ביבס סוכות 20.9.18
נופים או ציפורים? זו השאלה

נופים או ציפורים? זו השאלה

שתי השכונות החדשות שצומחות זו לצד זו בימים אלה אולי נראות דומות, אבל השוני ביניהן גדול • זה ייתבטא בנוף שיקבלו התושבים מהחלון, בשווי הנכסים לאורך זמן, וגם באופי השכנים • יגאל יונה מ"אנגלו סקסון" משרטט את מפת ההבדלים העיקריים

תהליך הבנייה המרשים שפוקד את מודיעין בשנים האחרונות יצר כאן מגוון לא קטן של אפשרויות מגורים. רובן הגדול - בנייה רוויה שמיועדת בעיקר לזוגות צעירים ולמשפרי דיור שרוצים לדלג מדירה לדירה גדולה יותר. פרט למע"ר שאופיו שונה והוא מורכב גם מבנייה למסחר ומשרדים בנוסף למגורים, שתי השכונות האחרות שבמרכז גל הבנייה הנוכחי הן הציפורים ונופים, ששוכנות גם פיזית זו לצד זו בין נחל ענבה לכביש .

הקירבה של שתי השכונות והדמיון הרב באופי האוכלוסיה ובסגנון הבנייה מחייבות השוואה ביניהן במספר פרמטרים מרכזיים. בתום ההשוואה לא נתיימר להחליט מי  "ניצחה" אבל נצייר תמונה שתאיר את הנקודות החשובות לגבי בחירת דירת מגורים בשכונה זו או שכנתה.

עד כדי כך השכונות דומות שבימים אלה משלימה העירייה הקמת גשר חדש שמחבר בין שכונת הציפורים לשכונת נופים. הגשר יאפשר מעבר של כלי רכב בין השכונות ויכלול מדרכות משני צידי הכביש, מעבר להולכי רגל ותאורה. מיקומו של הגשר בחלקה המערבי של שכונת הציפורים והוא יעבור מעל כביש 3, רחוב יהודה המכבי ויקשר כאמור, בין שתי השכונות החדשות. הגשר הנבנה מצטרף לגשר נוסף שנחנך לפני כשנה, המחבר בין שכונת הציפורים לשכונת משואה לצורך מעבר כלי רכב והולכי רגל בין השכונות.

הציפורים היא השכונה החדשה הוותיקה יותר ואכלוסה נמצא כעת בעיצומו. בניית שכונת נופים מתקדמת והיא צפויה להתאכלס בעוד כשנה. השטח של נופים יהיה כ-954 דונם והיא תכלול 1,845 יחידות דיור ומרכזים מסחריים. בשכונה גם ייבנו 18 מבני ציבור בהם בתי ספר וגני ילדים. גשר מאסיבי שייחבר את השכונה לשכונת מורשת העתידית (מעל כביש 431) כבר נמצא בהליכי בנייה מתקדמים וניתן לראות את השלד שלו באיזור החיבור למתחם עינב ("ישפרו").

יגאל יונה, זכיין ובעליו של סניף אנגלו סכסון בעיר, הכין עבורנו את הנתונים כדי להאיר את הנושא מבחינה הנדל"נית.

בוא נפתח בקצת רקע על שתי השכונות...

"הציפורים היא הקטנה יותר ובה  יהיו 990 יחידות דיור, מהן 168 דירות במסלול מחיר למשתכן במחירים מוזלים. מלבד מתחמי המגורים נבנים בה בית ספר יסודי, שני מרכזים מסחריים, בית כנסת, חמישה קומפלקסים של גני ילדים, מרפאה, טיפת חלב ושטח המיועד לתחום התרבות או הנוער והחינוך הבלתי פורמאלי"

זה חיסרון להיות שכונה קטנה?

"בשלבי התיכנון הראשונים תוכננה השכונה להיות גדולה יותר אבל מתכנניה קיצצו במספר הדירות כדי למנוע פגיעה בנחל ענבה הגובל בשכונה וכדי לאפשר מקום לסלילת כביש 431 התוחם אותה מדרום. רק שבעה רחובות נכללים בציפורים והם דוכיפת, עפרוני, שלדג, צוקית, נחליאלי, חסידה וסלעית.

במקביל לבניית השכונה נבנה מעל שדרות החשמונאים גשר דו מסלולי באורך 35 מטרים, המחבר בין שכונת משואה לשכונת הציפורים ומחבר את רחוב נחל זוהר שבמשואה לרחוב דוכיפת שבציפורים והוא יאפשר מעבר של כלי רכב בין השכונות ויכלול גם מדרכות משני צדי הכביש למעבר הולכי רגל, תאורה ומעקות. עכשיו הוקם גשר החיבור לנופים. השכונה ממותגת כשכונה מעט מבודדת משאר שכונות העיר מה שמעניק לה את הדימוי של אזור יוקרתי אולי כפרי בתוך העיר הגדולה. היזמים הצליחו למתג את השכונה כשכונת יוקרה למרות שכמעט רבע מהדירות שנמכרו בה מיועדות לדיור מוזל של מחיר למשתכן, מה שאמור היה לכאורה להוריד מעט מיוקרתה".

ומה לגבי שכונת נופים?

"נופים נבנתה כשכונה גדולה בהרבה מציפורים, העבודות של בניית שכונת נופים הממוקמת מצפון לכביש 431, מתקדמות גם הן בימים אלו והיא צפויה להתאכלס בעוד כשנה. שטח השכונה יהיה כ-954 דונם והיא תכלול 1,845 דירות, כלומר כמעט פי שניים וחצי מהציפורים בשכונה ייבנו גם מרכזים מסחריים בשטח של 9,500 מ"ר וגם 18 מבני ציבור שביניהם, בתי ספר וגני ילדים".

לדעתך יש הבדל מבחינת הרכב האוכלוסיה בין שתי השכונות?

"בשכונת הציפורים עיקר הקונים הם משפרי הדיור מקרב תושבי העיר שרצו עוד חדר, וזוכים בהגרלות מחיר למשתכן שיגיעו והגיעו ממודיעין אבל גם מערים אחרות ברחבי המדינה. בנופים, לעומת זאת, יש בעיקר קבוצות רכישה. האוכלוסיה היא משפרי דיור ממודיעין שרצו באמצעות קבוצת רכישה להשיג עוד חדר ולשפר את איכות החיים ופחות משקיעי נדל"ן שרוצים לקנות ולהשכיר את הדירה".

מדוע זה כך?

"כי נופים החלה להיבנות מאוחר יותר מציפורים ובינתיים גם שונו חוקי המס ומס הרכישה למשקיעים זינק, כך שהכדאיות להשקיע בדירות להשכרה ירדה מאד בכל הארץ. אגב - אנחנו רואים את התוצאה בנופים שבה אין כמעט משקיעים".

מה זה אומר?

"שמבחינת הרכב האוכלוסיה בנופים יגורו יותר בעלי דירות ופחות שוכרים ובציפורים יהיו יותר שוכרים וזוגות צעירים במסלול מחיר למשתכן ופחות בעלי דירות מהשוק החופשי".

מה לגבי הצפיפות בשכונות מבחינת האוכלוסיה והמבנים?

"הציפורים משתרעת על שטח של כ-370 דונם ועליהן נבנו כ-990 יחידות דיור, הפרויקטים נבנו ע"י חברות בנייה, מעט מאד קבוצות רכישה, ומכרזים של מחיר למשתכן. נופים משתרעת על שטח של 954 דונם ועליהן יבנו כ-1,800 יחידות דיור. הפרויקטים נבנים בבנייה פרטית בלבד ע"י חברות בנייה וקבוצות רכישה, וללא בנייה לזכאי מחיר למשתכן".

מה זה אומר מבחינת צפיפות בפועל?

"במבחן צפיפות לנפש למ"ר נמצא ששכונת נופים עדיפה על הציפורים. שטח השכונה גדול יותר (כמעט פי שלוש), ומספר יחידות הדיור קטן יותר בהתאמה לשטח השכונה - רק פי שניים מהציפורים".

אילו עוד הבדלים אתה מוצא כבולטים?

"מבחינת הטופוגרפיה שכונת נופים גבוהה יותר משכונת הציפורים. יש הרואים בכך יתרון לנוף או חיסרון. המבנה הטופוגרפי של שכונת הציפורים איפשר בנייה מדורגת, בעיקר בצד הצפוני של השכונה. שאר השכונה נבנה על פני שטח שטוח ברובו ואיפשר בניית בנייני קובייה אחד מול השני. היתרון - רחובות נוחים להליכה רגלית, אך החיסרון שממרפסות הדירות ברחובות הפנימיים לא ניבט נוף אלא הבניין ממול.

"שכונת נופים לעומת זאת בנויה בצורה מדורגת והרחובות אינם באותם גבהים. רוב השכונה בבנייה מדורגת לצד צפון ואדי ענבה, לצד מערב, ולצד דרום. היתרון - נופים תספק לרוב הדירות בשכונה נוף מרהיב מהמרפסות והגינות. החיסרון - הולכי הרגל ייחוו עליות וירידות בין רחוב לרחוב".

מה לגבי החינוך?

"בשתיהן יש גני ילדים, מעונות יום ובתי ספר יסודיים, אבל לנופים יהיה גם בית ספר תיכון מה שלא יהיה בציפורים השכנה. אבל לציפורים יתרון בשל קירבתה לשכונת אבני חן ולמשואה ולכן יש לילדיה אלטרנטיבות ללמוד בבתי הספר התיכוניים הקרובים יותר בשכונות הסמוכות".

ועכשיו נדבר על מחירי הדירות...

"האמת היא שאין הבדלים כל כך גדולים בין השכונות מבחינת מחירי הקניה. הנה כמה דוגמאות: בשכונת הציפורים דירות 3 חדרים נבנו בעיקר לזוכי מחיר למשתכן, ולכן אין בסיס להשוואה מול דירות בשוק החופשי. דירות 4 חדרים נמכרות בטווח המחירים של 2,000,000-2,200,000 שקל. דירות 5 חדרים במרכז השכונה נמכרות בטווח המחירים 2,250,000-2,350,000 שקל ודירות הפונות לנוף ואדי ענבה מקבלות 10% יותר במחיר, ובמיוחד אם צמודה להן מרפסת גדולה מהרגיל".

ובשכונת נופים?

"השכונה עדיין לא התאכלסה לכן העסקאות של קנייה ומכירה הן בעיקר באחריות היזמים. מדי פעם אנו עדים להחלפה בין זוכים בקבוצות רכישה, המממשים את הרווח ומוכרים את הזכות לקונים אחרים. בנופים הדירות הקטנות הן בנות 3.5 חדרים ונמכרות סביב 1,750,000 שקל, לכניסה בעוד כשנתיים. דירות 4 חדרים נמכרות סביב 1,950,000-2,000,000 שקל  ולדירות שיש בהן מרפסות גדולות מהרגיל יש להוסיף כ-5% מהמחיר. דירות 5 חדרים נמכרות סביב 2,250,000-2,300,000 שקל  ובתוספת מרפסת גדולה יש להוסיף כ-5%".

מה לגבי הדירות היקרות יותר, בשתי השכונות?

" פנטהאוזים ודופלקסים בשתי השכונות טווח המחירים רחב מאוד ויכול לנוע בין 3,000,000-4,000,000 שקל , תלוי בפרויקט במיקום בגודל ובנוף הניבט מהדירה".

ומה לגבי מחירי השכירות?

"בשכונת נופים, שטרם התאכלסה, אין עדיין השכרת דירות כי השכונה ריקה כך שרק בשכונת הציפורים ניתן לציין את מחירי השכירות שהם די דומים למחירים בשאר שכונות העיר: 3 חדרים 4,300-4,500 שקל, 4 חדרים 5,000-5,500 שקל, 5 חדרים 5,800-6,300 שקל, דופלקסים גן/גג 5 חדרים 6,300-7,000 שקל".

כשאנחנו מנסים לשערך את מחיר הדירות קדימה לעוד מספר שנים, מה יהיו ההבדלים בין השכונות?

"במבט על מחירי הדירות בשכונות קדימה לשלוש עד חמש השנים הבאות, ומבלי לתת דעה כללית על כיוון שוק הנדל"ן בעיר, נראה על פניו ששכונת נופים עדיפה על שכונת הציפורים ברוב הפרמטרים. אנו מעריכים שמחירי הדירות בשכונת נופים יהיו גבוהים יותר משכונת הציפורים בהסתמך על הנתונים הקיימים".

יאיר דנון