(newsדיור מוגן 10.7.19
ואלו המגמות בשוק הנדל"ן במודיעין נכון לקיץ 2019

ואלו המגמות בשוק הנדל"ן במודיעין נכון לקיץ 2019

המתווך זאב שומכר משווה בין מספר העסקאות והמחירים הממוצעים שנרשמו במודיעין בדירות יד ראשונה ויד שנייה בחמש השנים האחרונות • המסקנה לגבי 2019: "כנראה שלא יהיה זינוק במחירים אבל גם לא ירידות"

לאן אנחנו הולכים? מהי הצפי להתנהגות מחירי הנדל"ן בעיר לאור הזינוק במחירי הדירות בעשור האחרון ומול מסת הבנייה של השכונות החדשות שיאזנו את הביקושים עם היצע של מאות דירות חדשות בכל שנה?

הקיץ אנחנו עומדים בנקודת זמן קריטית שבה נתחיל לראות את איכלוסה של שכונת נופים (בערך באוקטובר), את תחילת הבנייה בשכונת מורשת ואת חנוכת המע"ר. כל אלה יטילו לשוק מאות דירות חדשות שעשויות או עלולות, תלוי את מי שואלים, לשנות את מפת הנדל"ן בעיר ובעיקר את המחירים שנשקו לשמיים בעשור האחרון.

ביקשנו מהמתווך זאב שומכר לנתח את מגמות שוק הנדל"ן במודיעין ולערוך השוואה בין דירות יד ראשונה ושנייה, כדי לנסות ולהבין האם אנחנו עומדים בפני עליית מחירים נוספת או אולי התמתנות עד עצירת מחירים בעקבות היצע הדירות הגדול הצפוי בקרוב.

שומכר הסתמך על נתוני רשות המיסים וערך השוואה של מכירת דירות מיד ראשונה מול דירות מיד שנייה, תוך השוואת הנתונים לאלה של השנים הקודמות. לדבריו, "הנתונים מתייחסים רק לעסקאות שדווחו כבר לרשות המיסים ולכן יתכן שהנתונים לא לגמרי מעודכנים".

בוא נתחיל מעסקאות יד שנייה.

"השיאנית בעסקאות מיד שנייה היא שכונת הכרמים, בעוד שכונת נופים היא המובילה בעסקאות מיד ראשונה ואחריה המע"ר. הדירות של 'מחיר מטרה' אינן רלבנטיות לשוק הקונים כיוון שהן לא באמת נמכרות בשוק החופשי. באשר ל-44 הדירות שנמכרו בשכונת נופים, מדובר ב-11 דירות בחודש שנמכרו על ידי קבלנים. זהו נתון נמוך אבל מצד שני, להערכתי, היצע הדירות בנופים היום הוא רק כמאתיים. זו כמות קטנה מאד".

שומכר משווה את הנתונים הללו לנתוני שוק הנדל"ן בשנה החולפת: "ברבעון הראשון של שנת 2018 בוצעו 107 עסקאות מיד ראשונה ו-185 עסקאות מיד שנייה, שמתוכן 60 עסקאות היו בשכונת נופים, לעומת 44 עסקאות השנה".

מה זה אומר על הביקושים?

"הביקושים יציבים גם ביד ראשונה וגם ביד שנייה. מודיעין היא לא עיר של טרנדים ולכן יש עקביות בביקוש לנדל"ן לאורך השנים".

מה אנחנו למדים מהנתונים שאתה מציג?

"אנחנו רואים יציבות במכירת דירות מיד ראשונה ואילו בדירות מיד שנייה הייתה ירידה בשנת 2017 ואחריה החלה עלייה. היוזמות של הממשלה במסגרת 'מחיר מטרה' ו'מחיר למשתכן' פגעו במספר עסקאות הנדל"ן מיד שנייה במודיעין. הגרלות הדירות שנמכרו במסגרת יוזמות אלה, שמופיעות תחת נתוני יד ראשונה, התקיימו במהלך שנת 2017. ההשפעה שלהן הייתה ירידה במספר עסקאות הנדל"ן מיד שנייה. עכשיו, משהסתיימו ההגרלות, יש התאוששות בעסקאות נדל"ן מיד שנייה בעיר".

אם יש התאוששות אז מחירי הנדל"ן יעלו שוב?

"לא בהכרח. את ההשפעות של 'מחיר למשתכן' ו'מחיר מטרה' ניתן לראות בעיקר במספר העסקאות שבוצעו אבל לא בהכרח במחירי הנכסים. בוא נראה מה התחולל בתחום המחירים של דירות בנות ארבעה חדרים לאורך השנים: בשנת 2018 הדירות החדשות היו יקרות יותר מאשר הדירות הישנות. ובשנת 2017 הנתון של יד ראשונה מושפע משמעותית מ'מחיר מטרה' ו'מחיר למשתכן'".

בשורה התחתונה - מה תרמו לנו "מחיר מטרה" ו"מחיר למשתכן"?

"מבחינת המחירים - לא ברור. בעוד המחיר הממוצע בעיר לדירת ארבעה חדרים מיד ראשונה ברבעון הנוכחי הוא 1,993,000 שקל, בשכונת נופים המחיר הממוצע עומד על 2,006,000 שקל. בשכונת נופים אין דירות במסגרת 'מחיר למשתכן' או 'מחיר מטרה'. הדירות במסלולים אלה מורידות את מחירי הנדל"ן בסביבתן בממוצע במאה אלף שקל".

עיריית מודיעין קיץ מודיעינ