דיור מוגן
עד כמה מדוייק "מדד מחירי הדיור" של הלמ"ס?

עד כמה מדוייק "מדד מחירי הדיור" של הלמ"ס?

לפי הודאת הרשות עצמה – הוא סובל מ"משיכה" כלפי מעלה של מחוז תל אביב. הפיתרון – מעתה יפורסמו מדדים אזוריים. מודיעין. עכשיו צריך לבדוק כיצד לשקלל את השפעת "מחיר למשתכן" (צילום ארכיון)

השבוע פורסם לראשונה באופן גלוי בהצהרה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי אכן יש בעיות בחישוב מדד מחירי הדיור המפורסם בכל חודש (ומעודכן שוב לאחר שלושה חודשים, לרוב בשינויים מהותיים). כל עוד היו עליות ברורות בשוק מחירי הדירות בישראל, השאלה האם המחירים עלו ב- 10% או ב- 7% ברמה שנתית היתה בעלת חשיבות קטנה. אולם כאשר מדובר בהבדלים בין עלייה של אחוזים בודדים לעומת עצירה או ירידה, חוסר האמינות של מדד הלמ"ס הפך למדאיג.

בטור קודם דנתי בהבדלים של מדדי הדיור השונים בישראל, בבעיות הצצות בכל מדד, ובסוף עשיתי השוואה קצרה למדד קייס-שילר האמריקאי, הנחשב למדד אמין יותר ממקבילו הישראלי (הקורא המתעניין יכול למצוא את הכתבה באתר העיתון, במהדורה המודפסת של 13.9.2017). בקצרה אחזור ואומר שיתרונו של המדד האמריקאי שהוא בודק דירות שנסחרו פעמיים באותה תקופה ומאפשר לעקוב אחרי אותה דירה כאשר היא מופיעה מחדש בשוק.

החל מפרסום הדו"ח הבא, הלמ"ס אמורה לפרסם מדדים אזוריים ומדד נפרד לדירות חדשות ולדירות יד שנייה. זאת לעומת המצב כיום בו המדד מפורסם על כלל המדינה (ואזורים חלשים או חזקים באופן מהותי ובעלי משקל גבוה במדד משפיעים מאוד על הנתון הסופי). תוספת המדדים האזוריים היא כנראה תגובה לביקורת שנמתחה על המשקל הגבוה של מחוז ת"א, כאשר הלמ"ס מעניקה את המשקל הגבוה של מחוז ת"א (למעלה מחמישית מהמדד) לפי שווי המלאי של הדירות ולא לפי מספר הדירות.

ספק רב אם מדידה כזאת נכונה, אך בכל מקרה פרסום מדדים אזוריים ואף עירוניים הוא מבורך ויצביע על המגמות היותר רלוונטיות לציבור. ההנחה היא שמחוז ת"א, בגלל משקלו המשמעותי במדד, מושך למעלה את המדד הארצי בגלל העלייה החריגה במחירי הדירות בו.

בעייה נוספת היא היעלמות הנתון על דירות חדשות שעדיין לא נמכרו. הסברה היא שהכמות עלתה עקב האטה של מכירת דירות בחודשים האחרונים. לנתון כזה יכולות להיות השלכות על "מדד הלחץ" של הקבלנים מצד אחד, ומהצד השני ניתן יהיה לבדוק באופן מדויק יותר את הפער בין ההיצע לביקוש, שהוא לדעתי הנתון העיקרי המשפיע על עלייה או ירידה במחירי מוצרים שונים בכלל ודירות בפרט. הלמ"ס טען בחודש מרס השנה שנתגלו בעיות בנתונים, ורק לאחר שיתקבלו נתונים מדויקים הם יפורסמו. שמונה חודשים מאוחר יותר הנתונים המדויקים עדיין לא הגיעו, ואנחנו נשארנו עם נתון חודש ינואר, שאיכותו מוטלת בספק רב.

הסוגיה האחרונה בפרסום המדד הוא דירות "מחיר למשתכן", עבורן יש התלבטות קשה האם לשלבן במדד המחירים או לא. לדעתי - אם המדד יבוצע באמת כפי שהלמ"ס הציגה, יש להוסיף רק את מחירי דירות "מחיר למשתכן" שכבר נמסרו לרוכשים.

יאיר דנון