קופיקט
חשיפה: אושרה התוכנית הגדולה להרחבת הדירות בכל חלקי העיר

חשיפה: אושרה התוכנית הגדולה להרחבת הדירות בכל חלקי העיר

מתוכנית המתאר השכונתית שנחשפת כאן לראשונה הוצאו רובע מכבים ורעות וכן השכונות העתידיות נופים מורשת וגבעת שר # התוכנית תאפשר הרחבה של עד 25 מטרים רבועים לכל דירה והרחבות גדולות יותר של חללים בעליית גג ומרתפים. הרחבת דירה עד 10% תוספת שטח לא תחוייב במס שבח מקרקעין . האדריכלית נעמה מליס התנגדה: "התוכנית נדיבה מדי". צילום ארכיון

מליאת הוועדה המקומית לתיכנון ובניה בהרכב כל חברי מועצת העיר אישרה להפקיד את תוכנית המתאר השכונתית הגדולה של מודיעין, שתאפשר לאלפי בתי אב בעיר להרחיב את דירתם בצורה משמעותית.

בדיון שקיימה הוועדה לאחרונה הושמעו דעות לכאן ולכאן: ביבס, שהוא גם יו"ר הוועדה, ביקש להקל בתנאי ההרחבות. האדריכלית נעמה מליס הביעה עמדה הפוכה כשאמרה כי "התוכנית נדיבה מדי". אנו מביאים כאן לראשונה את פרטי תוכנית המתאר השכונתית, שחלקים ממנה פורסמו באופן חלקי בלבד במהלך החודשים האחרונים במסגרת תוכנית המתאר העירונית.

נופים (העתידית) – כאן לא יוכלו לחצוב עוד מרתפים (צילום ארכיון)

וכך נכתב בתוכנית: "מטרת התוכנית היא גיבוש מסגרת תיכנונית לשינויים תכנוניים למגורים בכל רחבי העיר על מנת לאפשר התאמות לצרכי האוכלוסייה, בעיקר למשפרי דיור, ולמשפחות שהתרחבו וגדלו. כל זאת לצד שמירה קפדנית על איכות המרקם הבנוי. התוכנית קובעת עקרונות מגבלות ומסגרות לתוספות בינוי למבני מגורים לצורך הטמעת מדיניות עירונית להרחבות בניה מתוקף תכניות המתאר המקומיות השכונתית בעיר".

התוכנית חלה על כל מגרשי המגורים בעיר, לרבות מתחמי המגורים בשכונות נופים, מורשת וגבעת שר אבל ללא רובע מכבים ורעות. התוכנית חלה על נכסי נדל"ן שבנויים ומאוכלסים לפחות חמש שנים. כלומר תוספות בניה תתאפשרנה רק לגבי דירות שבנויות מעל חמש שנים. התוכנית עוסקת רק בתוספות בניה ולא מוסיפה יח"ד חדשות. כלומר - אין פיצולי דירות. אבל היא מהווה מסגרת תכנונית שקופה ומהירה לתוספות והשלמות בינוי במטרה לאפשר התאמות לצרכי האוכלוסייה.

"הנחיות העיצוב האדריכלי המוטמעות בתוכנית מאפשרות ניצול יעיל ואסתטי של מאפייני הבינוי", אומרים במחלקת ההנדסה. אך עם זאת, מודגש בנייר העמדה שהוגש לוועדה כי לא כל יחידת דיור בעיר ניתנת להרחבה במסגרת הנחיות אלה.

* * *

התוכנית ערוכה בחלוקה לטיפוסי הבינוי המרכיבים את העיר, כמו למשל בתים צמודי קרקע, צמוד קרקע טורי, דירות גן -וגג, דירות רגילות, דירות בשדרות שבעמקים, בתים פינתיים, מדורגים, ורב קומות. לכל טיפוס של יחידת דיור מגדירה התוכנית את אפשרויות ההרחבה, ואת סוגי ההרחבות שמחולקות לחמש קטגוריות:

א - הרחבה במישור הדירה: הכוונה היא לסגירת ותוספת של מרפסות, סגירת חללים מבניים וסגירת חללים בין מהמישור החיצוני של המבנה ורשת (גריד) בנוי המרוחק ממנה. התוכנית מאפשרת, באופן זה, תוספת של עד 25 מ"ר לדירה - בהתאם למקומות המצוינים בתוכנית.

ב - הרחבה על גג המבנה: הכוונה היא לבניית תוספת חדר על גג המבנה, או חדר בחלל גג משופע, ללא תוספת יחידת דיור. התוכנית מאפשרת, באופן זה, תוספת של עד 60 מ"ר לדירה.

ג - הרחבה בחפירה: הכוונה היא לתוספת חללים באופן המצריך פינוי עפר/חציבה. התוכנית מאפשרת, באופן זה, תוספת של עד 60 מ"ר לדירה. למשל חציבת חדר נוסף בצלע ההר שהבניין צמוד אליו.

ד – הרחבה ו/או תוספת של מרתף: הכוונה היא לתוספת מרתף לדירה בתוך קונטור (קווי גבולות הבניין) הבניין.

ה - מחסנים: התוכנית מאפשרת הסבה של מחסן צמוד לדירה למגורים בשטח של עד 15 מ"ר, בכפוף להצגת מיקום חלופי למחסן. התוכנית תאפשר תוספת שטח של עד 8 מ"ר לטובת מחסן לגל דירה שלה לא נבנה מחסן. השטח בפועל שניתן יהיה להוסיף לדירה ייגזר מההנחיות הספציפיות המפורטות בתוכנית לכל אפשרות הרחבה ולכל טיפוס בנייה. ייתכן שלדירה מסוימת במבנה ספציפי לא תתאפשר כל תוספת מכח תוכנית זו.

* * *

בדיון שהחל לאחר שהתוכנית הוצגה לחברי הוועדה הביע ראש העיר ויו''ר הוועדה חיים ביבס עמדה מקלה לטובת התושבים כשאמר: "למה להגביל הרחבה אם אנשים עומדים בכל הקריטריונים?", אך כאמור מנגד נשמעו דברים הפוכים. היועץ משפטי של הוועדה עו"ד אבי פורטן ניסה לצנן מעט את הרוחות כשאמר: "תקרת זכוכית שהוועדה יכולה לתת בהתאם לחוק להרחבה הוא עד שתי קומות – הרחבה של מאה אחוז. עד תשע קומות הרחבה של 60% ובבניינים רבי קומות – הרחבה של עד 30%".

חבר הוועדה מויש לוי ציין כי "על פי מצב המשפטי הנוכחי תשלום היטל השבחה יהיה רק במימוש כלומר במכירת הנכס ואני מקווה שאם זה יעמוד במבחן המציאות אך צריך לקחת בחשבון שיתכן שיצא פסק דין שישנה את המצב ואז יצטרכו לשלם היטל גם במכירה".

אלא שביבס הטיל את כל כובד משקלו בדיון ודחף להטבה של פטור בגובה 10% מהיטל ההשבחה: "אפשר להגדיר עד 10% הרחבה ללא מס שבח", בישר לחברי הוועדה.

לוי השיב: "התוכנית מראה התחשבות בתושבים ונותנת אפשרות למשפחות שרוצות להרחיב את דירתם, אבל התושבים צריכים לדעת כל המשמעויות של התוכנית, וצריכים לשדר את זה לציבור".

* * *

האדריכלית נעמה מליס לא אהבה את רוחב הלב של חברי הוועדה ואמרה: "לדעתי זה נדיבות יתר. אפשר להגביל את כמות השטחים שאפשר להוסיף. יש מקומות בעיר שאפשר להגיע למאה אחוז הרחבה, בצמודי קרקע. אני מציעה להגביל עד 20%-25%גג ומרתף".

ביבס קיבל לבסוף את עמדת מליס. "זו הגבלה נכונה", אמר. עדית קרמר, נציגת משרד הפנים, בירכה על התוכנית ועל הראיה הכוללנית להרחבות בעיר אולם הסתייגה כשאמרה: "יחד עם זאת, העירייה צריכה לשמור על תמהיל הדירות שיש בעיר. אתם מגבילים לכולם ובסמכות הוועדה לאשר מקרים מסוימים כיוצא דופן".

אלעד שמעונוביץ חשש שהזוגות הצעירים ייפגעו כי לא יהיו דירות קטנות עבורם: "לא יישארו דירות בנות שלושה חדרים", הזהיר. ביבס ענה לו: "לא נוכל לפתור את כל הבעיות, התוכנית נותנת אופציה למשפחות שמחכות להרחבה הזאת. בפועל לא כל הדירות יצליחו לבנות על הגג ודירות קטנות עדיין יהיו בשכונות החדשות. לכן אני מציע לאשר את התוכנית בכפוף לשינויים".

דנה חפץ-טוכלר, היועצת המשפטית של העיריה, סיכמה את הצד המשפטי: "יש להגביל את ההרחבה עד 25% חוץ מגג, מרתף וגלריות, ולהוריד את ההגבלה עד קו הבניין האחורי".

לבסוף אושרה ההחלטה פה אחד להעביר את התוכנית להפקדה, בכפוף לשינויים שהיא לא תחול על שכונות נופים, מורשת וגבעת שר, ושכל הרחבה לא תעלה על 25% משטח הדירה, למעט הרחבות מרתף וחפירה במדורגים במסגרת קווי בניין, חדרים על הגג ועליות גג.

יאיר דנון