ומה נעשה ביום סגריר?

בשנים הקרובות יוכפל מספר הקשישים במודיעין, אבל פתרונות הדיוק המוגן עבורם אינם עומדים בקצב. תוכניות למתחמים כאלה בוטלו לאחר שיזמים מיאנו לגשת למכרזים. וגם במקומות בהם יקומו – לא בטוח שתושבי העיר בגיל הנכון יוכלו לשלם עבורם. דו"ח מצב

פורסם ב: 10:01 6/8/17 | מאת: יהודה גולן | פרויקטים ודיור, נדל"ן ועסקים


בעוד מספר שנים אמורים להיות במודיעין בין ארבעה לחמישה מתחמי דיור מוגן למבוגרים, שיכילו אלף יחידות דיור לצד מחלקות סיעודיות לתשושים וחולים. אז נכון שמודיעין כבר קיימת 21 שנים, ונכון שרוב רובם של תושביה הם בסביבות גילאי 25-45 ושלמעשה 40% מתושבי העיר הם ילדים תינוקות ובני נוער עד לגיל 15, אבל העיר מזדקנת וראשוני המתיישבים בה שהגיעו לכאן בשנות השלושים והארבעים לחייהם מתחילים לצאת לפנסיה ולהזדקן.

מי שיודע שהעיר בבעיה הוא שלמה פסי, מ"מ ראש העיריה ומחזיק תיק הגימלאים, ששולף מידע סטטיסטי די מדאיג. לדבריו, "בתוך עשר שנים יוכפל ויותר מספר הקשישים במודיעין, מ-7,000 גמלאים כיום לכ-15 אלף קשישים".

פסי מודאג כי העיר, לדעתו, לא מייצרת פתרונות גמישים ויצירתיים אלא רק - וגם זה באופן חלקי בלבד - הקמת מתחמי דיור מוגן: "העיר לא מבינה את המשמעות האמיתית של תהליך ההזדקנות, אפילו במובן האלקטורלי, שאלה הם מצביעי העתיד בעוד שנים לא רבות".

למה הכוונה?

"דיון מוגן כמו של עזריאלי בכניסה לעיר מיועד לעשירים. בתי אבות בצורתם הישנה כבר עברו מהעולם. אז מה שצריך הוא להציע לקשישים פתרונות בתוך הקהילה, לא בדיור המוגן היקר אלא בדירות קטנות, שנבנה בשכונות החדשות כדי שהפנסיונרים שלנו יחיו ממש בתוך הקהילה ולא רק בסביבה מבוגרת בתוך הקומפלקס של הדיור המוגן".

* * *

לפי פסי, מודיעין טרם השכילה להעניק פיתרון איכותי למבוגרים, אלה שהזדקנו כאן עם הבניינים ואלה שהגיעו לגור ליד הנכדים. פסי מקווה שיוכל לאלץ את היזמים ואת הקבלנים לבנות בשכונות העתידיות דירות קטנות ופונקציונליות שיהיו מיועדות לקשישים. "חושבים כאן כל הזמן במוד של נוער וצעירים. העיר עושה הרבה למען הצעירים, אבל המבוגרים והקשישים שלנו ויש כאן הרבה מאד מהם, יהפכו לבעיה הגדולה יותר של מודיעין אם לא נטפל בהם בהיבט הדיור, ולא רק דיור מוגן".

השבוע ביקר פסי ביחד עם יעקב אלמוג (מנהל האגף לשירותים חברתיים בעירייה), שפרה שרייביש (יועצת ראש העיריה לאזרחים ותיקים) ומיכל (רכזת האזרחים הוותיקים במודיעין) בעיריית תל אביב, כדי ללמוד כיצד מתמודדת העיר עם בעיית הזקנה. פסי: "הם מנסים להכין תשתית לא רק באמצעות דיור מוגן אלא כפיתרון קהילתי וטיפול בבעיות האופייניות לקשישים כמו הפגת בדידות, פתיחת מועדונים בסופי שבוע לקיום פעילויות דווקא בשבתות וחגים שבהם הקשישים בודדים יותר, פעילויות ספורט בבקרים בגינות, מפגשים חברתיים של קשישים  בספסלים בפארקים וסביב פארקים לכלבים, פעילות ספורטיבית בנגישות קרובה בפארקים, פעילויות במרכזים קהילתיים של מתנ"סים, ובעיקר פיזור הפעילויות במבנים עירוניים ספריות, בתי ספר, אולמות העיריה – סמוך ככל האפשר לבתי האזרחים הוותיקים. לצד זאת יש גם ייזום אירועים לקראת פרישה עם הסברים  על זכויות, התנהלות כלכלית נכונה ולווי ויעוץ".

ומה לגבי דיור?

"בעיריית תל אביב למדנו גם את התחום של תכנון עירוני לבניה למבוגרים. 'בתי אבות' זה כבר לא לעניין. 'דיור מוגן' זה לעשירים בלבד. נדרשת בניה של בתים בגודל מתאים בתוך הקהילה, כדי שהקשישים יהיו מעורבים עם אוכלוסיות בגילאים שונים ויוכלו להתערות חברתית. הסביבה צריכה להיות מכוונת לנגישות פיזית וחברתית למקומות קניה, בתי קפה, פארקים וכו'. ההנדסה העירונית חייבת להיות מכוונת לגישה עם חשיבה לטובת האוכלוסיה המבוגרת".

* * *

הראשונים שהרימו את הכפפה של "עיר מתבגרת ומבוגרת" והבינו את הפוטנציאל של מודיעין בתחום הדיור המוגן היו אנשי קבוצת עזריאלי, שמקימה בימים אלה את מתחם הדיור המוגן המפואר "פאלאס" בכניסה לעיר.

פרט למתחם זה מתוכננים במודיעין לפחות עוד שלושה מתחמי דיור מוגן. האחד בשכונת מוריה (של החברה היזמית גיא ודורון לוי, סמוך לקניון החדש "מוריה סנטר"), עוד אחד במע"ר (ע"י חברת הפניקס עבור חברת "עד 120" שהיא חברה שבשליטת הפניקס) ונוסף בשכונת נופים, שם תקים אותו חברת אביסרור. על הנייר, גם בשכונות העתידיות מורשת וגבעת שר יוקמו מתחמי דיור מוגן.

אך כאמור - לא הכל ורוד. כך במוריה ובנופים, היזמים כבר ביקשו מהעירייה לשנות את ייעוד הקרקע מדיור מוגן למגורים רגילים והעירייה נענתה לכך. צחי כץ, מהנדס העיר, מסביר: "בשני המתחמים הללו במוריה ובנופים, אושרו 90 יחידות דיור בכל מתחם. זה לא כלכלי ולא רווחי עבור היזמים. מבדיקות התברר שמתחת ל-250 יחידות דיור אין כדאיות כלכלית, לכן גם אישרנו את שינוי ייעוד הקרקע".

איך עושים תיכנון כזה?

"נושא הדיור המוגן הוא חשוב מאד לעיר כמו מודיעין כי יש משבר גילאים ואני קורא לזה משבר. המדינה ממלאת פיה מים ולא עושה דבר".

המדינה? באיזה מובן?

"תוחלת החיים עולה, אנשים חיים טוב ולכולם ברור שאף יזם לא יגש למכרז לבנות דיור מוגן בפחות מ-250 יחידות דיור. בינתיים העיר מזדקנת וכולם, שמדברים על משבר הצעירים, לא רואים את המשבר הגדול יותר שמתפתח כאן וזה המשבר של הקשישים".

ומה העיר עושה?

"קודם אציין מה עשינו: במוריה פירסמנו שלוש פעמים את המכרז ולא ניגשו אליו. בסוף, כשזכתה חברת גיא ודורון לוי, הם ביקשו לשנות ייעוד. הם בכלל חברה קבלנית שעסקי דיור מוגן אינם בליבת העיסוק שלהם. גם בנופים פירסמנו פעם אחת את המכרז ואף אחד לא ניגש".

אז מה עושים?

"העירייה החליטה ברמה אסטרטגית שמעתה והלאה, כל מכרז לדיור מוגן לא יהיה קטן יותר מ- 250 יחידות דיור. כך זה קרה לא מזמן במורשת. כשהבנו את הבעיה יצאנו למכרז לדיור מוגן בתיכנון ל- 300 יחידות דיור".

אבל הנה במע"ר, כשהיזם ביקש תוספת מ-230 ל-250 יחידות דיור, הערמתם קשיים.

"שלחנו אותו לעשות שיעורי בית. אמרנו לו 'אתה רוצה תוספת? בסדר, אבל בתוך המסגרת התיכנונית. שב ותכנן מחדש את המתחם. וזה מה שהוא עושה עכשיו".

* * *

בימים אלה מנהל ראש העיריה חיים ביבס ויכוח קשה (שוב) עם מינהל מקרקעי ישראל, כפי שעשה במקרים דומים בעבר, בניסיון להפחית את מחיר המינימום הגבוה הנדרש עבור הקרקע לבניית מתחמי הדיור המוגן  וגם את הוצאות הפיתוח הגבוהות שאותן יש לשלם.

ומה המצב כרגע? הפרוייקט הראשון שקיבל היתר בניה היה כאמור של עזריאלי ("ותחילת בנייתו מהווה בשורה גדולה לגמלאי מודיעין שמשוועים לדיור מוגן ברמה גבוהה", כפי שמציינים בקבוצת עזריאלי). כל מי שעובר בימים אלה בכניסה לעיר מצומת שילת רואה את שני הבניינים שכמעט הושלמו, ונכנסים לשלב הסופי.

חבר המועצה שלמה פסי."בתי אבות זה כבר לא לעניין. דיור מוגן זה לעשירים בלבד"

הפרויקט משלב אלמנטים ייחודיים על מנת להתאים את המבנה לאוכלוסיית היעד, ובין היתר, יישור הקרקע ליצירת משטח אחיד ללא מדרגות בכל המבנה ובשטחי המסחר, שילוב אינטגרלי של הפארק כחלק מאזור טיול ובילוי, הנגשת המבנה לבעלי מוגבלויות לרבות הנגשת בריכת השחייה ועוד.

הפרויקט, שיכלול כ-240 יחידות דיור בשטח כולל של כ-35,000 מ"ר, משתרע על כ-12 דונם ועטוף בפארק וטיילת ירוקה. תמהיל הדירות כולל דירות גן, דירות פנטהאוז, דירות סטודיו ודירות 2.5 חדרים עם מרפסות. לפי החברה, "דיירי הפרויקט ייהנו ממגוון שירותים בסטנדרטים גבוהים לרבות ספא, בריכת שחייה, חדר כושר, לאונג', מסעדה, אולם אירועים, בית כנסת, ספרייה, חדרי קלפים, מרפאה ועוד".

בנוסף יכלול הפרויקט שטחי מסחר בהיקף של כ-800 מ"ר ובהם חנויות, מסעדות ובתי קפה אשר יתנו שירות הן לדיירי הבית והן לדיירי הסביבה, חניון תת קרקעי, פארק ואגף סיעודי מורחב ובו כ- 140 מיטות סיעודיות.

יורם בן פורת, מנהל תחום הדיור המוגן בקבוצת עזריאלי, אמר בהשקת הפרויקט: "קבלת ההיתר היא צעד נוסף בהקמת פרוייקט הדיור המוגן הראשון בעיר. אנו מאמינים שקבלת ההיתר בשלב זה של בניית הבית תאפשר לנו לעמוד ביעד שהצבנו לעצמנו, של תחילת האכלוס בתחילת 2018".

* * *

חברת הבניה "אביסרור ובניו" זכתה בחודש נובמבר 2016 במכרז האחרון בשכונת נופים, כששילמה 18.9 מיליון שקלים עבור מגרש מספר 801 שעליו תיכננו  לבנות פרוייקט דיור מוגן, אבל כאמור העירייה הסבה את הקרקע לבניה למגורים. במע"ר תקים חברת הפניקס מבנה דיור מוגן תחת הלוגו של רשת הדיור המוגן "עד 120" שתשתרע על שטח בנוי של יותר מ-24 אלף מטרים רבועים, כולל מתחום מסחר וחנויות בקומת הקרקע.

בתיכנון המקורי תיכננה הפניקס להקים במע"ר על מגרש 102 הסמוך לתחנת הרכבת והקניון דיור מוגן שיכלול 220 יחידות דיור. אבל היזמים ביקשו וקיבלו כתף חמה מהעירייה ולוועדת המשנה לתיכנון ובניה הוגשה לפני חודש בקשה להגדיל את זכויות הבניה במתחם מ-220 דירות ל-250 דירות, זאת באמצעות תוספות של מספר קומות מעבר לשמונה הקומות שהוקצו במקור לדיור המוגן, תוספת נכבדה ביותר שעשויה לשנות לגמרי את תמונת הריווחיות של הפניקס.

גם פרוייקט הדיור המוגן של חברת "גיא ודורון לוי" בשכונת מוריה לא התעורר לחיים, לאחר שלפני חודש הגישה החברה בקשה לשינוי ייעוד הקרקע מדיור מוגן לבניה למגורים. במקום זה תקים החברה פרוייקט בניה של מספר בנינים בגובה של 4 עד 5 קומות ובנין גבוה בגובה של 8 קומות.

* * *

תושב מודיעין שביקש שלא לחשוף את שמו מכיון שהוא עוסק בניהול בתי אבות ומעורה בתחום, אמר ל'מודיעין ניוז' כי התחום קשה בהיבט של להגיע לרווחיות. ההסבר שלו רציונלי: אם יזם יבנה דיור מוגן, הוא חייב לבנות לפחות 250 יחידות דיור במתחם כדי שיהיה רווחי משכר הדירה, כי "במתחם דיור מוגן ישנם הרבה שטחים ציבוריים שעליהם היזם לא מרויח כמו חדרי אוכל, חדרי טיפולים, פיזיותראפיה, לובי, גינות, אזורי ספורט ועוד ולכן מספר הברזל של הכדאיות הוא לבנות 250 יחידות דיור ומעלה. לכן ברשות מקרקעי ישראל שלא הבינו את החישובים האלה, תיכננו לבנות דיור מוגן שיכלול 120 יחידות דיור במכסימום וזה מתכון לכישלון".

אין תגובות תגובה חדשה