מחלקים
למקומות, היכון, רכוש!

למקומות, היכון, רכוש!

הסכם הגג שעליו חתמה לפני שלושה חודשים עיריית מודיעין עם המדינה, כדי לבנות ארבע שכונות חדשות וכמעט 12 אלף דירות, פתח את הסכר למירוץ לדירה. לאחר המתנה של מספר חודשים וישיבה על הגדר בהמתנה להטבות הממשלתיות. שכונת "נופים" היא הלהיט הבא בתור.

עד ה-15 לספטמבר יכולים הקבלנים והיזמים להגיש את המעטפות הסגורות ובתוכן הצעות המחיר לרכישת הקרקעות בכשלושים מתחמי בניה בשכונה החדשה. אבל העובדה שרק בספטמבר ייפתחו המעטפות ונדע מי זכה באיזה מתחם, לא מפריעה כבר עכשיו ליזמים ולסוכנויות תיווך להתנהג כאילו הקרקע כבר שלהם. מודעות ענק בעיתונים על כנסי הסברה והרשמה ופרטים על מחירים מפתים, קוראים לציבור לבוא ולהינות מהנחות של עד  30% מתחת למחירי השוק במודיעין.

אלא שהפעם השתלטו קבוצות הרכישה על השוק וכפי שזה נראה כעת - שכונת "נופים" תיבנה בעיקר באמצעות קבוצות רכישה ולא חברות קבלניות. כדי להבין מהי בדיוק קבוצת רכישה, מה היתרונות והחסרונות, עשינו סדר והשוואה, לא ממש מדעית, בין קבוצות הרכישה.

מהי קבוצת רכישה?

כשקבוצת אנשים פרטיים מתארגנת לרכוש קרקע על מנת להקים עליה בניין מגורים משותף היא נקראת "קבוצת רכישה". זאת להבדיל מחברה קבלנית או יזם, שקונה קרקע על מנת למכור אותה אחר כך לציבור הרחב. בעבר היה לקבוצת הרכישה יתרון במיסוי של פטור ממע"מ על הקרקע, אלא שהפטור בוטל בשנת 2011

מדוע יש התנפלות כעת של קבוצות רכישה על מכרזי שכונת נופים?

כי ראו שיש קבוצות רכישה שהצליחו, וכי הציבור שנכווה בעבר מקבוצות רכישה שנתקעו, שכח את ניסיון העבר. גם הרעיון לחסוך כרבע ממחיר הדירה מפתה, אבל חשוב לזכור שצריך לבדוק היטב את רצינות היזם שמאחורי קבוצת הרכישה. וההמלצה העיקרית: להצטרף לקבוצת רכישה רק עם יזם שיש לו ניסיון מוכח בהקמת קבוצות רכישה ובאיכלוס פרויקטים.

שחקן ראשון: "מנהל מגורים ישראל"

"מנהל מגורים ישראל" שבבעלות מוטי פלד היא קבוצת יזמות שכבר הקימה לפחות שתי קבוצות רכישה במודיעין וכיום נבנות עשרות דירות עבור חברי הקבוצות בשכונת הציפורים. החברה החליטה להיכנס גם לנופים ובדעתה להקים מספר גדול של קבוצות רכישה.

את "מנהל מגורים ישראל" משווקות מספר סוכנויות נדל"ן ממודיעין ומחוצה לה, בהן "נחלת בנימין", "רימקס 2000", "פיקס נדל"ן" של יאיר דרף ו"בי נדל"ן". כולם משווקים את קבוצות הרכישה תחת השם "פסגת האחדות".

המתחמים: אשר נדיבי מ"נחלת בנימין" מסביר: "יש בשכונת נופים כשלושים מתחמים שבהם ייבנו 1,850 דירות וחברת 'מנהל מגורים ישראל' מתכוונת לקחת כאלף יחידות דיור. זאת תהיה קבוצת הרכישה הגדולה ביותר שקמה בישראל. החברה תגיש הצעות מחיר לכעשרים מגרשים לפחות כדי לזכות באלף יחידות דיור".

המחירים: מיני פנטהאוז 4 חדרים ב- 1,130,000 שקל, מיני פנטהאוז חמישה חדרים ב-1,330,000 שקל, פנטהאוז ב-1,530,000 שקל ודירות גן ב-1,630,000 שקל. ההון העצמי הנדרש לא יעלה על 40% מערך הדירה.

מדוע יהיה כדאי להירשם אצלכם?

"כי לחברת מנהל מגורים ישראל יש ניסיון רב בקבוצות רכישה. החברה הקימה כבר עשרות קבוצות רכישה בשנים האחרונות. מדובר בחברה גדולה ויציבה, בעלת גב פיננסי ואיתנות מול הבנקים. זאת להבדיל מקבוצות אחרות. אצלנו העיסקה תהיה הכי בטוחה".

מה היתרונות שאתם מציעים?

"אנחנו מתחייבים למחירים הכי נמוכים, מתחייבים לביטחונות מלאים על הכסף ועובדה שכבר נרשמו באמצעותנו ושאר המשווקים של הפרוייקט 150 חברים בקבוצת הרכישה שנקראת 'פסגת האחדות'".

שחקן שני: "גרופהום"

הפרויקט של גרופהום בשכונת נופים משווק על-ידי סוכנות תיווך הנדל"ן "כל בית" שבבעלות מאיר גלעדי, שמשרדיה נמצאים במרכז הקבלנים בעיר, וכן סוכנות התיווך "רימקס". הפרוייקט כולל 255 דירות של 3 / 4 / 5 / 6 חדרים, בבניינים מדורגים הצופים לנוף פארק מול ואדי ענבה. מדובר במתחמים בגודל של כ- 256 דונם וטיילת בגודל של כ-8.5 דונם. הפרויקט כולל שלושה מתחמים שעליהם תתמודד החברה במכרזים:

מתחם A שבו יהיו בסה"כ 86 דירות, ב-11 בניינים מדורגים עם נוף לפארק, 8 דירות בכל בניין, 4 קומות מגורים, 2 דיירים בכל קומה. בפרוייקט הזה יהיו דירות 4, 5 ו-6 חדרים. זהו מתחם ארוך שמשקיף על ערוץ נחל ענבה שנמצא צפונית לו. מתחם B שכולל סה"כ 105 דירות, ב-9 בניינים הפזורים בצורה היקפית אשר יוצרת פארק פרטי באמצע לכל דיירי המתחם. מתחם C כולל סה"כ 64 דירות, ב-8 בניינים מדורגים עם נוף לפארק, 8 דירות בכל בניין, 4 קומות מגורים, 2 דיירים בכל קומה. יהיו גם דירות שלושה חדרים, שהיזמים עדיין לא יודעים בדיוק את התפזורת שלהם בתוך הפרוייקט

המחירים: גלעדי: "מחירי דירות שלושה חדרים שיהיו בשטח נטו של 80 מ"ר יעלו 980 אלף שקל שזה ממש 30% מתחת למחיר השוק הרגיל. דירות ארבעה חדרים בשטח ממוצע של 100 מטרים רבועים יעלו 1,180,000 שקל, דירות חמישה חדרים בשטח של 125 מטרים רבועים יעלו 1,480,000 שקל. זה הבסיס. טרם תימחרנו דירות של שישה חדרים ודירות גן ופנטהאוזים, כי אין לנו כרגע את הפרטים הסופים כמה דירות מסוגים אלה יהיו במתחמים שאנחנו רוצים. אבל בגדול זאת הזדמנות פנטסטית לרכוש דירה מתחת למחירי השוק בהנחה מאד משמעותית".

בעלי המקצוע שילוו את הפרוייקט: משרד רואה חשבון שטינמץ-עמינח, מהגדולים והמוכרים בישראל, כנ"ל גם  משרד עורכי הדין נשיץ-ברנדיס, שמאי המקרקעין הותיק דורון ברינקר ומשרד האדריכלים "ציפור אדריכלים" שתיכנן בין השאר את שכונת "ציפור" במודיעין הקרויה על שמו ששמה הוסב לשכונת הכרמים.

שחקן שלישי: "אור נכסים"

עו"ד שגיא אורנשטיין הוא בעלי "אור נכסים" סוכנות הנדל"ן שהוקמה במודיעין לפני כשנה. אור נכסים משווקת "קבוצת רוכשים" ולא קבוצת רכישה, אותה יוזמת ומקימה חברת הנדל"ן "נאות המכבים" שדווקא לא מעיר המכבים מודיעין אלא מנתניה ובין בעליה גם איתי תירוש, בנה של חברת הכנסת (ומנכ"ל משרד החינוך) לשעבר - רונית תירוש.

עו"ד אורנשטיין מסביר את ההבדל: "קבוצת רוכשים מתארגנת לרכוש שטח אדמה אבל בניגוד לקבוצת רכישה שבה חברי הקבוצה רוכשים את הקרקע במשותף, והמחיר הסופי של הדירה לא ידוע עד שמסיימים את הבניה, הרי שבקבוצת הרוכשים מי שניגש למכרז הוא קבלן שהקבוצה מינתה והוא רוכש את המגרש בעבורם".

המיוחד בהסדר: המכרז מותאם על פי רצונות חברי הקבוצה שנרשמו מראש. כלומר, אם רוב הרוכשים ירצו לקנות דירות גן, הקבלן יגש למכרז על מתחם שבו ניתן לבנות הרבה דירות גן, לכן הקבוצה תשכור אדריכל עוד לפני המכרז וכך תעשה עבודת התיכנון על פי רצונות חברי הקבוצה.

המתחם והמחירים: שלושה מתחמים על הכוונת להגשת המכרזים והם כוללים בניית 180 יחידות דיור בתמהיל של 3 חדרים בשטח 75-80 מ"ר ובמחירים שטרם תומחרו, 4 חדרים בשטח 100 מ"ר ובמחיר של 1,280,000 שקל ודירות 5 חדרים בשטח של 125 מ"ר ובמחיר של 1,550,000 שקל. "בפרוייקט יהיו  דירות גן ודירות פנטהאוז אולם אלה טרם תומחרו", הסביר עו"ד בורנשטיין.

היתרון בשיטה: כל רוכש יודע בדיוק היכן ממוקמת הדירה ולא כמו בקבוצת רכישה שאחרי הזכיה במגרש עושים הגרלה. החברים בקבוצת הרוכשים יידעו מראש באיזו קומה ומה מספר הדירה, לכן הודאות גבוהה כי גם מחיר הדירה נקבע ולא ישתנה במהלך הבניה. בורנשטיין: "ההסכם הוא מול קבלן ולכן המחיר הסופי ידוע וקבוע, כך גם מיקום הדירה. אין הפתעות בעליות מחירים במהלך הבניה. הדירות נמכרות מראש ולכן לא צריך להשקיע בפירסום ושיווק וזה הרבה כסף שמוזיל את התימחור. יש גם התחייבות שחוזי הרכישה יבוצעו וייחתמו אחרי ה-1 לספטמבר כלומר אחרי שחוק מע"מ אפס אמור להיכנס לתוקף כפי שהבטיח שר האוצר יאיר לפיד. כך שכל מי שירכוש דירה במחיר נמוך מ- 1.6 מיליון שקל והוא עומד בקריטריון של מע"מ אפס, ירויח בגדול".

ליווי פיננסי: "נאות המכבים", באמצעות "אור נכסים", מספקת ערבות בנקאית לתאריך מסירת הדירה, "עם אפס אחוזי סיכון בעיסקה מול הקבלן ודרישה להפקיד מקדמה נמוכה בך 20% בלבד ממחיר הדירה".

מתי נכנסים לדירה? "המפתח לדירות החדשות יימסרו לדיירים בתום שלוש שנים מהזכיה במכרז".

שחקן רביעי: "קבוצת אילה אגם"

החברה עוסקת בנדל"ן שנים רבות עם ניסיון של עשרות פרוייקטים שבהם הקימה קבוצות רכישה. באילה אגם מדגישים כי "החברה היא מספר 1 בבנק לאומי מבחינת הכרה ביכולת הפיננסית שלה ובגב הכלכלי וזה מעניק יתרון גדול לרוכשים שלוקחים משכנתא. כי הבנק גובה מלקוחות שלנו ריבית נמוכה יותר מאשר הוא גובה מאחרים". כך איתן לוי, מבעלי החברה.

את אילה אגם בשכונת נופים משווקת סוכנות הנדל"ן של זאב שומכר. החברה ניגשת למיכרזים על שלושה מתחמים ובהם 184 דירות: "פסגות מודיעין": מתחם במרכז שכונת נופים מאופיין בבנייני מגורים גבוהים בני חמש קומות עם פארק פנימי, במתחם יוקמו דירות 4, 5, ו-6 חדרים וכן פנטהאוזים ודירות גן.

המתחם השני הוא "פסגות נופים" גם הוא במרכז השכונה וגם בו יהיו דירות 4, 5, ו- 6 חדרים וכן פנטהאוזים ודירות גן. בשני המתחמים פסגות מודיעין ופסגות נופים המחירים יהיו זהים: דירת ארבעה חדרים תעלה 1,200,000 שקל ולגבי שאר הדירות אלה טרם תומחרו.

המתחם השלישי שאגם תיגש אליו הוא "פסגות על הפארק" שממוקם בקצה הצפוני של נופים ומשקיף על נחל ענבה. המתחם יכיל דירות מדורגות ויכלול דירות גן ופנטהאוזים וכן דירות 4 ו-5 חדרים במחירים ממוצעים של 1,300,000-1,350,000 שקל לדירת ארבעה חדרים.

היתרונות: שומכר: "יש פירוט מדוייק של הדירות, הבטחה למיקום המדוייק של הדירה וללא הגרלה.  אבל היתרון הכי גדול שלנו זהו הוודאות המלאה שיש בפרוייקט. אין הפתעות ועם הניסיון העשיר שלנו בשיווק קבוצות רכישה, יכולת התימחור היא מדוייקת מאד, מה שמגביר את הביטחון בהצלחת העיסקה".

שחקן חמישי: "לוטוס מודיעין"

סוכנות אנגלו-סכסון במודיעין משווקת את קבוצת רכישה "לוטוס מודיעין" בשכונת נופים. היזמים הם תומר מתן ק.ר. בע"מ ואקטיב ישראל בע"מ. לדברי יגאל יונה מאנגלו-סכסון מודיעין, "סקר שביצעו המארגנים בקרב משפרי הדיור במודיעין מצביע על ביקושים לדירות עם ערך מוסף כגון גינות, גגות ומרפסות פתוחות וכן לדירות גדולות בנות 6 חדרים. לכן החליטו היזמים להתמודד על רכישת מגרשים המיועדים לבניית בניינים בני 4 או 8 דירות בלבד, שיאפשרו הקמת פרויקט יוקרתי".

מה בונים? "דירות מיני פנטהאוז בנות ארבעה חדרים עם מרפסות בגודל של כ-40 מ"ר במחיר של כ- 1,180,000 שקל, דירות פנטהאוז דופלקס בנות 6 חדרים וכן דירות גן 4.5 ו-5 חדרים עם גינות".

למה להצטרף אליכם?

"כי חברת תומר מתן וחברת אקטיב ישראל הן מחלוצות מארגני ומקימי קבוצות הרכישה בישראל, עם ניסיון של 15 שנה ומסירה בפועל של מאות יחידות דיור לאורך השנים, תוך עמידה בלוחות הזמנים ותקציב הפרויקט".

הליווי המקצועי: "הקבוצה תקבל ליווי מקצועי ממיטב אנשי המקצוע בענף הנדל"ן, כמו משרד עורכי הדין יעקב סלומון ליפשיץ, ממשרדי עורכי הדין הגדולים בארץ אשר מתמחה בין היתר במקרקעין, משרד האדריכלים הוותיק יעקובוביץ' אדריכלים וכן שורה ארוכה של בעלי מקצוע כגון מפקח הנדסי צמוד אשר יפקח מטעם חברי הקבוצה על תהליכי הבניה יוודא את איכות הביצוע בפועל, יועץ מס לטיפול מלא בנושא חבויות המס בקבוצת הרכישה וכו'. הקבוצה תהנה מליווי בנקאי שיאפשר קבלת אשראי והלוואות למימון הרכישה ויבטיח את חוסנה הכלכלי של הקבוצה". 

(צילום יהודה גולן)   

יאיר דנון