(newsדיור מוגן 10.7.19
הזוכים במגרש המרכז המסחרי בנופים הציעו פי 5 מדרישת המינימום

הזוכים במגרש המרכז המסחרי בנופים הציעו פי 5 מדרישת המינימום

שתי קבוצות יזמים מקומיות ("נחלת בנימין" ו"אילן שם טוב יזמות") הציעו לרשות מקרקעי ישראל מעל 23 מיליון שקל למגרש הכפול, כאשר מחיר המינימום היה כ-5 מיליון שקל • הערכה: החנויות יהיו מוכנות בתוך שנתיים

(בצילום: הדמיית המרכז המסחרי החדש בנופים)

אחד המכרזים הגדולים והיקרים בעיר, שמשך עניין רב, הגיע השבוע לסיומו כאשר רשות מקרקעי ישראל הכריזה על הזוכים במגרש שעליו אמור לקום מרכז מסחרי גדול במרכזה של שכונת נופים החדשה. הזוכים הם שתי חברות: "נחלת בנימין" שבשליטת אשר נדיבי ועו"ד נועם מאור וחברת "אילן שם טוב יזמות" בע"מ שבשליטת עו"ד אילן שם טוב. הזוכים כולם תושבי מודיעין ועוסקים בנדל"ן שנים רבות.

שש קבוצות יזמים ניגשו למכרז שעבר בגילגוליו השונים שינויים ועדכונים של מחירי הקרקע כדי שיוכלו לשווקו. עבור המגרש הידוע כמתחם ל' שבו נמצאים מגרשים 701 ו-702 שילמו קבוצת היזמים של נדיבי מאור ושם טוב סכום של 23,555,555 שקלים – כמעט פי חמש ממחיר המינימום שדרשה רשות מקרקעי ישראל עבור השטח (5.3 מיליון שקלים).

מדובר במגרש ששטחו יותר מחמישה דונם והוצאות הפיתוח שישלמו הזוכים מעבר למחיר הקרקע עומד על 10 מיליון שקלים, כך שהזוכים ישלמו 33.5 מיליון שקלים בתוספת מע"מ. סה"כ מדובר על עיסקה בהיקף של כ- 40 מיליוני שקלים.

המירוץ להשגת הקרקע החל לפני מספר חודשים, כשהחלו להתארגן יזמים לקראת הגשת הצעות לרכישת הקרקע. ההנחה היתה כי שכונת נופים תהיה שכונת יוקרה של מודיעין, הקירבה לכביש 431, לואדי ענבה ולמרכז המסחרי עינב ותחנת הרכבת העניקו ערך מוסף לשכונה. היזמים הגישו הצעות ובהם גם התארגנה קבוצת רכישה אחת לרכישת שטחי המזחר במתחם, אותה אירגנה אנשי "נחלת בנימין".

נדיבי אמר לפני מספר חודשים ל"מודיעין News" כי הוא בטוח בכדאיות העיסקה ולכן הוא ואנשי משרדו החלו להרכיב קבוצת רכישה עוד בטרם זכו בקרקע. "אני מאמין שנזכה בקרקע", אמר נדיבי וצדק.

עוד לפני שהמכרז פורסם ולפני שבכלל היו זוכים בקרקע, כבר התנהל מירוץ אחר הנדל"ן המסחרי במרכז המתוכנן. אולי מתוך הערכה מוקדמת כי השכונה עומדת להפוך לשכונת יוקרה של מודיעין.

אשר נדיבי ועו"ד נועם מאור היו הראשונים שהסתערו על המתחם וסיפרו כי "בתוך יומיים מאז הוקמה קבוצת הרכישה נרשמו במשרד 11 חברים ראשונים לקבוצת הרכישה ואלה שילמו 10% מקדמה על חשבון בגובה 125 אלף שקלים, שמהוים תשלום רכישת החנויות במרכז המסחרי".

נדיבי ומאור השקיעו בחודשים האחרונים משאבים רבים בהכנת תוכניות אדריכליות למרכז המסחרי, מאחורי ההדמיות עומד האדריכל פבלו אלטמן בעל משרד אלטמן אדריכלים, שברזומה שלו תיכנון מספר בניינים בעיר בהם בניינים במע"ר החדש.

גם נדיבי וגם מאור ידעו כי הקרב על המגרש היוקרתי יהיה קשה, בעיקר לאחר שהשניים הפסידו מכרז דומה לרכישת מגרש שמיועד להקמת מרכז מסחרי בשכונת ציפורים הסמוכה לנופים. "הפעם באנו עם הכנה הרבה יותר מדוקדקת ומדוייקת. מבחינתנו לא היינו מוכנים להפסיד גם את המגרש בנופים", ציין נדיבי.

מה תבנו עכשיו אחרי הזכייה?

"נקים מרכז מסחרי בשני מפלסים שיהיו בו 46 חנויות. שמונים אחוז מהן חנויות קטנות בשטחים של החל מ- 45 מ"ר עד 51 מטרים רבועים ועוד מספר עסקים גדולים, כמו סופרמרקט, ורשת פארם, שהן חנויות עוגן גדולות יותר. יהיה גם סניף קופת חולים ומכון כושר או פיזיותראפיה שגם הן יהיו חנויות עוגן מרכזיות. המתחם יהיה בנוי משתי קומות. יהיו 15 חנויות בקומה התחתונה ועוד שלושים חנויות בקומה העליונה. סך כל שטחי המסחר יהיה 4,250 מ"ר".

והמחירים?

"לחנויות הקטנות המחירים ינועו בין 20 אלף שקלים למ"ר עד 23 אלף שקלים למטר מרובע, תלוי במיקום כמובן. המחיר הממוצע לחנות יהיה סביב 1.25 מיליון שקלים".

כבר מכרתם חלק?

"נכון לעכשיו מכרנו 60% משטחי המסחר לחברי קבוצת רכישה ויש לנו עוד שטחים כך שקבוצת הרכישה עדיין פתוחה למשקיעים. המתחם שבו זכינו מורכב משני מגרשים 701 הגדול ועוד מגרש קטן יותר 702 שאותו אנחנו רוצים למכור בבלוק אחד במחיר של 12.5 מיליון שקלים. השטח הבנוי שלו הוא 651 מ"ר ויהיו בו 14 חנויות הוא מיועד למרפאות רופאים, חנות פארם ומכון פיזיותראפיה וכדומה".

על סמך מה היית בטוח בזכייה שלכם?

"על סמך המקצועיות בהכנות ועל סמך זה שביקשנו משתי חברות קבלניות הצעות מחיר להקמת המרכז המסחרי כך שיש לנו הערכות מדוייקות מה תהיה עלות הבניה של המקום".

מי הרוכשים?

"בעיקר אנשי עסקים שמבינים את הפוטנציאל אבל גם אנשים פרטיים שיש להם כסף פנוי להשקעה ושיודעים שבנדל"ן מסחרי מסוג זה הם יקבלו תשואה של שמונה אחוז לפחות, שזה פנטסטי ולא בר השוואה מול תשואה של דירת מגורים להזכרה. שם אתה מקבל ארבעה אחוז לכל היותר".

מה לדעתך יהיו התשואות למשקיעים?

"מכיוון שמדובר בקבוצת רכישה הרי שהמשקיעים יראו רווח בשני אופנים: רווח יזמי בכך שהם משלמים במסגרת קבוצת רכישה מחיר אטרקטיבי על הקרקע ועוד רווח על השכרת שטחי המסחר. התשואה השנתית על השכרת שטחי המסחר תהיה בין 8% עד 12% תלוי בשינויים שחברי הקבוצה יכניסו כל אחד בחנות שבבעלותו, וזה מבוסס על שכר דירה שיתקבל בשיעור של 150-200 שקלים למ"ר, מה שמאפשר לבעלי העסקים להרוויח יפה".

נופים נמצאת ממש ליד מרכז עינב. אז למה שיגיעו למרכז המסחרי שלכם?

"כי במרכז עינב מתמקמים עסקים גדולים יותר על שטחים גדולים ואנחנו משרתים את תושבי השכונה. יש סביב המרכז המסחרי גושי בניינים גבוהים עם נפח מגורים גבוה מאד".

גם המע"ר החדש לא רחוק...

"המע"ר לא מתחרה בנו. מרכזים מסחריים בשכונות לא מהווים איום על המע"ר ולהיפך. במע"ר יהיו מותגים ורשתות ואצלנו עסקים קטנים ועצמאיים שלא קשורים לרשת. אל תשכח שנופים תהיה שכונת יוקרה כך שיהיה ביקוש גדול לעסקים האלה".

מה לגבי לוח זמנים?

"בתוך תשעים יום נשלים את תשלום הכסף עבור רכישת הקרקע. שנה מהיום נקבל היתר בנייה ושנתיים מהיום הבניה תסתיים והחנויות יהיו מוכנות".

מכללת די בי איי