(new)ויקטורי
כרוניקה של קריסה (כמעט) ידועה מראש

כרוניקה של קריסה (כמעט) ידועה מראש

זה היה אמור להיות בניין המשרדים הגדול והמפואר בפארק הטכנולוגי, בסמוך לתחנת הרכבת "פאתי מודיעין" • היזמים הקימו קבוצת רכישה וקיוו שהעירייה תקטין את מספר מקומות החנייה הנדרש – אבל זה לא קרה • כשהבינו שהתוכנית המקורית כבר לא כלכלית – קבוצת הרכישה פורקה, התוכנית נגנזה ודמי ההשתתפות (למעלה ממיליון שקל) הוחזרו לחברי קבוצת הרכישה

(בצילום: הדמיית הבניין שכבר לא יקום. "הם היו מקובעים")

"כל יזם חייב לקחת בחשבון שמתוך כמה מיזמים שהוא לוקח על עצמו, אחד עלול שלא לצאת לפועל מסיבות שונות. זה בתחשיב שלי וכך אכן לצערי קרה". כך אומר עו"ד שגיא אורנשטיין ממודיעין, יזם נדל"ן שברקורד שלו מספר פרויקטים מוצלחים בתחום הנדל"ן גם במודיעין וגם בעיר העתיד חריש שבצפון. כל זאת עד ה"תקלה" האחרונה.

עו"ד אורנשטיין יצא לדרך עם חברת "נאות המכבים" והשותפים רכשו אופציה לקניית מגרש בפארק הטכנולוגי סמוך לתחנת הרכבת פאתי מודיעין. זאת מתוך כוונה להקים במקום מבנה בן שש קומות שיכלול שטחי מסחר ומשרדים. על האופציה שהיתה, בהערכת שווי של כ-5% מערך המגרש, שילמו השותפים כמיליון שקלים.

על פי התוכנית, על המגרש בשטח 4.5 דונם הממוקם ברחוב צלע ההר אמור היה להיבנות בניין משרדים חדיש בן שש קומות בשטח בנוי של 12.5 אלף מ"ר. בנוסף נכללה בתוכנית קומת מסחר במפלס הרחוב בשטח של כאלף מ"ר. בקומה זו תוכננו להיות מסעדות וחנויות. בקומות המרתף תוכנן חניון תת קרקעי בשטח של 11 אלף מ"ר בעל קיבולת של כ־450 מקומות חנייה. פרט זה קריטי להמשך הסיפור.

המגרש עבר את שלב יישור הקרקע והיה זמין לבנייה כשהיזמים החלו לקבץ קונים פוטנציאלים לצורך הקמת קבוצת רכישה. במקביל להקמת קבוצת הרכישה החלו היזמים בהליך קבלת היתרי הבנייה מהעירייה, במטרה להתחיל לבנות את הבניין כבר במהלך שנת 2019.

לדברי אורנשטיין, לפרוייקט "היתה היתכנות מעולה כיוון שהגישה הנוחה לפארק הטכנולוגי צפויה למשוך שוכרים רבים לבניין". ואכן - הגישה למתחם היא מצירים מרכזיים, בהם הכבישים 433 ו־431, ישירות לאזור התעסוקה ובסמיכות לכביש 6 וכביש 1. ברמה הארצית מדובר במיקום קרוב לשדה התעופה וכמובן שהסמיכות לתחנת הרכבת "פאתי מודיעין" הפכה אותו לאטרקטיבי עוד יותר.

אורנשטיין ושותפיו "בנו" על כך שהעירייה מפתחת את האזור באינטנסיביות במטרה ליצור את המרכז הטכנולוגי והלוגיסטי המרכזי באזור. הם גם קיבלו איתותים תואמים ממינהלת "אופק", על כך שהעירייה שמה דגש על הקמת בנייני משרדים וחנויות, כאיזון להקמת מחסנים ומרכזים לוגיסטיים.

אחד המרכיבים החשובים ביותר בפרוייקט הוא החניון התת קרקעי וכאן נכנסו היזמים לבעייה. בתחשיב שהוצג לחברי קבוצת הרכישה נלקח בחשבון תקן חנייה לפי מפתח של מקום חנייה אחד לכל 60 מ"ר שטח בנוי. אבל בפועל, התקן הקיים הוא מחמיר יותר ודורש מקום חנייה אחד לכל 35 מ"ר בנויים. היזמים ידעו מהו התקן הקיים והמחייב, אבל העריכו כי העירייה תשנה אותו לתקן מקל יותר. מדוע? בעיקר על סמך פעולותיו המוצהרות של מהנדס העירייה צחי כץ, שהגיש הצעה כזו בדיוק (1:60 במקום 1:35) לוועדה המקומית לתיכנון ובנייה. ההצעה מתייחסת לאזורי התעסוקה של העיר ומטרתה למשוך לעיר יותר חברות ועסקים.

אלא שהפרוייקט, שתוכנן ע"י משרד האדריכלים של גיורא רוטמן (לו זה כבר פרוייקט שלישי בעיר) לא קיבל את ההקלה בתקן החנייה. חברי קבוצת הרכישה, שתיכננו לשלם כ-6,500 שקלים למ"ר שטח משרדי, הבינו כמו היזמים שעלות החניון התת קרקעי תזנק עקב הצורך במספר גדול בהרבה של מקומות.

עו"ד אורנשטיין, כל הפרוייקט נפל בגלל החנייה?

"לצערי כן. כשהגיע רגע האמת לא אישרו בעירייה תקן חניה של 1 ל-60. הם היו מקובעים ולכן החלטנו לרדת מהפרויקט כי זה הפך ליקר מדי בתחשיב שלנו. החזרנו את כל הכסף לרוכשים. הפסדנו את האופציה ששילמנו, אבל זה חלק מהעסקים".

מה יהיה עכשיו עם המגרש?

"המגרש יחזור לבעלות של הבעלים הקודמים ונראה מה יהיה שם. בטח יקימו עוד מבנה לוגיסטי גדול במקום שהיה אמור לקום בניין משרדים ומסחר. חשוב לי להדגיש שהכסף הוחזק בנאמנות ולכן כל חברי הקבוצה קיבלו את כספם עד השקל האחרון. זה היה מיליון ויותר שקלים להחזיר".

ואיך ממשיכים?

"זה חלק מהמשחק בנדל"ן וכמו שיש הצלחות לפעמים גם יש כשלונות. לומדים לחיות עם זה ולוקחים בחשבון גם מצבים כאלה. אני בונה על זה שאם אחד מתוך חמישה שישה פרויקטים לא יוצאים לפועל אז זה בסדר. אבל זה חלק מהעניין. ממשיכים הלאה. הייתי 25 אחוז מהפרויקט הזה ולא בוכים על חלב שנשפך".

העירייה: זה לא בגלל החנייה

דובר העירייה העביר לידי "מודיעין News" את התגובה הבאה:

"העירייה משקיעה מאמצים רבים שמטרתם לעודד תוספת שימושי תעסוקה לעיר. בין היתר - שימושי משרדים ומסחר. לצורך כך קובעת הוועדה המקומית מדיניות תכנונית כחלק מהפעולות אותן מבצעת העירייה. פרויקט 'נאות המכבים' קיבל אישור עקרוני מאגף ההנדסה לאחר שהוציא את תכניות הבינוי למגרש ובכלל זה עמידה בתקן החנייה הקבועה בעיר לשימושים אלה.

"יחד עם זאת לדאבוננו, קבוצת הרכישה לא הצליחה לגבש קבוצה מלאה על מנת להביא את הפרויקט לידי מימוש. חשוב בהקשר זה להבהיר כי לגיבוש קבוצת רכישה תנאים רבים ואין לקשור את תקן החנייה לעובדה שלא גובשה קבוצה למימוש הפרויקט. עובדה היא כי באותם תנאים ועם אותם תקני חנייה נבנים גם היום מבנים של תעסוקה ומסחר באמצעות קבוצות רכישה".

(newשלומי תבלינים חדש 13.10.21