המשרד לענייני חיפוש כתובת
ביבס חינוך 2.8.18
המשרד לענייני חיפוש כתובת

המשרד לענייני חיפוש כתובת

המחסור הקיצוני בשטחי משרדים במודיעין הקפיץ את מחירי השכירות לשמיים • רק בעוד כשלוש שנים, עם השלמת פרוייקטים גדולים בפארק הטכנולוגי, מתחם עינב וכמובן המע"ר – הלחץ יישתחרר • תמונת מצב, לסבלניים בלבד

(בתמונה: הדמיה של מרכז העסקים איילה אגם המתוכנן להיבנות במרכז עינב)

כל מי שמנסה למצוא בימים אלה משרד במודיעין, אם לקניה או להשכרה, מגלה שמדובר במשימה כמעט בלתי אפשרית, כי פשוט אין בעיר משרדים מוכנים לאיכלוס. לא למכירה ולא להשכרה. מתווכי נדל"ן מקומיים אומרים שהמצב בשנים האחרונות הוא "היסטריה של ממש". "מחירי הנדל"ן המסחרי עם דגש על משרדים מגיעים כבר למחירים של תל אביב", אומרים רבים מהם.

אורית ליאני ממשרד הנדל"ן "נחלת בנימין" מספרת שרק בשבוע האחרון היא שמעה מלקוח מיואש שלה כי "אני אצטרך לחפש מקום בראשון לציון ולעבור ממודיעין לשם". לדבריה, יש כמה סיבות שגרמו לכך שהנדל"ן המסחרי הפך למבוקש כל כך בעיקר בתחום המשרדים: "קודם כל ההיצע הוא זעום ממש ולכך יש להוסיף את העובדה שהתשואה על משרדים גבוהה מאד לעומת התשואה על דירות מגורים. אבל לא רק התשואה משפיעה אלא גם האטרקטיביות של מודיעין והנגישות לעיר מושכים לכאן התעניינות גבוהה בנדל"ן המסחרי".

תמונת מצב דומה שוררת כמעט בכל משרדי הנדל"ן שעוסקים גם בנדל"ן מסחרי. לדברי זאב שומכר, מנכ"ל קבוצת שומכר נדל"ן ויו"ר לשכת המתווכים של מודיעין, "יש היום דרישה גדולה מאד לשטחי משרדים ולוגיסטיקה במודיעין אבל  ההיצע דל מאד. מדובר במחסור עצום".

התוצאה הישירה היא כמובן עליה קבועה במחירי הקנייה של המשרדים בעיר. אלה האמירו מאד בשנים האחרונות ולמעשה אין להם כבר מגבלה. שומכר: "בהיעדר היצע אין באמת מחירי שוק למשרדים במודיעין. המחירים שיש בידינו מתייחסים בעיקר להשכרה".

אז מודיעין אטרקטיבית בנושא ברמה ארצית?

"לא. מודיעין כיום עדיין לא נמצאת על מפת המשרדים, בעיקר בשל המחסור בשטחים. הביקוש כיום הוא מצד עסקים מקומיים בלבד, אבל ברגע שתסתיים הבניה של  בנייני המשרדים החדשים יתחילו להגיע גם עסקים מחוץ לעיר, כי הקרבה למרכז הארץ והנגישות של התחבורה הציבורית ימשכו למודיעין גופים רבים שחולמים על מיקום מנצח בין תל אביב לירושלים ועל הכבישים הכי ראשיים".

גם שומכר וגם ליאני מבהירים כי למי שמחפש היום משרדים במודיעין אין אפשרויות רבות. שומכר: "יש את קניון עזריאלי, קצת משרדים במגדלי דמרי, את בנייני "ליגד" ו"אטריום" בפארק הטכנולוגי וזהו בערך".

מה לגבי המרכזים המסחריים בשכונות?

"במרכזים המסחריים השונים בעיר יש חנויות שבגלל המחסור בשטחי משרדים שונה הייעוד שלהן והן הוסבו למשרדים. כך זה בקומות העליונות במרכז המסחרי לב רעות, מרכז רננים במכבים והקאנטרי סנטר. גם בפארק הטכנולוגי ומתחם עינב יש מבנים שמשמשים כמרכזים לוגיסטים ובעורפם נמצאים משרדים".

מתי כל זה ישתנה?

"בתוך כמה שנים, כשיסיימו לבנות כמה בנייני משרדים גדולים. אבל אף לא אחד מן הפרויקטים מיועד למכירה, כך שלמעשה תהיה השפעה על מחירי ההשכרה ולא על מחירי המכירה".

מה יבנו?

"במע"ר החדש יבנו אלפי מטרים רבועים של משרדים, אבל טרם החלו בשיווקם. כל היזמים שזכו במגרשים במע"ר מתכוונים להשכיר את השטחים ולא למכור אותם. כך השטחים ישמשו אותם כנדל"ן מניב. האיכלוס של שטחי המשרדים במע"ר צפוי בעוד כשלוש שנים".

ואלה הפרוייקטים הבאים

יוצאים מהכלל הם כמה פרויקטים שאליהם ניגשו קבוצות רכישה בניסיון לרכוש את המגרש ולהקים את פרוייקט הכולל שטחי משרדים. שומכר מדווח כי שלוש קבוצות רכישה לבנייני משרדים בעיר גובשו לאחרונה ולכן מחירי הרכישה שיש היום הם "מחירי קבוצת רכישה". כלומר יחסית זולים ממחירי קבלן ומחירי השוק.

מה המחירים ומהם הפרויקטים?

"בפארק הטכנולוגי בונים בשדרות הרכס את מגדל המילניום ממש מול תחנת הדלק פז. שם יש קבוצת רכישה שמשווקת משרדים מזה שנה וחצי והמחירים בפרויקט נעים בין 7,000 ל-7,500 שקל למ"ר. וגם שם האיכלוס צפוי בעוד כשלוש שנים. באזור התעסוקה (מתחם עינב), סמוך לאולמי האחוזה, נמצאים שטחי משרדים בבנייה והמחירים הממוצעים שם הם 8,500 שקל למ"ר. האיכלוס צפוי להיות בעוד ארבע שנים. קבוצת רכישה נוספת שפועלת במתחם התארגנה ביזמת קבוצת "אילה אגם". הפרוייקט הזה כולל שטח משרדים של 14,500 מ"ר והוא נמכר במהירות שיא. מרבית הקונים קנו את המשרדים לשימוש עצמי ולא להשקעה. והמחירים בקבוצה זו נעים בין 8,300 ל-9,000 שקל למ"ר והאיכלוס צפוי בעוד כארבע שנים".

בינתיים– מסבים חנויות למשרדים

"אין ספק שמודיעין הופכת למקום אסטרטגי למיקום של נדל"ן מסחרי", אומר אשר נדיבי, בעלי משרד "נחלת בנימין". "משרדים וגם חנויות זה כנראה העתיד כאן מבחינת נדל"ן מניב". גם הוא מספר על בעלי עסקים עצמאים שנמצאים כיום בתל אביב או בראשל"צ, שהצטרפו לטרנד של קניית שטחי משרד במודיעין במקום להיכנס לפקקים של תל אביב. "הרצון שלהם הוא לנסוע ברכבת חצי שעה עד למודיעין ולהגיע ליום עבודה", אומר נדיבי.

הנגישות לעיר והקרבה לכבישים הארציים 1, 6, 431 ו-443 מהווים גורם אסטרטגי במשוואה הזו וגם הרכבת היא יתרון שאין למקומות מרכזיים אחרים כדוגמת איירפורט סיטי. "המיקום של מודיעין, במרכז הארץ ובסמוך לנתב"ג, הגישה הנוחה אליה וממנה, הנגישות באמצעות רכב פרטי ובאמצעות תחבורה ציבורית, הם שיהפכו אותה לבירת המשרדים של ישראל," אומר שומכר.

גם שומכר עצמו, ואיתו כל הקבלנים ומשרדי התיווך שמשרדיהם ממוקמים ב"מרכז הקבלנים" שעומד בפני פינוי, מחפש היום משרדים חדשים לעסק שלו. "האפשרות שלי כיום היא רק לקחת חנות ולהפוך אותה למשרד", הוא אומר.

איך נוצר המחסור בעצם? התשואה להשכרה על דירת מגורים נעה היום במודיעין סביב 3% בעוד שלמשרדים התשואה זינקה ל- 7%-8% בשנה. בנוסף, העיר גדלה ומעבר לשכונות המגורים שבונים כאן ברוחב יד, לא שמו את הדגש על נדל"ן מסחרי. מה יעשו אותם מאות עורכי דין, רואי חשבון, יועצי מס, סוכני ביטוח, רופאים עצמאים, אדריכלים ועוד בעלי מקצועות שמגיעים לעיר ורוצים להעתיק לכאן את בסיס עבודתם במקום לנסוע לגוש דן בפקקים? הביקוש מזנק והמחירים בעקבותיהם.

מצב המחירים היום

באזורי התעשייה והתעסוקה (ליגד ועינב) מחירי ההשכרה של משרדים קיימים נעים בהתאם למצב הנכס, כשהממוצע הוא בין 50 ל-95 שקל למ"ר: בפארק הטכנולוגי, למשל, משרד להשכרה ברמת מעטפת ניתן להשיג במחירים של  30 ל-40 שקל למ"ר, ברמת "גמר" בין 50 ל-60 שקל למ"ר וברמת "גמר גבוהה" –-75שקל למ"ר ומעלה.

במרכז עינב מחירי משרדים להשכרה הם ברמת מעטפת כ-70 שקל למ"ר, ברמת גמר מעל 90 שקל למ"ר. בקניון עזריאלי  הכי יקר, שם טווח המחירים נע בין 120 שקל עד 150 שקל למ"ר למשרדים. בקאנטרי סנטר המחיר המבוקש הוא סביב 135 שקל למ"ר. שומכר מזכיר שבמקומות אלה מדובר בעיקר בחנויות שהוסבו למשרדים, ולכן המחיר יכול גם להגיע ל-150 ואפילו 170 שקל למ"ר.

במרכז קייזר המחירים להשכרה הם בין 140 ל-150 שקל למ"ר וגם כאן מדובר בחנויות שהוסבו למשרד. במוריה סנטר המחיר מתחיל מ-125 שקל למ"ר למשרדים. יש לזכור שלמחירים אלה יש להוסיף גם דמי ניהול.

"המחסן הראשי של המדינה"

פנינה רוזנברג, סוכנת בקבוצת שומכר נדל"ן, מדווחת שמרבית הפניות המגיעות אליה הן בדרישה למשרדים רגילים, עם העדפה ברורה למקומות שנגישים לתחנת הרכבת. רוזנברג השלימה באחרונה עסקת השכרה של משרדים מפוארים ומרוהטים בפארק הטכנולוגי בכ-75 שקל למ"ר. היא מסבירה: "מודיעין הפכה לעיר מאד מבוקשת ויקרה לא רק למגורים, אלא גם לשטחים מסחריים. הרבה פניות שמגיעות אלינו הן מקונים פוטנציאלים, שמתאכזבים שאין כעת משרדים ושטחים מסחריים למכירה. יש בעיקר, ואולי רק, שטחי מסחר להשכרה, ורובם מתאימים למחסנים ולוגיסטיקה ומשרדים נלווים או להייטק או תעשיה קלה. מודיעין הופכת לאט לאט להיות 'המחסן הראשי' של מדינת ישראל ויש לנו הרבה מאד שטחי אחסנה בעיר. יחסית לעיר קטנה, יש כאן הרבה מאד בנייה של מחסנים לוגיסטים".

יש מי שעושה "אחורה פנה"?

"חברות רבות ואנשי עסקים אשר פונים אלי כדי שאמצא עבורם משרדים, מפעלים, אחסון ולוגיסטיקה נאלצים לצאת מהאזור ולמצוא פתרונות בערים אחרות".

אורית ליאני שופכת אור על מחירי הנכסים המסחריים למכירה, באשר הם זמינים בכלל בשוק: "חנויות בתוך מודיעין, במרכזים המסחריים, משווקות כיום בממוצע של כ-30  אלף שקל למ"ר. המחיר להשכרה במקביל הוא כ-150-200 שקל למ"ר. במע"ר העתידי חנויות משווקות בממוצע בכ-45 אלף שקל למטר למכירה ולפי הערכה מחירי השכירות יהיו כ-250-260 שקל למ"ר.

ומה באשר לשכונות החדשות שנבנות בימים אלה?

"היום אני משווקת חנויות בקבוצת רכישה במרכז המסחרי החדש שיוקם בשכונת נופים במחיר נמוך יחסית - החל מ-19 אלף שקל למ"ר לקנייה. אנו מעריכים שכאשר הנכסים האלה יהיו מוכנים, המחיר למ"ר יהיה כ-35 אלף שקל".

ולרוכשים יש סבלנות לחכות שלוש שנים?

"רק השבוע הייתי עם לקוח שכבר עשה מספר אקזיטים ונמאס לו מהנסיעות ומהפקקים ומאוד היה רוצה לעבוד במודיעין, אך לא היו משרדים שעונים על הצרכים שלו במיידית. הוא אומר לי 'אני לא מאמין ממה שנהיה במודיעין. המחירים כמו שאני משלם בצפון ת"א היום, ועדיין אין משרדים פנויים'".

"הלקוחות העתידיים – בעיקר מירושלים"

אורי נקרט ממשרד "אולימפוס" אומר: "יש מצוקה גדולה אבל התמונה תשתנה בתוך שלוש שנים". הוא מזכיר גם את פרוייקט "פלטינום" שייבנה בפארק הטכנולוגי (רביעיית בניינים צמודים), ובניין "אטריום 2" באותו מתחם. גם אלה – כאמור – ייכנסו לשוק בעוד מספר שנים.

מה המחירים שאתה מכיר?

היום במע"ר נמכרים שטחי משרד בכ-35 אלף שקלים למ"ר, בפארק הטכנולוגי ברביעיית הפלטינום בכ-8,000 שקלים למ"ר, במרכז המסחרי בנופים כ-19 אלף למ"ר, אבל שם מדובר בחנויות ולא במשרדים".

עו"ד שגיא בורנשטיין, המשווק את מרכז העסקים של אילה אגם, אומר: "יש כיום משבר בשוק המשרדים במודיעין. בפארק הטכנולוגי יש כשלושים אלף מ"ר משרדים בתפוסה מלאה כמעט לחלוטין. אין מספיק מבני משרדים לספק את הביקוש והרבה לקוחות שוכרים משרדים במקומות שמהווים ברירת מחדל".

אז למה שהמצב יישתנה לטובה?

"כי כשהבניינים יהיו מוכנים יגיעו לקוחות נוספים מחוץ לעיר, להערכתי בעיקר מירושלים. הם ייהנו מחסכון כספי חודשי שמתבטא גם ברמת מחיר ההשכרה וגם מעלות הארנונה הזולה בכשישים אחוז מזו שנהוגה בירושלים: 135 שקל למ"ר לעומת 322 בבירה. השוכרים יחטפו את המשרדים במודיעין בשל מחיר אטרקטיבי, ארנונה זולה, נגישות פנטסטית וחשוב לא פחות -  מקומות חנייה בשפע וללא פקקי בוקר ואחה"צ".

יאיר דנון