(newsדיור מוגן 10.7.19
על השחיקה

על השחיקה

על הנייר, ההנחה שקיבלו זוכי "מחיר למשתכן" במודיעין היתה שווה כחצי מיליון שקל • אבל כשלוקחים בחשבון את הזמן עד מסירת המפתח ואת ההוצאות שמכתיבה הדרך (משכנתא ושכר דירה) – מתברר שההנחה נשחקת לפחות בחצי • וכאשר מחירי הדיור ממשיכים לטפס, היא עלולה אפילו להיעלם כליל

ארבע שנים מלאו להשקתה מחדש של תוכנית הדיור המוזל "מחיר למשתכן" במתכונתו החדשה שיזם והריץ שר האוצר משה כחלון, איתה גם הלך לבחירות בחודש שאחרון. עכשיו, בערך במחצית המסלול כשעוד נותרו כשלוש-ארבע שנים עד לתחילת האיכלוס של הדירות המוזלות, כדאי לעצור ולראות האם העסק היה בכלל כדאי.

קצת רקע: מודיעין היתה אחת הערים המבוקשות ביותר לרכישת דירת במסלול "מחיר למשתכן" והסיבות ידועות: מערכת חינוך טובה משכה זוגות צעירים, קירבה למרכזי תעסוקה בתל אביב וגוש דן וירושלים, רכבת ממש בטבורה של העיר ואיכות חיים גבוהה.

בשנים האחרונות יצאו לדרך בעיר כמה פרויקטים שכללו גם מעט דירות במסלול ישן יותר של "מחיר מטרה". בסך הכל מדובר על מאות דירות בר השגה במחירים מופחתים שמגלמים הוזלה של מאות אלפי שקלים.

בשכונת הציפורים הושק פרוייקט דיור למשתכן במתכונת ישנה של 119 יחידות דיור. בשדרות החשמונאים הושק בשנת 2017 פרוייקט "מחיר מטרה" שכולל 524 יחידות דיור. בשכונת מורשת הושק פרוייקט "מחיר למשתכן" במתכונת החדשה בשנת  2018, שכלל 2,520 יחידות דיור. בשכונת מוריה הושק מבצע "מחיר למשתכן" חדש מהשנה הנוכחית עם 25 יחידות דיור.

את תחום הדיור בר ההשגה בעיר מוביל בשנים האחרונות חבר המועצה ומחזיק תיק הצעירים אלעד שמעונוביץ, שגם רץ לבחירות (המקומיות) על הטיקט הזה.

המסקנה הראשונה של תוצאות הביניים משיווק מאות הדירות היתה שכמחצית ויותר (54%) מהזוכים בדירות במודיעין הם בני העיר, וזה אולי הבונוס הטוב ביותר שניתן לקבל מהפרויקט.

"הנתונים לפיהם מעל חצי מהזוכים בדיור בר השגה בעיר הם בני המקום זה נתון מדהים מבחינתי, שמעורר גאווה עצומה" אומר שמעונוביץ. "עבדנו קשה לאורך השנים. קודם כל בשביל בני המקום והצעירים שגדלו כאן והנתון הזה הוא תחושת סיפוק עצומה במאמצים שהשקענו".

שמעונוביץ ומרכז הצעירים "יודה" אירגנו כנסים גדולים וירידי הרשמה לתושבי העיר על מנת לעודד אותם להירשם לפרויקטים ולסייע להם בתוך הבירוקרטיה ברישום להגרלות. "בתחילת הדרך אף אחד לא הכיר את הפרויקטים ואת תהליכי הרישום", הוא אומר. "מודיעין היתה אולי העיר היחידה שהעמידה סיוע עירוני לבני העיר בקבלת מידע ובהנפקת תעודת זכאות להגרלות ובשלבי הרישום עצמם, מה שהביא לכך שרבים מתושבי העיר נרשמו וגם זו בדירות כאן".

בעירייה גם למדו לקח מפרוייקט "מחיר למשתכן" במתכונת הישנה ששווק בשכונת הכרמים, שם "מאכערים" הצליחו להשתלט על דירות ולמכור אותן הלאה במחיר השוק ולגזור קופון שמן.

ועכשיו לחלק הבעייתי: מימד הזמן: ב"מחיר למשתכן" הליך השיווק, ההגרלות ומתן היתרי הבניה ארוך יותר ומסורבל, מה שמתח את סרגל הזמן מההרשמה להגרלה ועד לתאריך קבלת המפתח לזוכים לטווח של חמש עד שבע שנים.

כך, זוג צעיר שזכה בדירה במודיעין קיבל הנחה של כחצי מיליון שקלים, אבל אם אותו זוג צעיר היה מוותר על ההגרלה ורוכש דירה בשוק החופשי, הרי שהוא היה מקבל את הדירה מייד. אם זו דירת יד שנייה או בטווח זמן של שנתיים שלוש אם רכש אותה מקבלן על הנייר. ב"מחיר למשתכן" הדירה תימסר לדיירים בתוך חמש עד שבע שנים, בעיקר מסיבות בירוקרטיות. כלומר בפער של כשלוש שנים לרעת הזוכים מול רוכשי השוק החופשי.

אז מה פער כזה גורם לזוכים? הם צריכים בינתיים לממן משכנתא (שכבר נלקחה) וגם שכר דירה עד לקבלת המפתח. שכר דירה לשלוש השנים הנוספות יעלה לזוג הצעיר עוד כ-180 עד 200 אלף שקלים (לפי 5,000 שקל בחודש). החזרי המשכנתא בגובה של כמיליון שקלים יהיו כ-4,000 שקלים בחודש. בריביות הנוכחיות, המשמעות היא הוצאה בסך 9,000 שקלים בחודש. זה עלול גם לגרום לזוג הצעיר להיכנס למינוס ולעלויות נוספות של ריביות עו"ש מיותרות.

כך או כך, אותן שלוש שנים נוספות וקריטיות של המתנה למפתח הדירה במסלול מחיר למשתכן יקזזו מההטבה שקיבלו מהמדינה כרבע מיליון שקלים. כך נשחקה ההנחה. אם ניקח בחשבון שמחירי הדירות הולכים ומתייקרים ורוכשי הדירות משלמים בינתיים גם את הפרשי מדד תשומות הבנייה – יכול להיות שמההנחה שנתן לכם כחלון לא נשאר בעצם דבר.

מכללת די בי איי