מחלקים
האם מחירי הדירות במודיעין מנותקים מהמציאות הכלל ארצית?

האם מחירי הדירות במודיעין מנותקים מהמציאות הכלל ארצית?

הדירות במגדלים בעיר נמכרות במחירים הגבוהים ב-10% מדירות מקבילות, וזאת כחלק מהתופעה שמייחדת את מודיעין ושומרת בה על רמת מחירים גבוהה

כבר למעלה מחצי שנה שהנתונים לגבי מחירי הנדל"ן בישראל מצביעים על הקפאה, כאשר במקומות לא מעטים אפילו נרשמת ירידה במחירי הנדל"ן, בשיעורים של אפילו 5%. במודיעין, לעומת זאת, היה קיפאון של חודש חודשיים אבל גם זה נעלם מיד והמחירים המשיכו לעלות למרות חודשי הקיץ שבדרך כלל מלמדים על שקט ואיטיות במכירות.

ביקשנו מיגאל יונה, זכיין ומנהל סניף אנגלו סכסון בעיר, לנתח ולהסביר מדוע זה קורה: "כשמנסים להבין מדוע נתוני העסקאות בעיר מודיעין שונים למשל מאזורים אחרים כגון עפולה, חריש, באר שבע, ראש העין ועוד, צריך לרדת לשטח, להכיר את הקונים, לגלות שיש הגירה חיובית לעיר מודיעין, ולגלות את הסיבות לסיטואציה הנוכחית".

למה הכוונה?

"מודיעין היא עיר עם ביקוש גבוה של דירות המיועדות למגורים עצמיים של הקונים, לעומת ערים אחרות בהן נרכשו מספר רב של דירות להשקעה. בערים האחרות תכנית מחיר למשתכן פגעה בבטן הרכה, והתוצאות היו בהתאם, כלומר המחירים פסקו לעלות".

אבל גם במודיעין היו הגרלות של "מחיר למשתכן"?

"נכון, אבל כאן במודיעין למרות הגרלות 'מחיר למשתכן' לא היתה הצלחה יתרה, לפחות עד עכשיו, של הפרויקטים במסלול. חוץ מעסקאות לא רבות שבוצעו במחירים הנמוכים ממחירי השוק שאנו פוגשים פה ושם, לא היו זעזועים קיצוניים במחירי הנדל"ן".

מה זה אומר?

"זה אומר שצריך להבין מהו תמהיל הקונים המחפשים לרכוש דירה ראשונה בעיר, והתמהיל בהחלט משתנה לנגד עיננו בשנתיים האחרונות. באים פחות זוגות צעירים, בגלל מחירי הדיור הגבוהים בעיר, כי מחיר הבסיס במודיעין לדירת 3 חדרים מתחיל מ- 1.6-1.8 מיליון שקל".

ואיך בכל זאת המחירים נשמרים למעלה ולא צונחים?

"כי יותר ויותר משפחות מבוססות ובמיוחד זוגות ואו בודדים ופנסיונרים בגילאי 65 ומעלה, ללא בעיות תקציב כמו זוגות צעירים, תופסים את פלח השוק הזה. אלה בדרך כלל אנשים שמכרו את הבית הגדול ובאים לגור ליד הנכדים והם אלה שמאיצים את המחירים כלפי מעלה".

עד כדי כך?

"כן. אני רואה באותו פלח שוק של מבוגרים ופנסיונרים קונים שמהווים 'רצפת בטון' והם אלה שמחזיקים את השוק בבסיסו. הם רוכשים את הדירות ומאפשרים למשפחות שמכרו להם לשדרג בתוך העיר לדירה גדולה יותר או אפילו לבית צמוד קרקע".

זה תהליך אופייני למודיעין בלבד?

"זה תהליך שבולט מאד במודיעין. אנו רואים כאן מעין סוג של חילופי אוכלוסייה ויחסי גומלין בין מודיעין לרעות ומכבים. משפחות צעירות יותר משדרגות ממודיעין ועוברות לרעות ומכבים, ולעומתם ישנם רוכשים מבוגרים יותר תושבי מכבים ורעות או מחוץ למודיעין שנכנסים לדירות בעיר עצמה, עם דגש על המגדלים".

דווקא המגדלים?

"כן הם מבוקשים מאד ואני יכול לגלות לך שהדירות במגדלים נמכרות היום במחירים הגבוהים סביב 10% מעל דירות בבניינים נמוכים, שם 'למעלה' מקבלים הרוכשים דירות מרווחות, בריזה, נוף ובניינים המתוחזקים ברמה היומיומית. זה עושה את העבודה לגילאים המתאימים. כל עוד הנתונים הללו יישארו בעינם, קשה לצפות לירידת מחירים רצינית בעיר כמו במקומות אחרים בארץ".

יאיר דנון