דיור מוגן 16.12.18
בועת הנדל"ן נעצרת כאן

בועת הנדל"ן נעצרת כאן

מחירי הדירות במודיעין עלו במשך 12 השנים האחרונות בשיעור של 168% לעומת 129% בכלל המדינה • הכלכלן הראשי של משרד האוצר פירסם סקירה מיוחדת על שוק הנדל"ן של מודיעין והוא מגלה כי הגלגל מתחיל להתהפך וכי בעיר החלה ירידת מחירים כבר לפני חצי שנה, הרבה לפני שאר היישובים

זוהי כנראה התמונה השלמה והיותר והעמוקה ביותר על שוק הנדל"ן במודיעין ב-12 השנים האחרונות. עבודת מחקר יסודית שנעשתה במשרד האוצר ולקחה בחשבון את כל הנתונים – המקומיים והארציים – והתוצאה שלה מלמדת יותר מכל פירסום אחר מה באמת קרה כאן. ולא פחות חשוב – היא גם מייצרת כותרת חד משמעית, הקובעת שלפחות במודיעין השוק נמצא בתאוטה. זה עבר "מתחת לראדאר" והקדים את שאר הארץ. בדיוק לשם כך יש מחקרי עומק. 

בין השנים 2005 ועד 2017 עלו מחירי הדירות  במודיעין בשיעור מצטבר של 168% - גבוה מעליית מחירי הדירות הממוצעת בכל מדינת ישראל באותה תקופה (שהיתה "רק" 129%). הכלכלן הראשי של משרד האוצר, שפירסם ביום ראשון השבוע את הסקירה המיוחדת על התנהגות הנדל"ן במודיעין, מדגיש כי "הפער בין עליית מחירי הדירות במודיעין לבין עלייתם ברמה הארצית נוצר בשלוש השנים שקדמו לפרוץ המשבר העולמי (2008-2005). ייתכן והעלייה הפחות חדה במחירי הדירות במודיעין בשנים שלאחר הורדת הריבית מוסברת לפחות בחלקה בהיותה של מודיעין יעד פחות מועדף על ציבור המשקיעים".

בסקירה חושף הכלכלן הראשי כי במודיעין החלו מחירי הדיור לרדת כבר בשני הרבעונים האחרונים של 2017 - הרבה לפני שאר חלקי הארץ: "מדובר על ירידת מחירים במודיעין לראשונה מאז תקופת המחאה החברתית. העלייה החדה ברמת המינוף של הרוכשים, בפרט הזוגות הצעירים, כמו גם השדרוג 'הצנוע' יותר של משפרי הדיור, עשויים לרמוז כי ירידת מחירים זו אכן מבשרת על שינוי מגמה במחירי הדירות במודיעין".   

מודיעין היא אחת הערים המבוקשות ביותר בעשור האחרון בקרב הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור. בין השנים 2016-2005 גדלה אוכלוסיית העיר בשיעור חד של 55%, מ-58 אלף תושבים בשנת 2005 ל-90 אלף תושבים בשנת 2016. הגידול המואץ באוכלוסיית מודיעין בולט במיוחד ביחס לערים אחרות באזור השפלה, דוגמת רמלה, בעוד שבשנת 2005 הייתה אוכלוסיית מודיעין קטנה ב-9% מאשר ברמלה, בשנת 2016 גבוה מספר תושבי מודיעין ב-20% מאשר ברמלה. "בכך יש לציין התממש חששם של ראשי הערים הסמוכות למודיעין,לפיו הגידול באוכלוסיית מודיעין יפגע בקצב צמיחתן שלהן".

הגידול המהיר באוכלוסיית מודיעין בעשור האחרון מוצא ביטוי גם במספר העסקאות לרכישת דירות בעיר, כאשר אלו הסתכמו בעשרים אלף דירות (חדשות ויד שנייה). כאשר בוחנים כיצד התפתח מספר עסקאות זה על פני העשור האחרון, ניכרים היטב השינויים שחלו בשוק הנדל"ן ברמה הארצית, גם בעיר מודיעין עצמה: החל מהצניחה במספר העסקאות עם פרוץ המשבר העולמי, הגידול החד בעסקאות עם הורדת הריבית לרמות שפל, ועד לקיפאון בשוק בשנה האחרונה.

העובדה לפיה מודיעין מאופיינת בביקוש גבוה של הזוגות הצעירים, ובמקביל, בשיעור נמוך יחסית של משקיעים, מוצאת ביטוי בין היתר בנקודות זמן שונות בהן הגיעו רמות העסקאות בעיר לרמת השפל ולרמת השיא שלהן בעשור האחרון, בהשוואה לרמה הארצית.

כך, הרמה הרבעונית הנמוכה ביותר של עסקאות במודיעין בעשור האחרון נרשמה במהלך הרבעון השלישי של 2011, אשר עמד בצל המחאה החברתית. סך העסקאות שבוצעו במהלך רבעון זה במודיעין עמד על 136 דירות בלבד, נמוך אף מרמת השפל הקודמת שנרשמה במהלך הרבעון האחרון של 2008, על רקע המשבר העולמי.

מנגד, ברמה הארצית, חרף ירידה ניכרת במספר העסקאות בתקופת המחאה החברתית, עדיין היא לא ירדה מתחת לרמתה ברבעון האחרון של 2008. במקביל, בעוד שברמה הארצית, רמת השיא ההיסטורי במספר העסקאות נרשמה ברבעון השני של 2015, על רקע הקדמת רכישות של משקיעים טרם העלאת מס הרכישה, העובדה לפיה פעילות המשקיעים במודיעין פחות דומיננטית מאשר ברמה הארצית, בעיר נרשמה  רמת  עסקאות נמוכה יותר באותו רבעון בהשוואה לרמות  שנרשמו במהלך מספר רבעונים בשנים 2010-2009, השנים במהלכן נרשמה עליית המחירים החדה ביותר ברמה הארצית.

מודיעין מזוהה בעיקר עם רכישות של זוגות צעירים ומשפרי דיור ופחות עם משקיעים, בהשוואה לרמה הארצית. לכן  הירידה הדרמטית במשקל המשקיעים בסך העסקאות בשנתיים האחרונות, פחות בולט במודיעין. בכלל המדינה משקל המשקיעים בעיסקאות הנדל"ן צנח ב- 20% ובמודיעין רק ב- 11%.

גם כשמודדים את עליית המחירים ברבעונים, מדד "קייס-שילר" (שעל פיו נערך החישוב) מצביע על ירידה חדה יחסית, של 1.3% במודיעין ברבעון השלישי של 2017. ירידת המחירים הגיעה גם לרמה הארצית ברבעון האחרון אשתקד, כאשר שיעור הירידה דומה לזה שנרשם במודיעין באותו הרבעון.

מוקדם לקבוע האם ירידת מחירי הדירות במודיעין בחצי השנה האחרונה היא שינוי מגמה. יש שטוענים שבדומה למה שאירע לאחר המחאה החברתית, בעקבותיה נרשמה גם כן ירידת מחירים במשך שני רבעונים רצופים יתכן ויתפרצו מחדש הביקושים עם תום המכירות במסגרת פרוייקט מחיר למשתכן.

עוד מגלה הכלכלן הראשי כי "בעוד שבין השנים 2012-2008 לוותה עליית מחירי הדירות שרכשו הזוגות הצעירים במודיעין בעלייה דומה ברמות השכר של אוכלוסיה זו ולכן לא חל שינוי ביחס בין מחיר הדירה הנרכשת לשכר למשק בית ('מספר משכורות לדירה'), הרי שבשנת 2017 כבר עומד יחס זה על 103 משכורות לדירה. שכן, לא רק שמחירי הדירות הוסיפו לעלות בשנים 2017-2012, אלא שהאוכלוסיה הצעירה הרוכשת דירות בעיר הינה פחות מבוססת מאשר בעבר".

לגבי ירידת המחירים, כאן מגלה הכלכלן הראשי באוצר כי זו החלה במודיעין מוקדם יותר מאשר בשאר חלקי המדינה: "הממצאים העולים ממדד קייס-שילר לשני הרבעונים האחרונים של 2017 מצביעים על ירידת מחירים במודיעין, זאת לראשונה מאז תקופת המחאה החברתית. העלייה החדה ברמת המינוף של הרוכשים, בפרט הזוגות הצעירים, כמו גם השדרוג 'הצנוע' יותר של משפרי הדיור, עשויים לרמז כי ירידת מחירים זו אכן מבשרת על שינוי מגמה במחירי הדירות במודיעין".  

גם כאשר בוחנים את היחס בין מחיר הדירה לשכר הרוכשים בקרב משפרי הדיור במודיעין, עולים ממצאים דומים, אף כי הגידול  במספר המשכורות לדירה בשנים 2017-2012 מתון מזה של הזוגות הצעירים. מאחר ולמשפרי הדיור יש מקור מימון נוסף בעת רכישת דירה חדשה, התמורה בגין הדירה שמכרו האם בכלל השתנה הפער בין מחיר הדירה שרכשו משפרי הדיור לבין מחיר הדירה שמכרו? כלומר - מהי  "עלות השדרוג"? 

הממצאים מלמדים כי משפרי הדיור במודיעין בשנת 2017 צמצמו, באופן משמעותי, את עלות השידרוג. בעוד שעלות השדרוג הממוצעת של משפרי הדיור במודיעין בשנת 2012 עמדה על  400 אלף שקל הצטצממה עלות זו ל-300 אלף שקל ב-2017. וזאת לאור העובדה שבמהלך אותה תקופה עלו מחירי הדירות במודיעין בשיעור ממוצע של 42%, מה שמעצים את הירידה שחלה בעלות השדרוג של משפרי הדיור במודיעין בשנת 2017.

יאיר דנון