(new)חללי עבודה 25.9.19
איך תראה השנה הבאה בשוק הנדל"ן במודיעין?

איך תראה השנה הבאה בשוק הנדל"ן במודיעין?

חמישה אנשי נדל"ן מקומיים מסכמים את שנת תשע"ט וצופים מה יהיה בתש"פ • למשל: הצפה במשרדים בעיר שתביא לירידת מחירי שכירות חדה • "מחיר למשתכן" תסיים את דרכה • המשך עליות מחירים בעיר וגידול ניכר בהכנסות העירייה מארנונה לעסקים • שכונת מורשת תיתן את הטון, הביקוש לרעות מזנק ומכבים נמצאת בדעיכה נדל"נית

(צילום: חורחה נובומינסקי)

הסתיימה לה שנת תשע"ט ומתחילה שנת תש"פ. שתי מערכות הבחירות שעברנו בחודשים האחרונים, המע"ר החדש שעומד להיפתח בקרוב, שכונת נופים המתאכלסת ועוד פרוייקטים בתחום הנדל"ן מסמנים כי מודיעין לא שוקטת על שמריה והעיר נמצאת בעיצומם של תהליכים שישפיעו כאן לשנים רבות על שוק הנדל"ן למגורים ולמסחר.

בשנת תשע"ט (מספטמבר 2018 עד ספטמבר 2019) התבצעו במודיעין 1,317 עסקאות נדל"ן אשר דווחו לרשות המיסים. העסקאות נחלקות ל-606 עסקאות מכר של דירות מיד ראשונה מקבלנים ול-711 דירות מיד שנייה שנמכרו על ידי בעלי הנכס.

כדי לסכם את שנת תשע"ט ולחזות את המגמות והכיוונים לשנת תש"פ פנינו לחמישה אנשי נדל"ן מקומיים: מנשה צורי ("צוריאל בנדל"ן"), מרצ'לו אינצ'יליני ("פרנצ'י נדל"ן"), זאב שומכר ("שומכר נדל"ן") יגאל יונה (אנגלו סכסון) ובתיה חן. הצגנו לכולם שאלות זהות והתשובות לפניכם.

כיצד מסכמת העיר את השנה מבחינה נדל"נית?

מרצ'לו אינצ'יליני: "מבחינת מגמות קיימת התעניינות רבה ברכישת דירות יד שנייה בקרב משפחות וזוגות צעירים, הרואים בעיר יעד איכותי לפתיחת חיים חדשים. אנחנו מרגישים את זה בכמות הפניות מצד זוגות צעירים. העובדה שמדובר בעיר מתפתחת, בעלת איכות חיים גבוהה ואוכלוסייה צעירה, בהחלט משחקת פה תפקיד מרכזי. המחירים במודיעין לא עלו באופן משמעותי בשנה החולפת. אני מאמין שבשנים הקרובות כן תחול עלייה במחירי הנדל"ן בעיר עקב התפתחותה המהירה בכל תחומי החיים".

יגאל יונה: "כהמשך ישיר לשנה שלפניה, יש סוג של סטגנציה. השוק עמד במקום, ללא כיוון כלשהו, לא למעלה ולא למטה. מלבד עסקאות בודדות פה ושם שהיו במחירים נמוכים מסיבות פנימיות של המוכרים, או במחירים גבוהים מסיבות אישיות של קונים מסוימים, דירות שלושה חדרים נמכרו בעיקר בטווח 1,600,000-1,700,000 שקל, דירות ארבעה חדרים נמכרו בטווח 1,850,000-2,000,000 שקל, ודירות חמישה חדרים בטווח 2,200,000-2,500,000 שקל. מבחינה רגולטורית, הממשלה ביצעה צעדים פופוליסטיים ופרויקט הדגל הנחשב שלה, 'מחיר למשתכן, מתגלה בכל יום שעובר כבלוף על הזוגות הצעירים. מצד שני, מתחת לפני השטח, ללא כותרות מיותרות, רק בשנה האחרונה העמיס הרגולטור בכ-46,000 שקל את עלות הבנייה ליחידת דיור במסגרת חוקים ותקנות חדשות בתחום התכנון והבניה".

זאב שומכר: "שנת התשע"ט הייתה שנה פעילה יותר מקודמתה מבחינה נדל"נית. מספר העסקאות של נכסים מיד שנייה היה גבוה יחסית בשנה החולפת. בשנת התשע"ט היו 711 עסקאות מיד שנייה ו-606 עסקאות מיד ראשונה, בעוד בשנת התשע"ח שקדמה לה היו המספרים מעט נמוכים יותר: 675 דירות מיד שנייה, לעומת 535 דירות מיד ראשונה. מהנתונים שמתפרסמים על ידי אתר מדלן עולה כי המספר הרב ביותר של דירות שנמכרו במודיעין היה של דירות בנות 4 חדרים. בדירות 6 חדרים חלה ירידת מחירים, בדירות 5 חדרים חלה עלייה, ואילו בדירות 4 חדרים היו המחירים יציבים לאורך השנה".

שנה עם שתי מערכות בחירות השפיעה על שוק הנדל"ן המקומי?

יגאל יונה: "הבחירות עד עכשיו לא ממש השפיעו על מחירי הנד"לן בעיר. אצלנו באנגלו-סכסון לא הבחנו ברכישות מוגברות או גל מכירות בעקבות הבחירות, גם לא בשינויי מחיר כלשהם. להערכתי השפעה אם תבוא תגיע לאחר שהממשלה תקום, אחד הנושאים החשובים והבוערים הם למצוא פתרונות לגירעון הגדול אותה תירש הממשלה החדשה, ולכן אפשר לצפות שההחלטות והתכניות בנושא ישפיעו על כיוון השוק".

מרצ'לו אינצ'יליני: "הבחירות השפיעו בכך שהרבה קונים ומוכרים ישבו על הגדר והמתינו לראות האם יחול שינוי בשלטון וכיצד הוא ישפיע על הנדל"ן".

מנשה צורי: "מערכות הבחירות שעברנו השנה השפיעו בצורה דרמטית על שוק הנדל"ן כאשר בבחירות הראשונות נסתם בעצם הגולל על פרוייקט 'מחיר למשתכן' ומערכת הבחירות האחרונה הבהירה לכולם שאף פוליטיקאי לא מנופף בדגל של הוזלת מחירי הדירות. אפשר בהחלט לציין שמבחינה זו שוק הנדל"ן יצא להליך שבו ידע להגיע לנקודת איזון בעצמו על פי היצע וביקוש ותנאי שוק אמיתיים ולא באמצעים מניפולטיביים ומלאכותיים מצד הממשלה. צריך לקוות שלא יכפו עלינו שוב תוכניות הזויות כמו מחיר למשתכן ומע"מ אפס".

זאב שומכר: "הנדל"ן במודיעין נמצא בשלב בו החלטות הממשלה אינן יכולות להשפיע עליו. שר השיכון החדש, שימונה עם הקמת הממשלה הבאה, יקבל החלטות שישפיעו רק על גבעת שר. למען האמת, אני לא משוכנע שהממשלה שתקום כעת תקבל החלטות כשגבעת שר תצא לשיווק, בעוד כשלוש שנים. ניהול מוצלח של עיר הוא א-פוליטי וראש עיריית מודיעין השכיל להימנע מפוליטיקה בעיר. מודיעין מתקדמת, ללא צורך בשיוכים פוליטיים, וראוי לזקוף את זה לזכותו של חיים ביבס, שהוא איש מקצוע שעובד לפי הספר".

איך פתיחת המע"ר תשפיע על השוק?

יגאל יונה: "כאשר היצע גדול שוטף את העיר המחירים בהכרח ירדו ומהר. כמות המשרדים העצומה שתוצע להשכרה בחודשים הקרובים תוריד את מחירי השכירות. לאן זה יגיע אין לדעת. מחירי השטחים המסחריים במע"ר (החנויות) לא ייפגעו. יש לקחת בחשבון שקניון עזריאלי על שלושת בנייני המשרדים שלו יצטרך לתת פייט ולהוריד מחירים, כדי שלא יזלגו חלק מהשוכרים שלו לכיוון המע"ר. יהיה מעניין בתחום הזה".

מרצ'לו אינצ'יליני: "אין ספק כי למע"ר יש משמעות גדולה מאוד על הנדל"ן המסחרי בפרט ועל הנדל"ן בכלל, היות והמע"ר מעלה את קרנה של העיר ומושך אליו המון אנשים מחוץ לעיר ובכך מעלה את הדרישה למסחר ולמגורים בעיר".

מנשה צורי: "עד היום, בכל שכונה שהוקמה נבנה גם מרכז מסחרי שאמור לשרת את צרכי השכונה. סידור זה יצר איזון מבחינת שטחי המסחר. לעומת זאת במשרדים היה בעיר מחסור חמור. כל זה עומד להשתנות במע"ר. לעירייה יש אינטרס מובהק להקצות מספר רב של שטחים למסחר ולמשרדים מכיוון שהארנונה על שטחים אלה גבוהה בהרבה מארנונה למגורים והמע"ר הוא חלק מתוכנית כוללת של העיריה להגדלת ההכנסות ממיסוי זה. ברגע ששטחי המסחר והמשרדים יקבלו טופס ארבע העיריה תתחיל לגבות את המס שלה גם במידה והנכס לא מאוכלס. מצב זה יגרום לדעתי לעודף היצע נרחב של משרדים בכל חלקי העיר וזה כמובן ישפיע גם על מחיר השכירות. אני מקווה שלא נראה פילים לבנים של בנייני משרדים ריקים. בתחום החנויות, המע"ר יפגע בעיקר בחנויות השכונתיות והחנויות במרכז עינב שיסבלו ממעבר לקוחות למרכז העיר. מי שייהנה מכך היא בעיקר העיריה מגביית הארנונה. יהנו פחות בעלי הנכסים שייאלצו להוריד את השכירות".

זאב שומכר: "פתיחת המע"ר תקדם אותנו בשני שלבים: הפתיחה תהיה בשלבים עם חנויות בקרוב והשקת המשרדים בתחילת שנת 2020. רק אז יהפוך המע"ר למקום בילוי איזורי. השלב השני הוא פתיחת קו הרכבת של ירושלים שמתוכננת לשנה הקרובה ותביא התעניינות של משרדים ירושלמים. אלה ירצו להתקרב לתל אביב מבלי לאבד את הקהל הירושלמי. מודיעין ממוקמת במקום אידיאלי לשם כך. בנקודה זו אני מציע לראש העיר לנסות להעביר למודיעין לשכות של משרדי ממשלה. אלה משלמים טוב ובזמן, וישכרו שטחים לטווח ארוך. בנוסף, הרכבת והגשר שיחבר בין מרכז עינב לבין תחנת הרכבת פאתי מודיעין יקלו על הנגישות, ומשרדי הממשלה ימשכו אל העיר אנשים נוספים."

מה תחזית הנדל"ן שלך לשנת תש"פ?

יגאל יונה: "הקמת הממשלה תעמיד שר אוצר חדש במקום משה כחלון. רוב הסיכויים אז לביטול מוחלט של תכנית 'מחיר למשתכן' שגרעה מקופת המדינה כשבעה מיליארד שקל נכון להיום. ביטולה ישחרר את כל הממתינים לזכות בהגרלה לשוק החופשי בבת אחת, כמו קפיץ שהוחזק זמן רב והשתחרר. זה יהיה הדלק שיבעיר את עליות המחירים ובצורה ברוטלית. שר האוצר הוזהר כבר בעבר על ידי יועצים מקצועיים שזה עלול לקרות, אבל 'אחרי המבול' אז למי אכפת? הביקוש לרכישת דירה במודיעין הולך ומתעצם, ככל שהעיר מתפתחת הביקוש הולך וגדל, ומכאן יש להסיק שחסרות דירות בעיר. גם מצד הביקוש אפשר להבחין שמשפחות מבוססות נוהרות למודיעין, ובעיקר אוכלוסיה מבוגרת שמגיעה למודיעין כדי לגור ליד הילדים והנכדים, מודיעין כבר לא עיר לצעירים, קשה לומר את זה, אבל המציאות היא כזאת כל זה מוביל למסקנה שאין לצפות לירידת מחירים במודיעין, אלא לעליות מחירים וזה יקרה במוקדם או במאוחר".

מנשה צורי: "שנת תש"פ תמשיך במגמת הגידול במספר העסקאות יד שניה ותשאב אליה שתי אוכלוסיות במסות קריטיות: את אלה שישבו על הגדר וחיכו לתוצאות של 'מחיר למשתכן' והתפכחו מחלום של ירידת מחירים, ואת הרוכשים להשקעה כי הם עדיין מקבלים מהשכרה במודיעין תשואה של כ 3.5% בממוצע. בנוסף לצפי של עליית מחיר של כ5% לשנה למחיר הדירה. לכן מה שנראה בוודאות זה המשך גידול במספר העסקאות וכנראה גם תוך כדי מגמה של עליית מחיר".

מרצ'לו אינצ'יליני: "בעיר כבר יש קהילה חזקה של עולים ותיקים המסייעת להתאקלמות מהירה וחלקה של העולים החדשים. במבט נרחב יותר, ובמיוחד על רקע התגברות התקריות בעלות האופי האנטישמי בשנים האחרונות ברחבי העולם, אני מעריך שכמות העולים החדשים רק תלך ותגדל. בשל הביקוש הרב מהעולים החדשים למגורים בעיר, במיוחד מארה"ב וקנדה, אני צופה עלייה משמעותית ברכישות של תושבי חוץ במודיעין".

זאב שומכר "אני צופה שהשוק ימשיך לגדול ומספר העסקאות מיד שנייה ילך ויגדל, וזאת בעקבות מלאי קטן של דירות מיד ראשונה. במהלך השנה הקרובה צפויים הפרויקטים בשכונת מורשת לצאת לשיווק, ואני מאמין כי המחירים בשכונה יהיו גבוהים, וזאת בשל ריבוי דירות שנמכרו במסגרת פרויקט 'מחיר למשתכן'. אני מעריך שהיזמים יאלצו לתמחר את הדירות שהם ימכרו בשוק החופשי במחיר גבוה יותר, כדי לפצות על ה'מתנה' שהמדינה נתנה לזוכים בהגרלות. המחירים הגבוהים במורשת יגרמו לדירות מיד שנייה להראות אטרקטיביות יותר גם מבחינת המחירים, בנוסף על העובדה שמועדי האכלוס שלהן לרוב קרובים יותר. בנוסף, בשכונת מורשת מרבית הדירות בשוק החופשי יהיו בעיקר דירות בנות 5 ו-6 חדרים, בעוד הדירות במסגרת 'מחיר למשתכן' יהיו בנות 3 ו-4 חדרים. אי לכך, דירות מיד שנייה בנות 3 ו-4 חדרים בשאר שכונות העיר יהנו מהעדר היצע, ובכך ישפיעו על המחירים וימשכו אותם כלפי מעלה.

"בשנה הבאה עלינו לטובה אני צופה שיהיו שתי בעיות עיקריות בשוק הנדל"ן של מודיעין: העדר היצע ומחירים גבוהים מדי לבנים ממשיכים. היעדר ההיצע בדירות יביא לעלייה במחירי הנדל"ן, וכשהדירות יהיו יקרות מדי לזוגות צעירים, אנחנו נראה שאין לצעירים שגדלו במודיעין אפשרות להישאר בה ולהקים בה בית. ולעיר יהיה קשה מאד לתת מענה לזוגות צעירים, המחירים ימשיכו לעלות, ומודיעין תמשיך להתרחק מהישג ידם של זוגות צעירים ממעמד הביניים".

בתיה חן: "בתוך העיר נראה כי מתחילה להיווצר הבדלים בביקושים בין השכונות והפעם נתמקד ברובע מכבים רעות. בשנה האחרונה התגבר מאד הביקוש לנכסים ברעות בעוד שמכבים דווקא הולכת ויורדת בסולם הביקושים. ממוצע המחירים ברעות בשנת תשע"ט עמד על 4.8 מיליון שקל לנכס ובשנה זו נמכרו כ-12 נכסים בשכונה. מתוכם מספר בודד של נכסים מעל חמישה מיליון שקל, רובם ברעות א'. מדובר בנכסים פינתיים במיקום אידאלי. במהלך ארבע השנים האחרונות מחירי הנדל"ן ברעות זינקו בממוצע ב- 30%, כלומר עליה שנתית ממוצעת של 12%-13% לנכס.

"רעות נמצאת במגמת ביקושים גבוהה. היישוב נחשב לאזור יעד לתושבי העיר מודיעין לירושלמים המבקשים שינוי מהעיר המתחרדת, תושבים חוזרים המחפשים את חווית הכפר בתוך עיר, הבית הפרטי, חינוך איכותי, מרכז קניות חדשני. הביקוש למכבים ירד משמעותית בשנים האחרונות, בעיקר עקב הקרבה לכפרים ערביים, ומסיבות פרקטיות כי הבתים במכבים גדולים שיושבים על דונם וזה אומר תחזוקה ומיסוי יקרים, צורך בהסעות לגני ילדים ובתי הספר שאין בישוב, פלוס מרכז מסחרי שאינו חדשני. בשנת תשע"ט נמכרו במכבים חמישה נכסים במחירים בין 5.500.000 ל 6.000.000 מיליון, בית אחד ומיוחד על דונם משופץ עם נוף מרהיב נמכר ב 8.000.000 שקל".

מכללת די בי איי