(new)חווה בכפר
הדרך לגהינום רצופה בכוונות טובות

הדרך לגהינום רצופה בכוונות טובות

אחת מתוצאות "רפורמת השיפוצים והרחבת הדירות במודיעין" היא עלייה חדה במספר סכסוכי השכנים שנולדו בשל קרבות מקרקעין, כמו גם בקשות פיצוי הדדיות כנגד "שטח משותף" שהתגלה כ"מוצמד" לאחת הדירות • היועצת המשפטית של העירייה עושה סדר: "בדקו היטב את התוכניות והאישורים לפני הפנייה לרשויות" • "העירייה מאשרת רק בהיבט התכנוני ואינה נכנסת להיבט הבעלות הקניינית" • "אפשר לערער לבית משפט או בפני הממונה על בתים משותפים במשרד המשפטים"

התפתחות מעניינת בתחום הרפורמה בתיכנון ובנייה שהנהיגה עיריית מודיעין כשהחליטה ל"שחרר חבל" ולאפשר לבעלי נכסים בעיר לבנות בעליות גג, במרתפים ובחללים שעד כה אסור היה לבנות בהם עוד חדר או להרחיב את הנכס. העירייה ניצבת כיום בפני גל התנגדויות מצד דיירים שאינם יכולים להרחיב את דירתם, אבל טוענים כי שכניהם קיבלו היתרים להרחבות ו"ההרחבה היא על חשבון שטח ציבורי ששייך גם להם".

חלק מהפניות האלו הגיעו למערכת העיתון. המקור - תושבים שטוענים כי דיירים שמרחיבים את דירותיהם לא מסכימים לפצותם כספית על אובדן חלק מהרכוש המשותף שנכלל בתחום ההרחבה.

כך למשל פנתה אחת מתושבות שכונת הנביאים וסיפרה: "שכן שלנו קיבל היתר בנייה לבנות חדר נוסף בקומת הגג. אבל הגג הוא רכוש משותף של כל הדיירים, אז הוא שייך גם לי בחלקו, למרות שאני מתגוררת בדירה בקומת קרקע ואין לי שום יכולת לבנות על הגג, אבל השכן אומר כי הוא קיבל היתר ולכן הוא לא מחוייב לפצות אף אחד".

תושב אחר תיאר: "שכן קיבל היתר לבנות עוד חדר בשטח הגינה בקומת הקרקע, ומה עם פיצוי לשאר השכנים? האם לא מגיע לנו כלום? לקחו מהרכוש המשותף שלנו חלק והצמידו לרכוש פרטי של אחד השכנים. זה לא בסדר".

יעל, תושבת שכונת המגינים, סיפרה: "בעצם מה שקרה הוא שהעירייה נתנה מתנה גדולה בדמות היתרי בנייה להרחבות דירות בעיר אבל שלחה את השכנים למריבות וסיכסוכים. אצלנו בבניין יש שש דירות וכולם מסוכסכים עם כולם כי שכן מבקש וקיבל היתר לבנות 90 מ"ר על הגג, אבל הוצאנו לו צו מניעה. זה עלה לנו הרבה מאד כסף אבל אין ברירה כי הגג לא מוצמד לדירה שלו וזה גם רכוש שלנו. אז מדוע העירייה מאפשרת לשכן להשביח את דירתו במיליון שקלים אבל לא מכריחה אותו לפצות את שאר השכנים על גזילת רכושם ב-300 אלף שקלים? אז עכשיו אצלנו יש סיכסוך שכנים גדול וככה בדיוק ברחוב סמוך לנו".

ואכן, מעיון בפרוטוקולים מהחודשים האחרונים של ישיבות ועדת המשנה לתיכנון ובנייה, עולה כי במספר מקרים אישרה הוועדה בנייה לדיירים למרות התנגדות דיירים אחרים. מספר התנגדויות נדחו בטענה כי מדובר בהתנגדויות על רקע שאלת הקניין, כלומר הרכוש ולא על רקע שאלה תיכנונית.

דנה חפץ-טוכלר, היועצת המשפטית של העירייה, מבהירה כי "אכן ועדת המשנה לתיכנון ובנייה לא עוסקת כלל בשאלות קנייניות, כלומר למי שייכת הקרקע, אלא אך ורק בשאלה תיכנונית: האם הבנייה שהתושב מבקש עומדת בקריטריונים שהתיכנון מנחה אותם או לא".

אז מה יעשו שכנים שמרגישים עצמם נפגעים ממצב כזה שבו השכן שרוצה לבנות מקבל היתר בנייה והתנגדויותיהם נדחות בוועדה?

"יש מספר דרכים לטפל בנושא: אפשר לפנות לבית משפט ולבקש שיוציא צו מניעה להפסקת הבנייה ואז להופיע בפני השופט ולהסביר את מהות הפגיעה בשכנים, בכך שהרכוש המשותף מועבר בחלקו לשכן אחד והופך להיות רכושו הפרטי".

ונניח שזה לא יעזור?

"האופציה הבאה היא לפנות ל'ממונה על בתים משותפים'. יש פונקציה כזאת במשרד המשפטים והוא האחראי על כל הבתים המשותפים במדינת ישראל. הרשם של הבתים המשותפים הוא גוף שיפוטי ויכול לפסוק בעניין. אבל כאן יש לשים לב שמדובר בפסקה הנוגעת לתקנון בתים משותפים ולא לשאלה התיכנונית".

תסבירי...

"לכל בית משותף יש תקנון, שבו בין השאר נקבע גם אלו שטחים הם שטחים ציבוריים ואלו שטחים בבניין ובסביבתו הם שטחים פרטיים שמוצמדים לדירה. יכול להיות מצב שבו הגג, מלכתחילה כשהקבלן בנה אותו, הוא הצמיד אותו כשטח פרטי לדירת הפנטהאוז העליונה, ואז זה שטח פרטי של הדייר שמבקש להרחיב בבוא היום את דירתו. כשהוא מקבל היתר בנייה הוא לא צריך לפצות שום שכן אחר".

ומה המצב במודיעין?

"אני מציעה לכל מי שרוצה לפנות לממונה על בתים משותפים או לבית המשפט בניסיון לעצור בנייה או הרחבה של דירת של אחד השכנים - שיעיין קודם כל בתקנון הבית המשותף ויבדוק טוב טוב מה מצב המקרקעין שנמצא במחלוקת. אני יכולה לגלות לך שיש הרבה מאד בתים משותפים במודיעין שהגג למשל רשום מראש בתקנון שהוא מוצמד לדירות הפנטהאוז. זה לא אוטומטי שדיירים זכאים לקבל פיצוי כספי מדיירי שרוצה לבנות".

זה המצב הנורמלי?

"זה במצב שאין תב"ע. עשו את הרפורמה בשנת 2016 והוצאתי חוות דעת לוועדה לתיכנון ובנייה שבה נכללת המלצה שלא לקבל תוכנית אם לא מסכימים לתוכנית לפחות 50% מהדיירים. אחר כך נכנסו לתוקף גם תקנות הקובעות מי רשאי בכלל להגיש תוכנית לוועדה".

מה יקרה עם אלה שלא נכללים באלה שמסכימים?

"הם יגישו התנגדות. אפשר להגיש ערר ולהתקדם בדרכים שציינתי כשבעיקר אפשר לערער על שלב התוכנית. אם ההתנגדות התקבלה אז הכל נופל ואם ההתנגדות לא נפלה - הוועדה אומרת שבשלב ההיתר ישקלו את טענות השכנים. כתוצאה מהרפורמה פורסמו תקנות חדשות ביניהן תקנה 36 לתיכנון ובנייה (רישוי בנייה) שאומרת שאפשר להגיש בקשה להיתר בתנאי שכל הדיירים כלומר 100% מהדיירים מסכימים לתוכנית הבנייה".

ומה שמעניין אותנו זה בית משותף...

"במקרה של בית משותף יש מצב שבו ועד הבית יכול לאשר את התוכנית. הוועד יכול לתת החלטה שלפחות 75% מהדיירים ובמקרים מיוחדים גם 66% מהדיירים זה מספיק ומי שמתנגד שיגיש התנגדויות".

ומה המצב בשטח פה בעיר?

"יש המון תושבים בעיר שלא מודעים לכך, שהגג כבר רשום על שם הדייר בדירה העליונה. אני נתקלת בהרבה מקרים כאלה. יש לזכור שנתקלתי רק בכאלה שביקשו היתר ופנו לעירייה".

מה עושים אם השטח אינו מוצמד לאחת הדירות?

"אם הזכויות לא שייכת לבעל דירה אפשר לדרוש כסף עבור החלק בגג. הם יכולים לפנות לממונה על בתים משותפים ולהגיש תביעה או לבית המשפט ולדרוש פסק דין שיחייב את בעל הנכס לשלם פיצוי לשאר הדיירים או לבקש צו מניעה".

היכן צריך להתחיל לשים לב לעניין?

"כבר בשלב איסוף החתימות של השכנים המסכימים. צריך לבדוק את המסמכים ולראות מה מצב הנכס מבחינת הבעלות וההצמדות של הקרקעות לאיזו דירה".

ואיך נמנע עוד סכסוכי שכנים?

"יחסית אין הרבה מריבות בין שכנים כאן. אני יכולה לומר לך מניסיון שרוב הדיירים מוותרים ולא רוצים לריב עם השכנים, בעיקר לא עם שכן שגר מעליך ויכול אחר כך לדפוק לך על התקרה כל היום. יחד עם זאת צריך להיות ריאלי ואם יש בניין בן עשר דירות וכל שכן דורש 50 אלף שקלים עבור חלקו ברכוש המשותף, ברור שחצי מיליון שקל זה לא ריאלי לשלם עבור שיפוץ כמו הוספת חדר על הגג".

(new)מאוחדת באנר 2