(new)ויצו 10.12.19
המגרש האחרון במע"ר נמכר לקבוצת עזריאלי

המגרש האחרון במע"ר נמכר לקבוצת עזריאלי

מגרש 10 נפל כפרי בשל לידיה של ענקית הנדל"ן, שתשלם עליו כמאה מיליון שקל • זו תנצל ככל הנראה את אחיזתה במרכז העיר ותרחיב את הקניון לשני הכיוונים: למגרש 10 ולמגרש 21, עליו היא מקימה שני מגדלים ובית מלון

(בתמונה: הדמיית הפרוייקט שישלים את נוכחות קבוצת עזריאלי במע"ר)

האסטרטגיה ברורה: קבוצת עזריאלי סימנה את מודיעין כיעד מועדף לפיתוח עסקיה בתחום המסחר, המלונאות, הדיור המוגן והמשרדים. אוכלוסיה חזקה, כוח קניה ועיר שעתידה להכפיל את עצמה בשני העשורים הבאים לרבע מיליון תושבים. כל אלה העניקו לדנה עזריאלי את נקודת הזינוק העסקית אולי הטובה ביותר שהיא יכלה לחלום עליה. מבחינת העיר עצמה וקבוצת עזריאלי, לשני הצדדים ברור כי מדובר באסטרטגיה שהיא WIN WIN  לכולם.

לפני יותר מעשור החל החלום לקרום עור וגידים כשהקניון היחיד של מודיעין נחנך בחגיגיות והפך מיד למרכז העניינים לכל תושבי העיר. לפני שנה נחנך פרוייקט הדיור המוגן "פאלאס מודיעין" ולפני חודשים ספורים זכתה קבוצת עזריאלי במגרש 21 הצמוד לקניון, עליו היא החלה לבנות החודש שני מגדלים: מגדל משרדים ומסחר שיחובר לקניון הוותיק ומגדל הכולל דירות מגורים ובית מלון.

בכך לא תמה מסכת נעיצת היתדות של החברה בעיר: ערב יום הכיפורים הכריזה רשות מקרקעי ישראל כי קבוצת עזריאלי זכתה גם במגרש 10 במע"ר של מודיעין שצמוד לקניון מצידו השני של הכביש שמפריד בין הקניון למע"ר. לא צריך להיות נביא גדול כדי להעריך שקבוצת עזריאלי תבקש להפוך את הקומפלקס הענק הזה ליחידה עיסקית אחת שמחוברת למרכז עסקים גדול, כשמגרש 10 ומגרש 21 יחוברו לבניין המרכזי של הקניון הקיים.

לפני ארבעה חודשים, עם פירסום המכרז הערכנו במדור זה כי עזריאלי היא זו שתגיש את ההצבעה האטרקטיבית ביותר ותזכה במגרש 10 וכך אכן היה. רק שתי הצעות הוגשו על המגרש, שפרט לסכום הכסף שנדרש לשלם על הקרקע "שאב אליו עוד 37 מיליון שקל כהוצאות פיתוח".

ואכן, היה גורם שהגיש הצעה על הקרקע בגובה 44 מיליון שקל ועוד 37 מיליון שקל על הוצאות הפיתוח. ובסך הכל - 81 מיליון שקל. ההצעה הנוספת היתה של קבוצת עזריאלי שהציעה על הקרקע 51 מיליון שקל ובתוספת הוצאות הפיתוח סך ההצעה המנצחת היתה 88 מיליון שקל. בתוספת מע"מ הגענו לכמאה מיליון שקל שעזריאלי תשלם עבור מגרש 10.

היה ברור שלא יהיו הרבה שחקנים במחירים האלה, פשוט כי מרבית חברות הנדל"ן המניב הגדולות לא ישימו סכומים כאלה על מגרש שבמרחק יריקה שוכנת מכונה להדפסת כסף בדמות קניון עזריאלי. לחברות המקומיות כמו CPM  של עמיקם אורן אין עניין להשקיע במודיעין. להיפך, החברה עושה את דרכה החוצה מהעיר. צחי נחמיאס עם חברת מגה אור שולט חזק בצומת שילת והוא פוזל יותר ויותר לתחום המרכזים הלוגיסטים כאשר קניונים פחות מעניינים אותו, לפחות בשלב זה. חברות הקניונים הגדולות האחרות - מליסרון וביג - שכן יכלו לשלם סכומים כאלה, לא השתגעו להיכנס למגרש הביתי של עזריאלי. לכן, כשתנאי המכרז היו שמחיר המינימום הנדרש על הקרקע יהיה 40 מיליון שקל והוצאות הפיתוח 37 מיליון, היה ברור שסיכויי עזריאלי לזכות במגרש גבוהים מאד, וכך אכן קרה.

אז במה בעצם זכתה קבוצת עזריאלי? מדובר במגרש שנמצא סמוך מאד לקניון, אם כי מצידו השני של רחוב ערער ממש בקצה המע"ר הנבנה. המגרש ששטחו 17 דונם (17,290 מ"ר בדיוק) בנוי בצורת מלבן ענק וכאמור מחיר המינימום הנדרש הוא 40,509,000 שקל ובתוספת מע"מ זה כבר 47 מיליון שקל.

על מחיר המינימום נוספו הוצאות פיתוח בסך 37 מיליון שקל, כשחלק הארי מהוצאות הפיתוח יוקדשו לתשתיות מים, חשמל, ביוב, דרכים, יישור קרקע וכו'. כמיליון שקל המוגדרים כ"הוצאות פיתוח" יוקדשו להשתתפות בהקמת מבני ציבור באזור.

גם הערבות שנדרשה מהזוכה לביצוע הפרוייקט בסך 9 מיליון שקל היא לא קטנה כך שנקודת הפתיחה בכלל היתה 85 מיליון שקל. לא זול. זכויות הבנייה שיש למגרש 10 הן 37 אלף מ"ר של שטחי מסחר ומשרדים.

על סמך פעולת העבר ורכישת מגרש 21 (במחיר שיא של 101.5 מיליון שקל) סביר להניח שעזריאלי תרצה להשלים את הקומפלקס של מגרש 10 מגרש 21 והקניון הקיים למרחב מסחרי אחד בבעלות החברה. פעולה זו תאפשר לקבוצה בעתיד לבקש להקים גשר עילי להולכי רגל כמו בקניון דיזנגוף סנטר כדי לאפשר גישה ישירה בין שלושת המבנים שיהיו ברשותם: קניון עזריאלי הקיים והמגדל במגרש 21.

קבוצת עזריאלי הדגישה לא פעם שהיא רואה במודיעין יעד אסטרטגי מבחינתה ומנהל הקניון צביקה רוזנטל אמר לעיתון זה לפני שנה כי "הקניון הנוכחי בעיר קטן למעשה על מודיעין שמתפתחת בקצב מהיר ולכן השאיפה היא להרחיב ולהגדיל את הקניון הקיים".

המגרש המדובר נקרא במקור "שוק האיכרים" כי שם תוכנן לקום השוק של העיר מודיעין. בכך נשלמה מלאכת שיווק המע"ר כולו, שהחל להיפתח בהדרגה השבוע עם פתיחת השדרה המרכזית להולכי רגל לקראת יום כיפור. מייד לאחר החגים יתחילו להיחתם היתרי איכלוס (טופס 4) למי מהיזמים שירצה להתחיל לאכלס את המבנה שברשותו. יש כמה יזמים שסיימו את הבנייה. למשל: חברת דונה שהשלימה את מבנה המשרדים שלה בצד המערבי של המע"ר, או משטרת ישראל שכבר יכולה להעביר את תחנת המשטרה של מודיעין למבנה החדש שלה שכבר מוכן לפעולה.

מכללת די בי איי