(new)ויצו 10.12.19
2019 – האם אנחנו בדרך לעודף שטחי מסחר?

2019 – האם אנחנו בדרך לעודף שטחי מסחר?

לפי הפרוייקטים המסתיימים בקרוב, מחירי השכירות של משרדים וחנויות במודיעין יעצרו ואפילו עשויים לרדת במקצת • הסיבה: הצפת העיר בשפע של חנויות ומשרדים שיקומו במע"ר • הערכה: הורדת המחירים תגיע גם לחנויות המושכרות בקניון

לאחר שנה די מוצלחת בשוק הנדל"ן המסחרי של מודיעין, עם התחלות בנייה של משרדים וחנויות באתרים רבים בעיר, הולכת ומסתמנת שנת 2019 כשנה שבה יירשמו עודפים של שטחי מסחר ובעיקר שטחי משרדים - מה שעשוי להביא לירידה במחירי השכירות של השטחים שייצאו לשוק.

בעיקר מדובר על המע"ר שעתיד להיפתח במהלך שנת 2019 כשהמע"ר יציע, בעיקר בצדו המערבי, שורת מבנים שיכללו שטחי משרדים וחנויות בהיקף של עשרות אלפי מ"ר. בנוסף לכך מספר מבנים נוספים שיכילו אלפי מ"ר של שטחי מסחר בפארק הטכנולוגי ובעוד אזורים בעיר יתווספו לשוק הנדל"ן המסחרי וילחצו אף הם את המחירים כלפי מטה.

יחיאל בשן מסוכנות אנגלו סכסון, שמתמחה בעיקר בנדל"ן מסחרי, צופה לירידות מחירים בשנה הקרובה, בדגש על משרדים אבל גם חנויות יסבלו מההיצע המתרחב. בשנה החולפת ביצע בשן כמה עסקאות גדולות בתחום המסחרי, בהן מכירת מגרש מספר 111 ליד תחנת דלק פז בעינב לקבוצת אילה אגם, כשסוכנות אנגלו סכסון גם השתתפה במכירת חלקים משטחי המסחר והמשרדים במתחם שבו אמורים להיבנות כ-18,000 מ"ר של מסחר ומשרדים.

עסקה נוספת שבה היה מעורב בשן היא במגרש 78 בשטח של 8.6 דונם בפארק הטכנולוגי, שנמכר לקבוצת רכישה שמתכננת לבנות על מגרש זה כ-9,000 מ"ר של שטחי תעשיה ומחסנים. זוהי הפעם הראשונה שמוצעים למכירה שטחי מחסנים במודיעין בהיקף כזה כשמדובר בחלוקה לשטחים קטנים החל מ 350 מ"ר. שיווק השטחים החל לפני כחודש וכבר מעל למחצית מהשטחים נמכרו.

אבל המוקד יהיה כאמור במע"ר, שם בשן צופה ירידת מחירים לאחר פתיחת המתחם לפעילות, שתביא להצפת שטחי מסחר בכמות גדולה בבת אחת. בשן: "היצע שטחי המסחר בעיר בשנה הקרובה יגדל משמעותית וזה יביא בהכרח להורדת מחירים. גם קניון עזריאלי הסמוך למע"ר יצטרך להוריד מחירים".

במע"ר החדש נבנים כ-25,000 מ"ר של שטחי מסחר ועוד כ-60,000 מ"ר של משרדים. בשן: "זה אומר שלמעשה לצד קניון עזריאלי אתה פורש קניון נוסף במע"ר וזה ישפיע מאד על מחירי השכירות גם בתוך הקניון, שם גובים היום כ-90 שקלים למ"ר פלוס 27 שקלים דמי ניהול".

ומה יקרה אחר כך?

"להערכתי אחרי שהמע"ר ייפתח לא תהיה הצדקה למחירי שכירות מסחרי גבוהים כל כך והמחירים בקניון יתיישרו לכיוון 70-75 שקלים למ"ר פלוס דמי הניהול. לדעתי תהיה גם ירידת מחירים במרכזים המסחריים השכונתיים".

מה באשר למשרדים?

"הירידה תהיה חריפה יותר בתחום המשרדים כי למעשה עד היום במרכז העיר היו משרדים רק בקניון עצמו, בבית שמעון ובבית יהונתן, וקצת בדמרי. עכשיו צפוי בום רציני של שטחי משרדים בכמות גדולה מאד".

מה יקרה בחנויות במרכזים המסחריים בשכונות העיר?

"בשנה החולפת המחירים היו יציבים, בין 130-180 ש"ח למ"ר, תלוי במיקום וגודל החנות. הצפי הוא שבעוד שנה וחצי יהיו במע"ר אלפי מ"ר של שטחי מסחר ומשרדים והדבר יגרום לירידת מחירים שתתחיל במרכז אבל תגיע גם עד למרכזים המסחריים השכונתיים הרחוקים יותר".

"השוק המסחרי במודיעין התפתח יפה בשנת 2018 וכמה פרויקטים חדשים שווקו בהצלחה, כשעוד כמה יוצאים לדרך", אומר המתווך יואל שפריצר. "הציפיה שלי היא שבשנת 2019 תתגבר הפעילות בתחום המסחרי בעיקר משום שמודיעין ממצבת את עצמה יותר ויותר כמקום אסטרטגי לחברות שמחפשים מיקום מרכזי עם נגישות לכבישים החשובים. מודיעין מציעה כוח אדם איכותי שכל יום מבזבז שעות בפקקים לנסיעות לגוש דן וירושלים. עובדים אלה ישמחו לעבוד יותר קרוב לבית. גורם שלישי שישפיע על הנדל"ן המסחרי בעיר הוא העובדה שהאוכלוסיה בעיר הולכת ומתבגרת ויש יותר צרכנים בעיר עם כוח קניה גדול יותר".

פנינה רוזנברג, מתווכת שמתמחה בנדל"ן מסחרי ומנהלת את המחלקה המסחרית ב"שומכר נדל"ן", סבורה כי במרכז העיר לא צפויות ירידות מחירים בשכירות הנדל"ן המסחרי אבל היא מסכימה שאכן תהיה השפעה ממתנת להיצע הגדול הצפוי להיות כאן בשנה הקרובה: "המחירים לא ירדו ואם יירדו זה יהיה בשוליים" היא אומרת ומסבירה כי "כבר היום המחירים במע"ר גבוהים ויש ביקושים גבוהים מאד לשטחי מסחר".

רוזנברג, שמשווקת עבור חברת "דונה", מציעה חנויות במחיר של 220 שקלים למ"ר, בממוצע כמובן, בעוד שבמרכז עינב משלמים שכירות לחנויות כמחצית הסכום למ"ר. "לכן", אומרת רוזנברג, "המע"ר מאד מבוקש ולכן כל היצע יושכר לבסוף. אמנם יהיו לחצים אבל הם יתאזנו בין הביקוש להיצע. במע"ר יהיו בעיקר בתי קפה ומסעדות. יהיה בנק גדול, אבל חנויות קטנות כנראה ימשיכו להיות הרבה יותר במרכז עינב ולא במע"ר".

מכללת די בי איי