(new)חווה בכפר
כשדיירי הבניין נתקלים בבעיות של קניין

כשדיירי הבניין נתקלים בבעיות של קניין

העירייה תקיים בקרוב דיון מחודש בנושא הענקת היתרי בנייה לבעלי דירות בטרם הגיעו להסדרים עם שכניהם לגבי השטחים המשותפים • כך מגלה היועצת המשפטית של העירייה, שקיבלה לידיה פסק דין הקובע כי "כאשר מדובר בבקשה להיתר לבנות בגג בית משותף, שהוא רכוש משותף שלא הוצמד לדירתו של מבקש ההיתר, חתימתו של מבקש ההיתר בלבד אינה מבססת 'תימוכין קנייניים' כנדרש"

פסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, יגרום כנראה למהפך של ממש בתחום התיכנון והבנייה גם במודיעין. פסק הדין הגיע לידי "מודיעין ניוז" ובו נקבע כי שכן שביקש לבנות על הגג חדר נוסף לא יוכל לעשות כן מכיוון שהגג הינו רכוש משותף של הדיירים והוא לא הגיע להסכם לגבי תשלום פיצויים לדיירים האחרים.

בשבוע שעבר פורסמה כאן כתבה נרחבת העוסקת בדיוק בסוגיה זו. תושבים במודיעין סיפרו כי פרצו מריבות בין שכנים על רקע העובדה ששכן קיבל היתר לבנות תוספת לדירתו - תוספת שבמקרים רבים הינה חלק מהרכוש המשותף בבניין והשכן לא פיצה אותם על חלקם.

בפסק הדין של בית המשפט בתל אביב, שעסק בהיתר בנייה שניתן לתוספת חדר על גג שלא הוצמד לדירה העליונה של מבקש ההיתר, נכתב כי הבקשה למתן היתר הוגשה בחתימת העותרים בלבד, ללא שצורפו לה חתימות של 75% מבעלי הזכויות בבית המשותף (או מי מבעלי הזכויות מלבד העותרים).

השופטת יעל בלכר ציינה עוד כי "עמדתם של השכנים, בעלי הזכויות בגג המשותף, אינה ידועה כלל. נראה כי העותרים לא עשו מאמץ לברר דבר או להשיג הסכמות והעדיפו שלא לנקוט כל צעד בעניין בהישען על עמדתם, כי די בכך שלא הוגשו התנגדויות".

בפסק הדין נקבע כי "כאשר מדובר בבקשה להיתר לבנות בגג בית משותף, שהוא רכוש משותף שלא הוצמד לדירתו של מבקש ההיתר, חתימתו של מבקש ההיתר בלבד אינה מבססת 'תימוכין קנייניים' כנדרש, אף שגם הוא נמנה על בעלי הזכויות בגג המשותף".

השאלה המתעוררת בעתירה זו היא כיצד על מוסדות התכנון לנהוג כשמוגשת ע"י אחד מבעלי הזכויות בבית משותף בקשה להיתר בנייה בשטח הגג שהוא רכוש משותף. זאת, מבלי שניתנה לכך הסכמת רוב בעלי הזכויות בבית המשותף, כנדרש לפי חוק המקרקעין.

הסוגיה התעוררה לא אחת בפסיקת בתי המשפט. ההלכה שגובשה היא כי מוסדות התכנון רשאים לבדוק "היתכנות קניינית" ליישום הבנייה לפי ההיתר, אם יינתן; ואם נמצא, כי לכאורה אין בידי המבקש זכות קניינית, יש להשעות את ההליך התכנוני ולהפנות את המבקש לערכאה המוסמכת, לצורך בירור הסוגיות הקנייניות בטרם קבלת ההחלטה בבקשה העומדת לפניהם. משפטית, במצב כזה לא יכולה להיות מחלוקת, כי כשמדובר בבקשה להיתר לבנות בגג בית משותף, שהוא רכוש משותף שלא הוצמד לדירתו של מבקש ההיתר, חתימתו של מבקש ההיתר בלבד אינה מבססת 'תימוכין קנייניים' כנדרש, אף שגם הוא נמנה על בעלי הזכויות בגג המשותף. דהיינו: בנסיבות העניין כאן, לא די בחתימת העותרים על הבקשה להיתר, שאין בה לבדה ובהעדר הסכמות השותפים לפי חוק המקרקעין למתן ההיתר, כדי לבסס "תימוכין קנייניים" לבקשה. למעשה, זהו המקרה שנדון בעניין בני אליעזר כמו גם בעניין אייזן, והיישום לענייננו, ברור ופשוט".

לבסוף קובעת השופטת בלכר כי "לא ניתן לראות באי הגשת התנגדויות (מצד השכנים – י.ג) משום הסכמה המבססת "תימוכין קנייניים"; ולא ניתן להסתפק בהסכמה נגטיבית (עקב העדר התנגדויות – י.ג), כפי שטוענים העותרים".

פסק הדין הגיע גם לידיה של דנה חפץ-טוכלר, היועצת המשפטית של עיריית מודיעין, שמיהרה ליזום דיון בנושא. ל"מודיעין News" היא מסרה כי "נצטרך כמובן לעשות חשיבה מחדש בכל הנושא". לא ברור מתי יתקיים הדיון וסביר להניח שמי שתדון בכך תהיה ועדת המשנה לתיכנון ובנייה. זו  תצטרך לקבל החלטה האם היא עוזבת את גבולות המנדט שלקחה על עצמה לדון אך ורק בסוגיות תיכנוניות לגבי מתן היתרי הבנייה וחודרת, לראשונה לתחום הסוגיות הקנייניות שבגינן למעשה פרצו סיכסוכי השכנים.

מ', תושבת העיר שרצתה לבנות חדר נוסף, היתה בטוחה שהיא בדרך הנכונה אלא שאז הופתעה: "מאד חשוב לידע את הציבור על ההבדלים האישורים. אנחנו הוצאנו הרבה כסף ואנרגיה עד שקיבלנו אישור להוספת חדר לדירה ועכשיו יש לנו בעיה עם השכנים כדי לקבל את האישור הקנייני. לא ברור לי למה הוועדה בכלל מתעסקת בנתינת אישורי תכנוני לפני שיש הסדר על קניין השטח. האישור התכנוני לא שווה כלום אם אין יכולת לבצע את התיכנון ואני רוצה להציע שהוועדה לא תדון על התיכנון לפני שסודר עניין הקניין. זה יחסוך מתושבים הרבה אכזבות, וגם כסף".

(new)מאוחדת באנר 2