דיור מוגן 16.12.18
רצינו טכנולוגי, קיבלנו לוגיסטי

רצינו טכנולוגי, קיבלנו לוגיסטי

החזון של חיים ביבס אמנם רואה את הפארק הטכנולוגי משובץ בחברות הייטק, אבל מה ששולט כעת בנוף הם בעיקר בנייני ענק של מרכזים לוגיסטיים, שממלאים את המתחם במשאיות ומשלמים מעט ארנונה יחסית למשרדים • איך הגענו למצב הזה ומתי כבר המילה "טכנולוגי" תהיה מתאימה למציאות? • דו"ח מצב מהשטח

בעוד מספר חודשים אמור רמי לוי לחנוך את המרכז הלוגיסטי הענק שלו בפארק הטכנולוגי של מודיעין. יהיה זה מרכז לוגיסטי שישרת את חטיבת האונליין של קבוצת רמי לוי - החנות האינטרנטית שאמורה לספק את הסחורה בצורת משלוחים מהירים לאלפי מזמינים דרך האינטרנט. בכך מקווה רמי לוי לשפר רווחיות ולהגדיל הכנסות מול המערכת המקוונת הדי מוצלחת של קמעונאית אחרת – שופרסל. זו שהמרלו"ג שלה נמצא ממש בגבעה שמול הבניין החדש שהקים רמי לוי. הטייקון מירושלים מתכוון להפוך את הבניין למשהו הדומה למחסני הענק המתועשים ומלאי הרובוטים של אמזון, שישרתו את עסקיו גם בעתיד.

המרכז הענק של רמי, ברחוב צלע ההר, לא ממש חריג בנוף של הפארק הטכנולוגי שכרגע נראה שהתחום הלוגיסטי שולט בו יותר מההייטק. ראש העירייה חיים ביבס חוזר ומבטיח שהמקום יהיה טכנולוגי והוא מקפיד להדגיש שהצליח להביא לפארק לא פחות מעשרים וחמש חברות הייטק שפועלות בו. בשטח, נכון לעכשיו, זה נראה קצת אחרת.

אז נכון שיש בפארק חברות הייטק ואפילו מוצלחות וחברות תרופות וביו טכנולוגיה וסייבר, אבל המאסה הקריטית שמאפיינת את זיהוי הפארק על פי חתך העסקים שבו הם עדיין המרלו"גים, שעיקרם אחסנה ואספקה של סחורות וציוד. מה שנקרא "לואו-טק" בשפה פשוטה. מחסנים, משאיות ואפס זוהר עסקי.

הפארק הטכנולוגי של מודיעין משתרע על שטח של 4,700 דונם, מהם כ-2,500 דונם של שטחים ירוקים, כך לפי פירסומי העירייה. בשלבי השיווק שהתקיימו מאז הושק הפארק שווקו 800 אלף מ"ר שמאכלסים ויאכלסו כ- 140 עסקים. זאת בתמהיל מעורב של הייטק, רפואה, חברות בתחום הביו-טכנולוגיה, לואו-טק, משרדים, מסחר ושירותים. השחקן העיקרי הוא כאמור המרכזים הלוגיסטיים: כיום כבר פועלים או נמצאים בשלבי בנייה מתקדמים למעלה מעשרים כאלה.

ריכוז המרלו"גים בפארק הטכנולוגי לא צמח סתם כך. היה כאן שילוב של מספר גורמים: נתוניה הטבעיים של העיר מודיעין כמו קרבתה לצירי תנועה מרכזיים בעיקר כביש 6, כביש 1 וכביש 443 ו-431 וגם לנתב"ג  - כל אלה תרמו לא מעט לכך שחברות שסבלו במקומות צפופים במרכז הארץ ועובדיהן וספקיהן נתקעו בפקקים בחרו לקחת מגרש במודיעין, במחיר די מפתה יש לומר, ולמקם בה את המרלו"ג שלהם.

אבל היתה עוד סיבה לכך שהמקום משך ומושך חברות ענק: התיכנון המקורי הביא לכך שבפארק הטכנולוגי חולקו המגרשים למגרשי ענק של 50-70 ואפילו 80 דונם. מדובר במגרשים גדולים מאוד יחסית למרכז הארץ ונשווה זאת למשל לאיזור המלאכה ששמו הרשמי הוא "מרכז עינב" (ושמו העממי הוא עדיין "ישפרו" על שם החברה הראשונה שפעלה בו). גודל המגרשים הממוצע שם הוא דונמים ספורים.

גודל המגרשים משך לכאן חברות גדולות כמו שופרסל ורמי לוי. זו גם היתה הסיבה שחברת הנדל"ן המניב "מגה אור" של צחי נחמיאס משילת ניגשה להרבה מאד מכרזים וזכתה במגרשים לא מעטים. החברה מתמחה בבניית מבנים ענקיים ללקוחות גדולים כמו רמי לוי (איתו "מגה אור" משתפת פעולה עקבית במשך שנים בתחום הנדל"ן העסקי). "מגה אור" מאתרת קרקע, מפתחת את האיזור ומקימה מבנה - ואז רמי לוי שוכר את המבנה או רוכש אותו ומגלגל את השטח לשוכרי משנה. כך זה עובד בצומת שילת ובעוד מקומות ברחבי המדינה וכך גם במודיעין ובפארק הטכנולוגי.

מעבר לכל הסיבות האלה עומד שינוי מהותי בהרגלי הצריכה שחל בארץ ובעולם, הלא הוא המעבר המסיבי לרכישה מקוונת. חברות החלו להבין את הצורך בהכנת מקום איחסון לצרכני האינטרנט והראייה הטובה ביותר היא שאפילו חברת אמזון שעומדת להיכנס לישראל ממקדת את מאמצי החיפוש שלה בפארק הטכנולוגי של מודיעין. אמזון אמנם הציבה דרישת סף לשטח בנוי של 20 אלף מ"ר (שזה הרבה גם למקום כמו הפארק הטכנולוגי), אבל הכיוון ברור.

למעשה, מאז השקת הפארק הטכנולוגי הלך וגבר זרם הקמת המרכזים הלוגיסטים במקום וכעת המתחם הוא כאבן שואבת לחברות כמו שופרסל, יוחננוף ועכשיו רמי לוי. יש כמובן עוד מרלו"גים ולא רק בתחום המזון. כמו של חברת הציוד הרפואי גמידה ושל חברת התרופות נובולוג. חברת הנדל"ן המניב אמות בונה עכשיו מתחם חדש סמוך ליציאה מהפארק הטכנולוגי לכיוון פאתי מודיעין, אחרי ששופרסל נכנסה למתחם לוגיסטי קודם של אמות ברחוב צלע ההר. המתחם הלוגיסטי של אמות משתרע על שטח כולל של 24,000 מ"ר המושכר לרשת שופרסל ומשמש כמרלו"ג ועכשיו כאמור היא בונה בסמוך עוד מתחם לוגיסטי ענק.

זו הנקודה שבה צריך לומר שהעירייה באמת מנסה ככל יכולתה לשנות את המאזן לטובת ההייטק. זה יקרה בסופו של דבר. אולי בעוד מספר שנים כש"מרכז הסייבר הלאומי" ובו חוות השרתים הגדולה בישראל יושלם. אולי עוד קודם, אולי אחר כך.

שלום לראש העירייה חיים ביבס. איך זה שרצינו טכנולוגי וקיבלנו לוגיסטי?

"כל האמירות הללו שהפארק הטכנולוגי הוא פארק לוגיסטי אינן נכונות ומטעות. יש כאן טעות אופטית ואני אסביר: שטח הפארק הוא 4,700 דונם מתוכם 2,300 דונם מיועדים לבנייה. מהם רק 800 דונם מיועדים למרלו"גים. עוד 1,200 דונם מיועדים למשרדים ולהייטק. השאר, כ-300 דונם, הם לצרכי בנייה רב תכליתית. אז לומר שהמרלו"גים הם רוב הפארק זו אמירה לא נכונה".

אז לא יבנו יותר מרלו"גים במתחם?

"יש לנו עוד ארבעה מגרשים גדולים שנשווק בקרוב ליד בקעת הנזירים והם כולם מיועדים למשרדים ולהייטק".

עד שהעתיד של ביבס יגיע, אנו נתונים בהווה. כל מי שעובד כיום בפארק הטכנולוגי לא יכול להימנע מהתחושה שמדובר באזור לואו-טקי. המבנים שהולטים בשטח הם בנייני הענק הלא-ממש-יפים של נייר חדרה (שמחזיק טונות של גלילי נייר ושארית נייר שכבר גרמו לשריפת ענק לפני כשנתיים), או עסקים מתחום המלאכה של חברות כמו יעד פירזול או רימוני פלאסט שעוסקת בתבניות פלסטיק והזרקות, או חברות שיווק כמו אולטרא פלאסט וחברת הנמל ומרכז אחסנה של חברת ההלבשה פוקס, וחברת מוצרי החשמל ארכה שתיכנס בעתיד לפארק ועוד.

אחד המרלו"גים הגדולים ביותר שהחל לפעול השנה בפארק הטכנולוגי הוא המרכז המקוון של דואר ישראל. זהו מחסן ממוחשב אמנם, אבל מחסן שאליו מתנקזות כל החבילות שמוזמנות מחו"ל ומגיעות לישראל. אם דרך עליבאבא, אמזון, אי-ביי, אסוס ודומיהם. כבר היום מורגשת תנועת משאיות מוגברת בשדרות הרכס כשמאות משאיות ביום מגיעות מנתב"ג למרכז המקוון, פורקות את מטענן ואחר כך אותן חבילות עושות את הדרך החוצה לנמענים ברחבי הארץ.

נכון שיש גם בפארק הטכנולוגי אלמנטים נוספים ושונים, בהם משרדים, כמו למשל בניין "אטריום" המוצלח מאד ובקרוב גם בניין אטריום 2 של חברת CPM ייצא לדרך. גם פרוייקט גדול של בניין משרדים שבונה אילן לוי יביא לכניסת עוד מאות משרדים לפארק, והפרויקט השאפתני של נאות המכבים שבשדרות הרכס סמוך לתחנת הרכבת פאתי מודיעין שגם הוא יספק שטחי משרדים. כל אלה מגיעים אחרי בנייני "ליגד" הוותיקים (שגם נתנו למתחם את שמו שהולך ודועך), אבל אין ספק שהדימוי של הפארק הטכנולוגי כפארק הייטק רחוק ממימוש למרות השם.

מנגד יש גם את חברת הענק פלקס שתיכנס בקרוב למבנה החדש שלה. פלקס עוסקת באלקטרוניקה ולכאורה אנו מדברים כאן על הייטק ממש. אבל למעשה מדובר בהעתקת מפעלי ייצור של חברה שמייצרת רכיבים אלקטרוניקה. את מרכז הפיתוח שלה היא משאירה בחיפה, למרות שלמודיעין יעברו כ-800 עובדים והיא תקלוט עוד 200-300 עובדים נוספים, תרומה לא קטנה לשוק העבודה בעיר.

גם במקרה של פלקס, כמו במקרים אחרים, חברת מגה אור היא שהקימה את המבנה והוא יהיה בשטח של כ-30,500 מ"ר. מדובר באחת מיצרניות האלקטרוניקה הגדולות בישראל, שמעסיקה בארץ כ-4,000 עובדים בשלושה מפעלי ייצור במגדל העמק, באופקים וביבנה. כאמור - מה שיעבור לפארק הטכנולוגי הם למעשה קווי הייצור ולא מרכז הפיתוח של החברה ששוכן בחיפה.

ויש עוד עניין קטן ששמו ארנונה. תשלומי הארנונה העסקית הם ליבת הרווחים של כל רשות מקומית, כי מארנונה למגורים לא מרוויחים כלום, או כמעט כלום וכל הארנונה חוזרת בעצם לתושבים בצורת שירותי ניקוי גינון תאורה אשפה ביוב ועוד.

לכן רשויות מקומיות מאד מעוניינות להגדיל את נתח הארנונה שלא למגורים שהן גובות, כי שם למעשה טמון הרווח הגדול. וכאן טמון המפתח להבנת המשוואה כולה: אם בעל חנות או משרד משלם ארנונה יחסית גבוהה לרשות המקומית וסניף בנק בכלל "נשחט" בארנונה, הרי שבגזרת הארנונה לשטחים חקלאיים או לשטחי מחסנים ולוגיסטיקה התעריפים נמוכים מאד לכל מטר, ומדובר בהרבה מאוד מטרים שהרווחיות שלהם לרשות נמוכה מאוד.

בפארק הטכנולוגי ישלמו בעלי עסקים בתחום התעשייה, מלאכה וכדומה בשטח של 2,500 מ"ר ומעלה 56.5 שקלים למ"ר ארנונה שנתית. לשטחי איחסון (מרלו"גים) ישלמו 70.14 שקלים למ"ר. נכס המשמש כולו לאיחסון ישלם 67.9 שקלים למ"ר. ולשם השוואה: משרד, בית קפה מזנון או מסעדה בפארק הטכנולוגי ישלמו כמעט כפול: 125 שקלים למ"ר. אולם אירועים ששטחו מעל 1,000 מ"ר ישלם עד 167 שקלים למ"ר. לקוחות ההייטק הם במידרג המקביל ל"משרד". מכאן – אפשר לעשות את החשבון לבד.

יאיר דנון