(newsדיור מוגן 10.7.19
"תמיד נעדיף להשיג עוד נכס בעיר וסביבתה"

"תמיד נעדיף להשיג עוד נכס בעיר וסביבתה"

בשבוע שעבר חשפנו כאן את הדיווח האחרון של "מגה אור" לבורסה, שאין אלא לתאר אותו כ"חלומי" עבור המשקיעים ועבור הבעלים העיקרי – צחי נחמיאס משילת • כדי להבין איך הגדילה החברה את שוויה בכאלף (!) אחוז בשנים ספורות אי אפשר לקבל הסברים מנחמיאס עצמו – ששומר בקנאות על מקומו מאחורי הקלעים • המנכ"ל איתמר רגב (שמגיע לכאן בכל יום מיובלים שבצפון) עונה על כל השאלות

את איתמר רגב "גילה" צחי נחמיאס לפני כעשור שנים והביא אותו ל"מגה אור", החברה שבבעלותו. נחמיאס משילת, שהקים את חברת "מגה אור" והנפיק אותה בבורסה בשווי של 40 מיליון שקל, מביט כיום בהנאה ובסיפוק ורואה כיצד החברה שלו שווה כבר 1.6 מיליארד שקל.

גם נחמיאס וגם עובדי החברה יודעים שמי שאחראי לא מעט לשורה התחתונה המרשימה הזו הוא איתמר רגב, שמביא את "מגה אור" מדי רבעון לנתוני שיא חדשים בשורת הרווחים, ההון העצמי, והתשואה שהחברה מעניקה למשקיעיה, כי גם מניות החברה ממשיכות בקו עולה ועקבי כבר שנים להיות "באנקר" משמעותי למחזיקיה. כולל בתי השקעות מהגדולים במשק כמו הפניקס, ילין לפידות, אלטושלר שחם ועוד, שמחזיקים נתחים ממניות החברה.

נחמיאס עצמו לא אוהב להתראיין ודי נרתע מתקשורת. פרט למשפט פה או משפט שם, נחמיאס ממש לא משחרר הצהרות לעיתונות. לעיתון זה כבר נרמז ש"מדובר מחשש לעין הרע", אבל רגב ממש לא חושב שיש בזה אמת והוא מסביר את זה בצורה רציונלית ממש כמו שהוא מנהל את החברה: "צחי חושב שפירסום בתקשורת לא יועיל מבחינה עיסקית לחברה ולעסקיה אז בשביל מה להתראיין? החשיפה התקשורתית היא טובה כשאתה צריך אותה לשם קשירת קשרים עם לקוחות חדשים. אבל אנחנו בשוק שממילא מוגדר קטן. השוק שבו פועלת 'מגה אור' בתחום המרכזים הלוגיסטים ומרכזי קניות מכיל מעט שחקנים וכולם מכירים את כולם, אז אנחנו ממש לא צריכים את החשיפה התקשורתית. זה לא מוסיף לעסקים".

אבל בכל זאת אתם חברה ציבורית שהציבור מחזיק מחצית ממניותיה. אתה לא מסכים שיש לכם איזושהי אחריות להיחשף לציבור הזה?

"אנחנו לא ממש פוגשים את האיש בקצה שמחזיק את המניות. רובם מחזיקים מניות שלנו באמצעות בתי ההשקעות שמחזיקים נתח ב'מגה אור' והם אלה שממליצים למשקיעים שלהם להיכנס למנייה שלנו. אז הקשר הוא עם בתי ההשקעות וזה קשר רציף. הם יושבים אצלנו בישיבות ואנחנו מדווחים להם באופן שוטף על התקדמות הפרוייקטים ועל העבודה בכלל".

אם אתה לא עומד ביעד מסויים אז אתה יודע שיגיע טלפון מאחד מבתי ההשקעות?

"אם דיווחתי ברבעון שעבר או בשנה שעברה שפרוייקט מסויים יתאכלס ברבעון מסויים והאיכלוס לא התבצע במועד המתוכנן, אז ודאי שאני נכנס לישיבה בהרגשה לא טובה שאני אצטרך להסביר לנציגי בתי ההשקעות למה זה קרה".

למרות שהם לא שולטים בחברה אלא נחמיאס עם 45 אחוז מהמניות?

"כן, כי הם משקיעים משמעותיים. בתי ההשקעות מחזיקים כל אחד בנתח של שמונה עד עשרה אחוז מהמניות שלנו. ביחד זה משמעותי".

רגב, בן חמישים, נשוי ואב לחמישה, מתגורר ביובלים שבצפון הארץ. הוא בעל תואר בכלכלה ומנהל עסקים והגיע ל"מגה אור" בשנת 2011 כשהתמנה למנכ"ל ולפני כן שימש (משנת 2008) כסמנכ"ל הנדסה בחברת הקניונים "ביג", שנכנסה לשותפויות רבות עם "מגה אור". שם הכיר נחמיאס את רגב. נחמיאס הבין שרגב הוא נכס עבורו והפקיד בידיו בשנת 2011 את מפתחות החברה. "מחברה של איש אחד הפכנו לחברה שיש בה פירמידת ניהול", אומר המנכ"ל. "אם עד אז צחי עשה הכל, הרי שמאז העבודה התחלקה ולמעשה אז החלה גם הצמיחה הגדולה שלנו".

זה מקרי שהצמיחה הגדולה החלה בדיוק כשהתחלת לתפקד כמנכ"ל?

"אני לא יודע, אבל אני כן יודע שמאז החברה החלה לעבוד על פרוייקטים גדולים יותר. צחי הוא יזם בהגדרה. הוא יכול לבוא בבוקר למשרד ולשפוך על השולחן עשרה רעיונות חדשים לפרוייקטים. כולם הבינו שבקטע הזה התפקיד שלי הוא לקחת את הרעיון הכי טוב ויצירתי ולקדם אותו".

למה? כי בעסקים הרבה רעיונות מתחילים ברעש גדול ואחר כך נופלים?

"לא, כי בעסקים, ובמיוחד אצל יזמים, הרעיונות הם מסוגים שונים ועל פי הסטטיסטיקה שלנו חלק קטן מזה מבשיל לעיסקה. כך זה צריך להיות".

מה זה "חלק קטן"? כמה זה ב"מגה אור"?

"אצלנו אולי עשרה אחוז מהרעיונות בכלל מגיעים לכלל ביצוע ועיסקה".

מהדו"ח האחרון שהגישה "מגה אור" לבורסה ושמתייחס לרבעון הראשון של שנת 2019 עולים הנתונים המצויינים לפיהם החברה הרוויחה נטו בחודשים ינואר פברואר מרץ 2019 סכום של 124 מיליון שקל וכשהרווח הנקי בכל רבעון ובכל שנה עולה וצומח בעקביות. גם ההון העצמי של החברה צומח בכל שנה בקצב גבוה מאוד כאשר החברה צומחת בכל שנה בממוצע בשיעור של 19% והדבר משתקף בשווי מניותיה, שזינקו מאז ההנפקה בשיעור של קרוב לאלף אחוזים (!).

"מגה אור" מחזיקה היום בבעלותה 39 נכסים מניבים בתחום הנדל"ן בהם מרכזי קניות - קניונים שהם ברובם פתוחים - חלקם בשותפות עם חברת הקניונים "ביג" וחלקם בשותפות עם רשת רמי לוי, וכן מרכזים לוגיסטיים שגם הם בחלקם נבנו בשותפות עם רמי לוי. כעיקרון - מרכזים לוגיסטיים הוא הענף שיהיה תחום הליבה של "מגה אור" בעשורים הקרובים.

רגב, למה דווקא מרכזים לוגיסטיים?

"כי בתחום מרכזי הקניות מדינת ישראל הגיעה לרוויה מסויימת.  בעסקים, בעיקר בנדל"ן, תמיד אנחנו מביטים על המשוואה ועל המשקל של סוגי העסקים. בשנים שעברו השקענו הרבה במרכזי קניות ומסחר. היו קרקעות והיה פוטנציאל, אבל לאט לאט התחום הלך והתמלא. הגענו למצב שיש כבר פחות אפשרויות עסקיות ופחות מגרשים טובים. באופן טבעי, כשתחום אחד הולך ומאט ותחום אחר מתגבר, אז המשקל ביניהם משתנה. בלוגיסטיקה היו פחות עסקאות ולכן הוא הפך לתחום יותר מעניין בשנים האחרונות".

באיזה מובן?

"בכך שבשרשרת העסקית של חברה, השילוח הפך לחוליה חשובה מאד ורכיב קריטי בחברות שהדגש שלהן הוא יבוא או ייצוא. היום בעלי חברה כבר לא יכולים להרשות לעצמם לספק ללקוח את המוצר שהזמינו אחרי שבועיים, כשמתחרים מספקים לו את המוצר המקביל אחרי יומיים. לכן התפתחו מרכזים לוגיסטיים חדישים ומתקדמים, בגלל דרישה מהשטח. אם פעם היו מחסנים בלולים ישנים במושבים ובקיבוצים, חברה היום כבר לא יכולה להרשות לעצמה לאחסן סחורה שהביאה מחו"ל במחסן כזה. הם צריכים משהו ממוחשב ומתנייע. אם אלה רובוטים או מסועים או אמצעים טכנולוגיים אחרים שיביאו את הסחורה, ישמרו עליה בצורה טובה ויפיצו אותה במהירות לפני שהלקוח יקנה בחברה מתחרה את המוצר המקביל".

לכן כאן במודיעין הפארק הטכנולוגי הפך להיות הפארק הלוגיסטי?

"אנחנו ב'מגה אור' נכנסו לתחום ועלינו על הגל כי זיהינו את הפוטנציאל. יש לנו יתרונות רבים כי אנחנו יודעים לעבוד מהר. אם חברה צריכה מאיתנו מרכז לוגיסטי לא בתוך שנתיים או שלוש כמו שהיה עד לפני כמה שנים אלא בתוך שנה כי הם חוששים ממתחרים שלהם – 'מגה אור' יודעת להקים את המרלו"ג עבורם בתוך אותה שנה נדרשת ולא מאוחר יותר. היכולת לעבוד מהר ומדוייק היא יתרון אדיר של 'מגה אור', והחברות ששותפות לנו בפרוייקטים הבינו את זה ולכן הם חברו אלינו".

כמו ביג ורמי לוי...

"למשל".

המסחר המקוון גרם לזה?

"זה לא רק האינטרנט. זה גם דור המיליניום. היום אפשר לפתוח גוגל ולעשות סקר מחירים. זו מהפכה תעשייתית שלמה ולא רק טרנד קצר. העניין הלוגיסטי זו מהפכה תעשייתית שלמה".

איך אתה מתנהלים מול אגף ההנדסה של העירייה ולשכת ראש העירייה?

"אלה דברים שונים. בעקרון אני אחראי על כל תהליך קבלת ההיתרים מהעירייה, אבל אני לא עובד מול ראש העיר. את כל הבעיות שלנו בתחום קבלת ההיתרים ופיתוח הקרקע אנחנו לא מנהלים בלשכת ראש העיר. נכון שהוא חותם על ההיתרים, אבל אני עובד מול אנשי אגף ההנדסה ואנשי המקצוע שם".

חברת "מגה אור" מפגינה כאן במודיעין נוכחות מרשימה מאד. זה נותן לכם יתרון?

"אני לא מרגיש שיש לי יחס שונה או מיוחד מאנשי אגף ההנדסה, מהנדס העיר או אנשי המקצוע האחרים. מה שכן זה שאני מכיר היטב את המערכת כי יש לנו כאן הרבה נכסים בעיר ולכן אני כבר יודע מראש למה לצפות ומכין את עצמי וכך חוסך זמן. זאת לעומת יזם אחר, שיש לו כאן פרוייקט פעם בעשר שנים".

הרעיון להיות חזק במודיעין - זו אסטרטגיה מכוונת או מקריות?

"צחי גר בשילת והוא מכיר היטב את העיר. בגדול אני יכול לומר לך שיש יתרון ללוקליות, בעיקר בתחום הנדל"ן. זה בא לידי ביטוי ביכולת של חברת 'מגה אור' לגשת כאן למכרזים ולנצח".

למה?

"כי אנחנו מכירים כאן כל פינה והחברה יודעת מה המחיר הריאלי שניתן להציע במכרז לכל מגרש בעיר וכמה אפשר להוסיף על זה כדי להבטיח זכייה. בעיקר אנחנו יודעים איך להוציא את המקסימום מכל נכס כאן במודיעין. לכן מודיעין עדיפה בשבילנו על פני כל מקום אחר. זה לא אומר שאנחנו לא נכנסים לעסקאות בכל הארץ. יש לנו נכסים בקריית שמונה ובנתיבות וביוקנעם ובכל פינה, אבל במודיעין יש הכי הרבה ותמיד נעדיף להשיג עוד נכס כאן בעיר וסביבתה, כי אנחנו יודעים מה הפוטנציאל של העיר".

מתישהו ישראל תהיה קטנה עליכם?

"אני לא חושב, למרות שלאחרונה השלמנו רכישה של 13 אחוז ממניות 'אפריקה נכסים', שיש לה נכסים משמעותיים גם באירופה".

מדוע בעצם נכנסתם לעסקה כזו?

"כדי לחשוף את החברה לפלח שוק חדש. אנחנו יושבים בדירקטוריון של 'אפריקה נכסים' אבל לא מנהלים את החברה. יש להם מנהלים טובים מאד. אנחנו שותפים ומשקיעים. ל'אפריקה נכסים' יש קניון גדול בבוקרשט וקניון גדול גם בוורשה ועוד נכסים מאד משמעותיים וגם בארץ יש להם פרוייקטים חשובים. עצם הישיבה של צחי נחמיאס בדירקטוריון שלהם חושף את 'מגה אור' לקשרים חדשים עם גופים שלא היה לנו קשר איתם, וזה יוביל לשותפויות עסקיות חדשות ולפרוייקטים חדשים שיגיעו לפתחה של 'מגה אור'. זה חלק מתהליך של פיתוח עסקי".

עיריית מודיעין קיץ מודיעינ