(new)ויקטורי
אושרו תוספות בניה משמעותיות בפארק הטכנולוגי ובמרכז עינב

אושרו תוספות בניה משמעותיות בפארק הטכנולוגי ובמרכז עינב

חשיפה בלעדית: ועדת המשנה לתיכנון ובניה של עיריית מודיעין סיימה בימים אלה לגבש קריטריונים שיביאו למהפכה של ממש באזורי המסחר והעסקים של העיר, כלומר בפארק הטכנולוגי ובמרכז עינב. מדובר בפרוגרמה שבמסגרתה יאושרו תוספות בניה משמעותיות למבנים בשני מרכזי העסקים, המסחר והמלאכה בעיר, מתוך כוונה להגדיל את היצע שטחי המסחר והמשרדים ולהתאימם לצפי הגידול של העיר מודיעין. בשנים הקרובות.

התוכנית החלה להתרקם בעקבות ההכנות לשינוי תוכנית המתאר הקיימת של מודיעין והנהגת תוכנית מתאר חדשה בשם "מד 2035", שנמצאת כרגע על הפרק לקראת סיכום וגיבוש. במסגרת הכנת תוכנית המתאר החדשה עומד צוות ההיגוי בראשות האדריכלית נעמה מליס בפני הגשת הקריטריונים לראש העיריה, כאשר אחד הפרקים המרכזיים בתוכנית הם אזורי המסחר והתעסוקה.

במסגרת זו המליצו המתכננים להגדיל את היצע שטחי המסחר והמשרדים בעיר ולהתאימם לגידול הצפוי באוכלוסיה. לדברי המתכננים, כבר כעת שטחי המסחר בעיר והמשרדים אינם מספיקים לצרכי האוכלוסיה ולכן יש להגדילם בתוכנית המתאר החדשה.

אולם עד שתוכנית המתאר החדשה 2035 תאפשר את ביצוע השינויים, הכירה ועדת המשנה לתיכנון ובניה בצורך המיידי והדחוף לאפשר כבר עכשיו את הרחבת שטחי המשרדים והמסחר בשני המתחמים ולפיכך אושרו קריטריונים שייכנסו לתוקף כבר במהלך החודשיים הקרובים. אלה יאפשרו לבעלי נכסים לבצע תוספות בניה משמעותיות ולהעלות "על הדרך" את ערך נכסיהם בשיעור ניכר.

ואלה הקריטריונים להגדלה

במסמך שהגיש מהנדס העיר צחי כץ לוועדת המשנה לתיכנון ובניה הוא מסביר את ההליך המהיר: "עד לסיום תהליך אישור תוכנית מד 2035 הכוללנית ועל מנת לא לעצור את התפתחותה הכלכלית של העיר ועל מנת לא לפגוע בעקרונות שייקבעו, מציע אגף ההנדסה הנחיות שבמסגרתן תתאפשר הגדלת שטחי התעסוקה בתוכניות נקודתיות. ההנחיות גובשו כמובן בשיתוף המחלקה המשפטית של העירייה ולבסוף הוצע נוסח מוסכם  שאושר החודש בועדת המשנה לתיכנון ובניה, נוסח הכולל חמישה עקרונות מנחים לתוספות בניה. יצויין כי מדובר במבני מסחר מלאכה ומשרדים באזור הפארק הטכנולוגי ובאזור המלאכה עינב בלבד.

"ההנחיה הראשונה מאפשרת לבנות בתוך חללים סגורים הקיימים כיום בבנייני משרדים ומסחר, כגון מרתפים, גלריות ועוד, וכן להקטין חללים כפולים הנמצאים בבניינים.

"ההנחייה השניה מאפשרת תוספת בניה של שתי קומות נוספות למבנה קיים, כשהגובה הכולל של שתי הקומות החדשות לא יעלה על שמונה מטרים בסך הכל. הנחיה זו תאפשר את בניית תוספת שתי הקומות בתנאי שהן לא תחרוגנה מקווי הגבול של המבנה הקיים, כלומר לא יבלטו החוצה. להנחייה זו יש הסתייגות הקובעת כי אם היזם קיבל בשעתו הקלה בגובה המבנה בעת בנייתו, גובה ההקלה שניתנה לו בעת בניית הבניין, יקוזז מתוספת שמונת המטרים שמותרים לו כיום.

"ההנחייה השלישית קובעת כי לגבי תוספת שתי הקומות החדשות, סך השטח הבנוי החדש לא יעלה על תוספת של 25% מהשטח הכולל של המבנה הקיים.

"ההנחייה הרביעית קובעת כי בפארק הטכנולוגי בליגד בבניינים שבהם ישנם משרדים בלבד ולא שטחי מסחר חנויות מלאכה או מחסנים לוגיסטיים, תותר תוספת בניה של עד 40% משטח המבנה הקיים, גם תוספת בניה זו תשמש למשרדים בלבד.

"ההנחייה החמישית קובעת כי במרכז עינב תותר תוספת בניה בהיקף של עד 40%, הנחייה זו מתייחסת למבנים רב תכליתיים ולבנייני משרדים, כלומר רוב המבנים שנמצאים על השדרות הראשיות בעינב, בהן רחוב המלאכות, רחוב החרט, ושדרת התעשיות, כמובן שגם כאן התוספות מתייחסות להנחיות הראשונה והשניה המפרטות את תוספות הבניה שיאושרו".

ומה לגבי תוספת חניות לרכבים עקב תוספות הבניה? לגבי נושא החניות סוכם כי יתקיים בוועדה דיון נפרד כאשר יוצעו פתרונות חניה, כמו חפירת חניון תת קרקעי במבנים שבהם הדבר ניתן או לחילופין בניית חניון על גג המבנה מעל הקומות החדשות שייבנו.

תודה ל"רפורמה 101"

באגף ההנדסה בעירייה הסבירו כי רוב המגרשים והמבנים במרכז עינב כבר שווקו ונבנו ולמעשה בעינב נותרו מספר בודד של מגרשים. גם הפארק הטכנולוגי כמעט מלא, כך שכיום, כשאוכלוסיית העיר מונה 98 אלף תושבים, שטחי המסחר והמשרדים בעיר בתפוסה מלאה כמעט, אז מה יהיה כשהעיר תגיע בשלב ב' ל-230 אלף תושבים ותכפיל את עצמה? גם תוספת שטחי המסחר והמשרדים במע"ר החדש לא יספיקו ולכן הוחלט להקדים תרופה למכה.

מה שאיפשר את הצעד יוצא הדופן של ההחלטה על ההנחיות המקילות החדשות היא הרפורמה בחוק התיכנון והבניה (רפורמה 101) בשמה העממי יותר. עד כניסת הרפורמה לתוקף אישורי הרחבה כפי שניתנו עכשיו היו בסמכותה של ועדת התיכנון והבנייה המחוזית שיושבת בלוד וזו לא ששה להעניק אישורים לתוספות בנייה. מאז נכנסה רפורמה 101 לתוקף הועברו סמכויות אלה לידי הוועדות המקומיות בעיריות, כך שכיום ועדת המשנה לתיכנון ובניה של העירייה יכולה להעניק את ההקלות ואת ההיתרים לתוספות הבניה.

ועדת המשנה החלה מיד לנצל את הסמכויות החדשות שקיבלה. לפני חצי שנה חשפנו כאן את התוכנית הגדולה למתן הקלות ותוספות בניה לדירות מגורים ברחבי העיר, כולל סגירת חללים ותוספות של חדר לכל דירה ועליות גג וכן מרתפים ואף מרפסות.

"כמו שיש תושבים שרוצים להרחיב את דירתם בעוד חדר כך ישנם גם בעלי עסקים שרוצים להגדיל את שטחי המבנה שבבעלותם", אומר מיכאל חרל"פ, מחזיק תיק הבינוי במועצה. "גידול העיר מביא עימו ביקוש נוסף גם לשטחי מסחר ומשרדים. בתוכנית המתאר 2035 יינתן מענה לשטחי מסחר ומשרדים נוספים, אבל עד שהתוכנית תושלם, אנחנו בועדת התיכנון והבניה חייבים לתת מענה לעליה בביקוש לשטחי מסחר ומשרדים באזור התעסוקה ובמלאכה וכך אנו עושים עתה".

ומי ירוויח מזה?

כפי שפורסם כאן לפני חודש, העירייה מתכוונת להקים מע"ר נוסף באזור הפארק הטכנולוגי ואף למשוך לשם קו רכבת מתחנת הרכבת מודיעין מרכז דרך שדרות עמק בית שאן. כך שהמתחם יהפוך למעשה למרכז המסחרי והעסקי של העיר. בצירוף מקרים או שלא, לשכת השמאים הארצית הציבה את הפארק הטכנולוגי כפארק המוביל בפוטנציאל העיסקי שלו בתחום המשרדים ובאטרקטיביות שלו.

בסקירה שפירסם השבוע אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים, לגבי מקומות אטרקטיביים עתידיים לבנייני משרדים במרכז, נמצא הפארק הטכנולוגי של מודיעין במקום הראשון מבין חמישה אתרים כשאחריו נמצאים אזורי התעשייה של חולון, מתחם האלף במערב ראשון, מתחם BBC בבני ברק ליד קניון איילון  וקריית המדע ברחובות.

מי ירוויח מזה? ראשית בעלי החברות והעסקים בעינב ובפארק הטכנולוגי. יזמים שבנו בניינים ויוכלו לשדרג אותם כעת בעוד שתי קומות ייהנו מתוספת שטחי נדל"ן מניב שיכניסו להם משכירות הכנסה כספית נוספת. חברות כמו מגה אור שבונה קומפלקס מסחר ומשרדים בפארק הטכנולוגי ומחזיקה במספר מבנים מסחריים רב תכליתיים במרכז עינב, או חברת CPM שבנתה את בניין האטריום בפארק הטכנולוגי ועומדת בפני בניית אטריום 2, תוכלנה להשביח את הנכסים שבבעלותם.

מרויחה נוספת מכך היא עיריית מודיעין, שתגדיל באופן משמעותי את ההכנסות מארנונה שלא למגורים, בעקבות הגידול בשטחי המסחר והמשרדים. כיום, מכלל תשלומי הארנונה מהווה הארנונה לעסקים כ-38% וברור שלאחר שהנחיות המאפשרות תוספות בניה של 25% ו-40% יוצאות לדרך, הארנונה מעסקים בעיר צפויה  לחצות את קו 40% מסך ההכנסות מארנונה בתוך שנה שנתיים.

מרוויחים נוספים הם בעלי העסקים הקיימים במקומות אלה, בעיקר בתי קפה, מסעדות, ונותני שירותים עקיפים לחברות, כמו חברות ניקיון וגננות, ציוד משרדי, שליחויות ועוד, שייהנו מתוספת עסקים משמעותית ולגידול בהכנסות.

ומי יפסיד? המבקרים והעובדים. הצפיפות באזורי התעסוקה והמלאכה תעלה, בעיות חנייה יתווספו, פקקי תנועה אולי לא יהיו אבל עומס התנועה יגדל. השאלה העיקרית היא האם תצליח העירייה להגדיל את היקף ותדירות האוטובוסים הנוסעים מאזורי המלאכה והתעסוקה למרכז העיר.

צילום ארכיון

 

(new)בשר בכפר, מוזל בכפר 26.8.20