

יהיה אופי שונה לשכונה?

"אין יותר מדי חידוש בשכונה. אם יש ייחוד כלשהו שאפשר לדבר עליו זה הפארק הטכנולוגי, שיכול לשנות מעט את אופי השכונה. בגדול, כמו בכל שכונה בעיר, גם נופים וגם מורשת מתוכננות תחת הסכם גג, מה שאומר שבניית מבני הציבור צריכה להסתיים יחד עם האכלוס. שם העירייה שותפה יחד עם מנהל מקרקעי ישראל בשיווק הקרקעות, אז הכספים מתקבלים מלכתחילה ולא תהיה בעיה כפי שקרה בשכונות אחרות. מבני הציבור והשירותים השונים יוקמו כבר בזמן האכלוס".

המחירים הגבוהים לא משפיעים על רמות הביקוש?

"רמות הביקוש גבוהות היא מפני שאין אלטרנטיבות. בשכונות הישנות המחירים יחסית נמוכים ובחדשות גבוהים הרבה יותר, אך אני די בטוח שבסוף הכל יתאזן והפערים יצטמצמו. לקבלנים יש 2,000 יח"ד לשיווק שלא קיימות בכל העיר. לא היו כמעט עסקאות השנה ביחס לשנים עברו. מי שלא מבין בטוח שבמורשת הביקוש הכי גדול. זה לא נכון, הסיבה היא רק מפני ששם יש היצע גדול".

"אחוז המשקיעים עולה"

מי שמספרת כי בשכונת מורשת דווקא כן נרשמת נוחות משמעותית של משקיעים היא ליזה טולדנו ממשרד רי/מקס מור: "חלק גדול מהשכונה הוקצה למחיר למשתכן, דבר שהיה אמור להביא למחירים נמוכים לעומת שאר שכונות העיר, אבל שוק הנדל"ן כיום במודיעין 'בוער'. השוק מוצף קונים וההיצע בדירות יד שנייה נמוך, ובעקבות כך מחירי הנכסים במודיעין כולה האמירו ומאמירים. מוכרים חוששים להוציא את בתיהם למכירה לפני שהם קונים, מהחשש שלא יצליחו לרכוש נכס לאחר המכירה. מיעוט נכסי יד שנייה למכירה הביא את המוכרים לחפש מוצא בדירות יד ראשונה בשכונת מורשת. הדירות אשר לא נמכרו למחיר למשתכן תוכננו כדירות יוקרה גדולות ומרווחות, ואלו נמכרות למשדרגים מקרב תושבי שאר שכונות העיר. ושוב, הביקוש, לצד אופי הנכסים המוצעים למכירה, גרם לעליית מחירים של הנכסים גם בשכונת מורשת".

מי הם אותם רוכשים?

"רוב הרוכשים הינם משדרגים מקרב תושבי מודיעין. גם משקיעים נכללים בקרב הרוכשים. אחוז המשקיעים בנדל"ן בתקופה האחרונה עלה בכל רחבי הארץ, ובאופן דומה גם בשכונת מורשת. ניתן לציין כי גם חלק גדול מרוכשי מחיר למשתכן רכשו את הדירות להשקעה ולאו דווקא למגורים".

איך מסבירים את רמות הביקוש הגבוהות למרות המחירים היקרים?

"להערכתי, בלי קשר למחיר למשתכן, מצב שוק יד 2 הרווי קונים ובעל היצע נכסים נמוך הוא הגורם המרכזי להיענות הרוכשים לרכישת דירות בשכונה, שהפכה להיות האלטרנטיבה היחידה כיום במודיעין למשדרגים בעיר".

כרמית בירנבאום וניר בן מנשה ממשרד לב הנדל"ן, מוסיפים: "זה מורכב מכמה פרמטרים. הראשון הוא מפני שאנשים רוצים דירה חדשה מקבלן. בנוסף, השכונה יושבת על ואדי ענבה, כך שאנשים רוצים גם את החדש וגם ליהנות מהנוף של הטבע ממול. שוק המשכנתאות והריביות הנמוכות, שמאפשרים לכל אחד משכנתא שלא יכול היה לקחת בעבר,  מוסיפים להשתוללות המחירים שאנחנו רואים כיום. מחירי הבתים חד משמעית בעליה, הם בשיא. מי שקונה היום מקבלן ב-20/80 וצמוד למדד תשומות הבנייה, משלם המון כסף והמחירים שם לא יורדים מאף שכונה בעיר, למרות שהאכלוס יהיה בעוד שנה-שנתיים מינימום. כל נכס שיוצא למכירה לא מחזיק הרבה זמן על המדף. גם אצל הקבלנים יש טירוף ברמות הביקוש לנכסים, כי ההיצע בשאר חלקי העיר נמוך מאוד.  בשכונות החדשות ההיצע רחב הרבה יותר ומשמש פלטפורמה עבור מי שלא מוצא את מה שהוא מחפש בשכונות הוותיקות".

אופי השכונה יהיה דומה לזה של השכונות הוותיקות?          

"אנחנו מעריכים שכן, רואים את זה גם לפי שכונות נוספות כמו הנביאים והכרמים. בהן למרות שיש מחיר למשתכן אופי השכונה לא נפגע. להפך, בתוך חמש שנים הדירות הללו יוצאות לשוק והן מבוקשות ונמכרות בשווי שוק כמו כל נכס אחר. יש גם משקיעים בשכונה, הם תמיד באזור, במיוחד כשרמת מחירי הקנייה על הנייר נמצאת מתחת לרמת המחירים בשוק. משקיעים שהצליחו לשים את ידם על נכסים יביאו את המכה".

(new)שלומי תבלינים 18.5.20