(new)מחלקים באמצע עמוד הבית
צחי נחמיאס "שווה" אישית 750 מיליון שקל

צחי נחמיאס "שווה" אישית 750 מיליון שקל

הדו"ח הרבעוני של חברת "מגה אור" מגלה כיצד החברה השתלטה למעשה על רוב הפארק הטכנולוגי במודיעין • החברה שווה בבורסה 1.6 מיליארד שקל ונחמיאס עצמו מחזיק 45% ממניותיה • בדו"ח לבורסה הוא מסביר את המכניזם שהפך את החברה לכוכב העולה בשמי הנדל"ן המניב בישראל: "אנחנו יוזמים מאפס, רוכשים קרקע, בונים, מחפשים שוכר ומשכירים"

צחי נחמיאס (צילום: לימור זפרני)

דו"ח פיננסי מעולה לחברת "מגה אור" שממוקמת בשילת. מנתונים שהעבירה החברה לרשות לניירות ערך ולבורסה עולה כי החברה ממשיכה לייצר רווחים גבוהים שהולכים וגדלים משנה לשנה בעקביות.

ברבעון הראשון של שנת 2019 הרוויחה החברה (נטו) 124.1 מיליון שקל מנכסים מניבים באמצעות שכר דירה והשקעות. לשם השוואה: בכל שנת 2018 הרוויחה החברה נטו 150.8 מיליון שקל. כלומר - רק ברבעון הראשון של 2019 החברה כבר כמעט והגיע לסך כל רווחיה בשנה החולפת.

עקומת הרווח לשנים קודמות מגלה את ההתקדמות האדירה ברווחיות החברה. כך בשנת 2017 הרוויחה החברה נטו 142.5 מיליון שקל, בשנת 2016 שורת הרווח הנקי היתה 103.6 מיליון, בשנת 2015, 71.5 מיליון ובשנת 2014 57.1 מיליון שקל.

חברת "מגה אור" שווה בבורסה, נכון להשבוע, 1.6 מיליארד שקל. היקף נכסיה המשוחררים משיעבוד עומד כיום על 1.3 מיליארד שקל, מה שתורם כמובן ליציבותה הפיננסית. צחי נחמיאס, היו"ר והבעלים, מחזיק 45.4% ממניות החברה, מה שמציב אותו עם הון אישי של כ-750 מיליון שקל. שאר מניות החברה מוחזקות בידי בתי השקעות והציבור.

מהדו"ח עולה כי לחברה 39 נכסים מניבים, בהם מרכזים לוגיסטיים, מרכזי מסחר ותעסוקה משרדים ועוד. סך כל נכסי החברה מעמידים לרשותה 458 אלף מ"ר בנויים והתפוסה על פי הדו"ח עומדת על 99%.

נחמיאס מתגאה בכך שחברת "מגה אור" לא מקשה על השוכרים ולא מכבידה עליהם בשכר דירה יקר שהולך ומתייקר. הוא מציין בדו"ח כי שכר הדירה הלא גבוה (לפי אומדנו) מאפשר לשוכרים בנכסיו להנות מאפשרות להתפתח ולגדול בלי מעמסה שמאפיינת נכסים במקומות אחרים.

חברת "מגה אור" השלימה במהלך הרבעון האחרון רכישה מהותית של 13% ממניות חברת "אפריקה נכסים" והיא שילמה עבור נכסי החברה הנרכשת 320 מיליון שקל.

נתון חשוב לא פחות הוא התפתחות החברה: ניתן לראות כי  החברה צומחת בשיעור שנתי ממוצע של 19% וכי בשורת ההון העצמי הצמיחה אף מרשימה יותר ועומדת על 28% לשנה, התשואה המשוקללת שהחברה משיגה על נכסיה עומדת על 7.9% תשואה שנתית ממוצעת בנכסיה, כששכר הדירה שהחברה צפויה לקבל במהלך שנת 2019 יעמוד על 161 מיליון שקל, בעוד שבשנת 2020 שכר הדירה שהחברה תקבל יזנק לסך של 205 מיליון שקל ובשנת 2021 הוא יעמוד כבר על סך של 234 מיליון שקל.

נחמיאס מתגורר במושב שילת ומשרדי החברה, הצנועים למדי יחסית לקונצרן בסדר גודל כזה, נמצאים בקומה העליונה של הבניין המסחרי בשילת מעל מרכול רמי לוי (שהוא גם שותפו בנכסים רבים בארץ). נחמיאס מושקע מאוד באיזור מודיעין וחולש על רוב מתחמי המסחר והלוגיסטיקה באיזור: בשילת עצמה, בפארק הטכנולוגי ובמרכז עינב. בחמש השנים האחרונות השתלטה "מגה אור" באמצעות זכיה במכרזים של רשות מקרקעי ישראל על מגרשים רבים באיזור. החברה מחזיקה כעת בנתח ניכר של המגרשים בפארק הטכנולוגי, על רובם כבר הקימה מבנים שהושכרו. חלקם בבעלות מלאה של "מגה אור" וחלקם בבעלות משותפת על שותפים אסטרטגיים נוספים כמו רמי לוי ואחרים.

רוב המגרשים שבבעלות "מגה אור" פזורים לאורך שני רחובות מרכזיים בפארק הטכנולוגי: רחוב צלע ההר ורחוב המעיין. נתן לציין את מגרש 63 ב' שיאוכלס בעוד שנה, את "מרכז מגה לעסקים" שבשדרות הרכס (המתחם של דואר ישראל), את מגרש 62 שיאוכלס בסוף 2020, את מגרש 61 שעתיד להתאכלס בימים אלה, את מגרשים 63 א' ו-63 ב' שעליהם נבנה מרכז לוגיסטי גדול של חברת השילוח אוריאן, את מגרשים 70 א' ו-70 ב' שיאוכלסו בסוף 2020, ואת מגרש 22 שיאוכלס אף הוא בסוף 2020.

בנוסף מחזיקה החברה נכסים מניבים שכבר אוכלסו ושמכניסים ל"מגה אור" שכר דירה, בהם מרכזים לוגיסטיים של חברת התרופות נובולוג, של חברת ניסקו ושל רמי לוי, שלושתם בפארק הטכנולוגי. בשילת מחזיקה החברה מספר גדול של נכסים מניבים בהם מרכז מגה לרכב שם ממוקמים מגרשי ומשרדי חברת "שלמה סיקט", בית גלי, בית ירדן ו"מרכז מגה אור" (בניין רמי לוי ומטה "מגה אור"). בחבל מודיעין ובמרכז "מגה" במרכז עינב פועלים עסקים גדולים בהם טיב טעם, מחסני חשמל וביג אלקטריק, ומרכז "מגה" נוסף במרכז עינב שאותו מחזיק נחמיאס בשיתוף עם חברת הנדל"ן ריט 1 בשיעור שווה של 50% כל אחת.

לפי נחמיאס, "מגה אור נכנסה חזק לתחום המרכזים הלוגיסטיים וזה מקור הרווח הגדול. הרווחיות הגבוהה של החברה נובעת מכך שאנחנו יוזמים מאפס, רוכשים קרקע, בונים, מחפשים שוכר ומשכירים". אולי זה עושה את ההבדל, כי חברות נדל"ן מניב אחרות מעדיפות לקנות נכס בנוי ואז להשכירו. את ההבדל רואים בעלי המניות של "מגה אור" וכמובן נחמיאס עצמו, שממשיך להגיע לעבודה מביתו במושב שילת למשרדי החברה הסמוכים על הטרקטורון שלו. בדו"ח לבורסה הוא מעתיר שבחים על מנכ"ל החברה איתמר רגב: "הוא הקטר שלנו והוא האיש מאחורי ההצלחה של החברה".

(new)מאוחדת באנר 2