(new)ויקטורי
העתיד נראה יקר

העתיד נראה יקר

את העשור האחרון סיימה מודיעין כעיר שרשמה את עליות מחירי הדיור הגבוהות בארץ, וזו רק ההתחלה: לאחר סיום בניית שכונת מורשת תיכנס העיר להקפאת בנייה שתימשך חמש שנים לפחות, עד לשלב ב', ומומחי הנדל"ן המקומיים מסכימים שהתוצאה תהיה התייקרות משמעותית נוספת

(צילום: דוברות העירייה)

25 שנים חלפו מאז הקמתה של מודיעין, והעיר שנועדה לייצר פתרונות דיור מוזלים למשפחות צעירות הלכה ושינתה את פניה.

בעשור האחרון הייתה מודיעין העיר בה נרשמו עליות המחירים הגבוהות ביותר בארץ, כאשר על פי נתוני האתר יד 2 רשמה מודיעין עלייה של 55% במחירי דירות 4 חדרים בין השנים 2010-2020, זאת לעומת עלייה ממוצעת של 46% בכלל הארץ. אם בתחילת העשור עמד מחירה של דירה כזו במודיעין על 1.35 מיליון שקל, הרי שכיום עומד המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בעיר על 1.92 מיליון.

בשנים האחרונות חוותה מודיעין, שוב, תנופת בנייה אדירה, כאשר לא פחות משלוש שכונות חדשות נבנו או נבנות בימים אלו, אולם גם תוספת של למעלה מ-7,000 יחידות דיור לא הביאה למיתון בעליות המחירים. גם תכניות כמו מחיר למשתכן, שכללו 70% מיחידות הדיור שנבנות כעת בשכונת מורשת, לא הביאו להקלה כלשהי, אלא אפילו להיפך, כאשר את מה ש"הפסידו" חברות הבנייה על הדירות הקטנות הן החזירו לעצמן בבניית דירות גדולות יותר ויקרות יותר.

שר האוצר, אביגדור ליברמן, אמר לאחרונה, לאחר הפרסום כי עליות מחירי הדיור בשנת 2021 יסתכמו בסביבות ה-11%, כי אם יהיה מדובר בהישג אם תצליח הממשלה לעצור את עליות המחירים ב-2022 על 6%. במסגרת העיסוק התקשורתי במשבר הדיור מסכימים כל המומחים ואנשי המקצוע כי תמונת המצב ברורה למדי, ועליות המחירים יימשכו גם בשנים הקרובות.

במודיעין, כך נראה כרגע, תמונת המצב צפויה להיות קשה עוד יותר. שוק הנדל"ן המקומי רותח, כאשר ברבעון השלישי של השנה נמכרו בעיר לא פחות מ-723 דירות (מקום רביעי בארץ). לאחר אכלוסן הכמעט מלא של השכונות הציפורים ונופים, ופחות משנה לפני שראשוני תושבי שכונת מורשת ייכנסו לבתיהם, צפוי שוק הנדל"ן המקומי לשנים ארוכות ללא בנייה חדשה בעיר, זאת מאחר ובעיריית מודיעין מעריכים כי תחילת בניית שלב ב' של העיר והשכונות החדשות תתחיל רק בעוד חמש שנים לפחות. שוחחנו השבוע עם אנשי המקצוע בשוק הנדל"ן המקומי, כאשר המסקנה שלהם ברורה: העתיד נראה יקר.

"טיפה בים"

אוהד סבן, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בחברת דונה, הבונה למעלה מאלפיים יחידות דיור ב-16 מתחמים בשכונת מורשת, הסביר השבוע למודיעין NEWS מדוע המחירים בעיר ממשיכים לטפס למרות בניית השכונות החדשות: "מודיעין ממוקמת בשורה אחת עם ערי המרכז ברף העליון של המחירים, חד משמעית. מלבד העובדה שהעיר פשוט טובה ונמצאת במיקום מעולה ועם אוכלוסייה חזקה, האוכלוסייה שהגיעה לעיר בשנות ה-90' כבר מבוססת ונמצאת כרגע במצב שבו הילדים שלהם מחפשים פתרונות מגורים, והם מוכנים לסייע להם לקנות בעיר בכדי להיות קרובים אליהם. כך שזה קהל שעושה סוג של השקעה בנדל"ן מבחינתו, אבל עבור המשפחה שלו ולא בהכרח להשכרה".

בשלב ב' של העיר 25-30% מהדירות יהיו קטנות. עובדה זו, יחד עם עליית מחירי הקרקע, יכולה להביא למצב שמודיעין תהיה פחות אטרקטיבית עבור הקבלנים?

"מודיעין לא תהיה אטרקטיבית עבור הקבלנים יותר ממה שהיא עכשיו, גם אם ישתנה תמהיל הדירות".

פורסם לאחרונה שמודיעין תהיה אחת הערים בהן ישווקו קרקעות לבנייה במסגרת תכנית דומה למחיר למשתכן. זה ישפיע על הפעילות שלכם?

"מבחינת מכרזי דיור לזוגות צעירים כמו תכנית מחיר למשתכן, אי אפשר לדעת כמובן היום איזו תכנית תהיה באוויר כאשר השלבים הבאים ייצאו לדרך. זה נתון שיכול להשפיע מאוד, לצד סימן שאלה האם העיר מודיעין בכלל תשתתף בעתיד במכרזים האלו, מאחר וכבר היום בערים עם מחירי דיור גבוהים לא מציעים מכרזים כאלו".

אשת הנדל"ן המקומית כרמית פינקר, בעלת המשרד U נכסים, סיפרה השבוע: "בשנה החולפת מחירי הדירות בעיר עלו בממוצע כללי של כ-15%. בנוסף, בשלב הנראה לעין שכונת שר העתידית להיבנות נמצאת בסימן שאלה וקיימות התנגדויות לבנייתה, ומאחר ואין תכניות מאושרות לבנייה עתידית מסיבית בעיר לאחר שתסתיים בניית שכונת מורשת, הצפי לעליית מחירים נוספת הינו ודאי".

בניית השכונות החדשות וההיצע הנרחב לא היו אמורים להביא למיתון בעליות המחירים?

"בשנים האחרונות ראינו בעיר בנייה מסיבית, בעיקר בשכונת מורשת, אך מאחר והשכונה שווקה ברובה במסלול מחיר למשתכן נותרנו עם מחירים גבוהים, מהסיבה שיתרת יחידות הדיור (כ-30%) שנמכרו בשוק החופשי עלו באופן ניכר. היזמים לא ממהרים למכור אותן על מנת למצות את המחיר עד תום, וכל זאת בזמן שעלויות הבניה ממומנות לו באופן ישיר דרך הרוכשים שרכשו במסלול מחיר למשתכן. צריך להבין שבעיר כמו מודיעין, שנושקת ל-100 אלף תושבים, 1,300 יחידות למכירה לשוק החופשי זה היצע מצומצם ביותר בפריסת בניה של 5-6 שנים, טיפה בים, וזו הסיבה המרכזית שמחירי הדירות החדשות עולים ללא הפסקה. בנוסף, כתוצאה ישירה מכך, משפרי הדיור שקונים כעת דירות חדשות מעלים את רמת המחירים של דירות יד 2 בעיר".

העובדה ששלב ב' של העיר עדיין לא נראה באופק תביא בהכרח לעליות מחירים?

"בנוגע לשלב ב של העיר כרגע זה נראה רחוק מתמיד ועדיין קשה לצפות מתי יצא לדרך, ולכן כל עוד לא ישחררו קרקעות ביחס קרוב או שווה לגידול האוכלוסייה, וכל עוד ההיצע לא יעלה או לפחות ישווה את רמות הביקוש בעיר, לצערנו לא נראה התמתנות בעליות המחירים, שלא לדבר על ירידות".

"לאט מדי, מאוחר מדי"

תפסנו השבוע לשיחה גם את אמנון מרחב, מי שהיה סגן ראש עיריית מודיעין וכיום מכהן כנשיא התאחדות הקבלנים, שמסביר מדוע גם הבנייה המסיבית בעיר בשנים האחרונות לא השפיעה על רמות המחירים ומה צופן לנו העתיד.

"זה לא סוד, גם שרי השיכון והאוצר מדברים על המשך עליות המחירים בשוק הדיור, כאשר להערכתנו 2021 תגמר בעלייה של למעלה מ-10%, כשברור שגם בשנה הבאה תהיה עלייה נוספת. למה זה קורה? מדברים על בועה, אבל יש צורך אמיתי בדירות וההיצע נמוך מהביקוש באופן משמעותי. במדינת ישראל צריך להתחיל לבנות בכל שנה 70-80 אלף יחידות דיור, בעוד שהממוצע בשנים האחרונות עומד על פחות מ-50 אלף".

אם אתה מדבר על ההיצע, איך יכול להיות שבניית שלוש שכונות חדשות בעיר לא מובילה למיון בעליות המחירים?

"מודיעין היא חלק ממה שמתרחש בכל מדינת ישראל. זה לא שאם במודיעין בונים הרבה אז לא יהיו עליות מחירים. בסופו של דבר השוק בישראל קטן, מדינה קטנה, אז המחסור נותן את אותותיו ומושך איתו למעלה את כל השוק. מודיעין היא אזור מבוקש מבחינה נדל"נית, כך שאני מניח שגם כאן הביקוש גדול מההיצע. אי אפשר לנתק את מודיעין מכלל הארץ. אפשר לנתק את הפריפריה, אבל מודיעין היא לא כזו, היא באזור הביקוש של מרכז הארץ. כשבתל אביב יזם משלם שלושה מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור, עוד לפני שהתחיל לבנות, אז כל המחירים בארץ עולים. קח למשל את בית שמש. עד לפני למעלה משנה מכרו שם קרקע במכרזי רמ"י (רשות מקרקעי ישראל. ע"ק) בסביבות 500-600 אלף. אתה יודע כמה שילמו השנה על אותה קרקע? 900 אלף שקל. ואתה מדבר פה על בית שמש. זה מושך את כל המדינה. יזם שלא יכול לקנות בתל אביב כי הקרקע בשמיים, אז הוא קונה במודיעין ויותר יזמים מתחרים על הקרקע הזאת והמחירים עולים".

יכול להיות שלאף אחד אין אינטרס להוזיל את מחירי הדיור?

"גם לקבלנים, והצהרנו את זה מעל לכל במה, האירוע לא טוב. שוק הנדל"ן זה שוק שדורש ודאות ויציבות. כל פעם הם מנסים משהו אחר – מחיר למשתכן ומחיר מטרה ואפס מע"מ וכולי – וזה זורק את השוק לאי ודאות. ברגע שהמחירים עולים כולם רוצים להשתתף בחגיגה, אז מחירי הקרקע עולים ומחירי תשומות הבנייה וגם המחירים של יצרן המטבחים עולים. בסופו של דבר, כל השוק נמצא באי יציבות טוטאלית. תחשוב על חברות הבנייה הגדולות, שמחזיקות מאות ואלפי עובדים, הן כל הזמן צריכות להחזיק עוד ועוד קרקעות לשנים הקרובות כדי לשמר את מעמדן, אז הן משלמות יותר על הקרקע ותורמות לעליות המחירים. אז באנו ואמרנו למדינה: 'תפסיקו לשלוף שפנים מהכובע', זה לא עובד. את משבר הדיור לא פותרים עם גימיקים, אלא עם תכנית מקצה לקצה".

ובמידה והמדינה תעשה באמת את מה שצריך – שיווק מסיבי של קרקעות וקיצור הבירוקרטיה – חברות הבנייה יכולות להשלים את המחסור בתוך כמה שנים?

"כדי שהקבלנים יוכלו לבנות 70-80 אלף יחידות דיור בשנה אנחנו צריכים ידיים עובדות, אותן מביאים בעיקר מחו"ל. הממשלה הנוכחית הביאה במסגרת חוק ההסדרים כמה רפורמות שמטפלות גם בזה. נתנו למשל לקבלנים עוד 30 אלף עובדים, חצי זרים וחצי פלסטינים, העבירו רפורמה שנועדה לקצר את הליכי רישוי הבנייה וקידמו התחדשות עירונית. אבל התהליכים קורים לאט מדי ומאוחר מדי. יש פה כשל רב מערכתי, שכתוצאה ממנו נוצר מחסור משמעותי בדירות ולכן המחירים מזנקים. הממשלה הולכת בכיוון הנכון, אבל זה מאוד-מאוד איטי ומינורי. המחירים עוד ימשיכו לעלות בשנים הקרובות".

 

 

(newשלומי תבלינים חדש 13.10.21