(new)מחלקים באמצע עמוד הבית
ובראש הגבעה עומד לו מגדל

ובראש הגבעה עומד לו מגדל

מודיעין היא עיר רוויית מגדלים, למרות שמרבית תושביה שואפים לחיות בצמודי קרקע יוקרתיים • זה החל ביוזמת מתכנן העיר משה ספדיה, שקבע כי במרכז כל שכונה ובראש כל גבעה יהיה מגדל כדי שהעיר תיראה למרחוק • בינתיים אוכלוסיית העיר התבגרה והביקוש לסוג מגורים כזה רק גדל • אם אתם רוצים לחיות בגובה – הכתבה הזו בשבילכם

(צילום: יח"צ)

מושבניק לשעבר שגר היום במגדל רב קומות אמר פעם לכותב שורות אלו: "לגור במגדל זה כמו לגור במושב, רק לגובה ולא לאורך". צודק אותו חבר, כי היום המגדלים שנבנים גם במודיעין מכילים בקלות בכל אחד מהם אוכלוסייה של מושב או רחוב עירוני סטנדרטי.

מודיעין משופעת מגדלים. לא בגלל גחמות של קבלנים או של העירייה אלא כהחלטה תיכנונית כוללנית שמאחוריה עמד האדריכל משה ספדיה שתיכנן את העיר. ספדיה אמר לפני שנים בראיון ל"מודיעין ניוז" כי כשניגש לתכנן את העיר החדשה הוא הציב את העיקרון שבמרכז כל שכונה יוקם מגדל וסביבו בתים נמוכים. זאת כדי שהעיר החדשה על מגדליה תיראה מרחוק.

לצד היתרונות יש לדיירי המגדלים גם בעיות, אבל בשורה התחתונה של מאזן היתרונות מול החסרונות, הביקוש לנדל"ן במגדלים הולך וגואה. בד בבד עם בניית עוד ועוד מגדלים, שאיכותם עולה וכך גם גובהם.

מי שמכיר היטב את שוק המגדלים מתוקף עיסוקו בתחום הוא יגאל יונה, זכיין אנגלו סכסון בעיר שסגר עיסקאות נדל"ן רבות ומכיר את המגדלים במודיעין על בוריים. גם יונה, כמו ספדיה, חושב שהמגדלים הם מוצר מגורים טוב, אם כי לא ניתן להתעלם מהבעיות שנוצרות במגורים משותפים של מאה משפחות או יותר.

"מגורים במגדלים ובכלל ברבי קומות מתאימים היום לרוב חלקי האוכלוסייה", אומר יונה. "המגדלים מנוהלים ברובם על ידי חברות ניהול. התחזוקה השוטפת, הניקיון בלובי ובחניונים התת קרקעיים, מספקים איכות חיים שלא ניתן למצוא בבנייני הדירות הרגילים. במיוחד אלה שמנוהלים רק על-ידי ועד הדיירים ולא חברת ניהול מקצועית. למרות מספרן הרב של הדירות במגדלים בעיר, 50-100 דירות, בסך הכל נשמרת הפרטיות של הדיירים".

מה מאפיין את המגדלים בעיר?

"עם השנים מודיעין הלכה והתבגרה, בד בבד גם מחירי הנדל"ן התייקרו בהתאם. כשבאים לבחון היום ולאפיין את תושבי העיר ניתן להבחין שיש כאן אוכלוסיה מבוגרת ופחות זוגות צעירים. אלה מבוגרים שבאים לרכוש דירות ליד הילדים והנכדים. המאפיין הבולט ביותר שלהם הוא דרישה לדירות מרווחות, נגישות נוחה ובניינים מתוחזקים. את זה הם מוצאים בעיקר במגדלים, שפזורים בעיר בכל שכונה".

כלומר עם התקדמות גיל התושבים הביקוש הלך והשתנה?

"בדיוק כך. כשמשה ספדיה יישם את הכלל שבראש כל גבעה יוקם מגדל ומתחתיו עד למרגלות העמקים יבנו מבנים נמוכים, הביקוש למגדלים לא היה גבוה. בימיה הראשונים של העיר, כשזוגות צעירים ומשפחות בתחילת הדרך רכשו כאן דירות, היו אלה דירות הגן בבניינים הנמוכים בשיא הביקוש. היום, עם שינוי תמהיל הרוכשים, הדרישה לדירות במגדלים תופסת תאוצה, והמחירים עולים בהתאם".

תן לנו סקירה קצרה על המגדלים בעיר ומחירי הדירות בהם.

"בשכונת הכרמים נבנו שני מגדלים, האחד ברחוב ירח אב, 'מגדל דונה', ובו דירות 4-5 חדרים, שנמכרות בטווח המחירים הממוצע של 2,000000-2,300000 שקל. זהו פרויקט די סטנדרטי והמחירים בהתאם. המגדל השני והנחשב יותר נמצא ברחוב טבת ונבנה על ידי חברת לוינשטיין. זהו מגדל חדש וגם שם נבנו דירות 4-5 חדרים. דירות 4 חדרים נמכרות סביב 2,200,000-2,400,000 שקל, ודירות 5 חדרים מקבלות מחיר ממוצע סביב 2,600,000-2,800,000 שקל. זהו פרויקט מבוקש למדי.

בשכונת הנביאים נבנו שני מגדלים על-ידי חברת בוני התיכון. הם מבוקשים מאוד ונמצאים ברחוב ישעיהו ובכיכר עמוס הנביא. לאחרונה בוצע פרויקט הרחבת מרפסות והמרפסות הוכפלו לשטח סביב 20 מ"ר. במגדלי בוני התיכון נבנו דירות 4-5 חדרים וטווח המחירים שם נע סביב 2,300,000-2,400,000 שקל לדירות 4 חדרים, דירות 5 חדרים ימכרו בטווח שבין 2,600,000-2,700,000 שקל.

בשכונת המגינים נבנו שלושה מגדלים על-ידי חברת מי ערד ברחוב חטיבת הראל. במגדלים אלה נבנו דירות 3,4,5 חדרים, הדירות במי ערד מרווחות מאוד וגם בפרויקט זה מתבצעת בימים אלה הרחבת מרפסות. דירות 3 חדרים ימכרו סביב 1,800,000 שקל, דירות 4 חדרים 2,150,000-2,300,000 שקל, ודירות 5 חדרים בסביבות 2,600,000-2,800,000 שקל. פרויקט זה מבוקש בעיקר בשל גודל הדירות, הרבה מעבר למקובל בעיר.

פרויקט גדול נוסף בשכונת המגינים הוא פרויקט של חברת דמרי (בנייני הקשתות) בפרויקט זה נבנו בעיקר דירות 5 חדרים (פה ושם אפשר למצוא דירות 4 חדרים בשטח של 5) הדירות מחולקות בעיקר לשני סוגים: הדירות המערביות והשקטות נמכרות בטווח שבין 2,350,000-2,550,000 שקל, והדירות המזרחיות הפונות לשדרות החשמונאים. דירות גדולות ומרווחות נמכרות בטווח שבין 2,350,000-2,650,000 שקל בממוצע. בנייני דמרי עברו מהפכה בשנים האחרונות, מדירות שאינן מבוקשות בשל המבנה הלא מושך, הפכו לדירות מהמבוקשות בעיר בשל הקרבה למע"ר ולרכבת.

בשכונת הפרחים יש שני מגדלים ברחוב חרצית. הראשון, הוותיק והפחות מבוקש של חברת לוקי, בו יש בעיקר דירות 4 חדרים הנמכרות בטווח המחירים של 2,100,000 שקל. הבניין השני נבנה בימים אלה על ידי חברת גבאי ויימסר בקרוב לאכלוס.

שני מגדלים נוספים של חברת לוקי נמצאים בשכונת הנחלים ברחוב מגדל דוד. דירות 4 חדרים נמכרות שם במחירים שבטווח 2,000,000-2,250,000 שקל. הדירות והבניינים מבוקשים בשל המיקום שלהם הקרוב למרכז העיר והתחזוקה הטובה של הבניינים.

בשכונת אבני חן בנתה חברת דמרי שני מגדלים, דירות 4 חדרים נמכרות בהן בטווח המחירים שבין 2,250,000-2,400,000 שקל. בניינים אלה מבוקשים בשל מיקומם במרכז השכונה".

מה לגבי השכונות החדשות?

"בשכונות החדשות נפרץ העיקרון של מגדל במרכז סביבו בניינים נמוכים. שם רואים כבר הרבה יותר מגדלים ורבי קומות. למשל בנופים, שם בנתה חברת שפיר את פרויקט 'נופי שפיר' בחלק העליון ביותר של השכונה. מדובר על לא פחות מחמישה מגדלים הבנויים בצורת פרסה כאשר באמצע יוקם פארק. תמהיל הדירות בפרויקט הוא מגוון: דירות 3.5 חדרים נמכרו סביב 1,800,000-1,900,000 שקל, דירות 4 חדרים נמכרו סביב 2,050,000-2,100,000 שקל ודירות 5 חדרים נמכרו סביב 2,300,000-2,400,000 שקל. דירות ה-5 חדרים בפרויקט זה מוקמו בחזית הבניינים וצופות לנוף. הבניינים בולטים ביופיים ככתר מעל השכונה ומצופים באבן שיש לבנה ובוהקת. גם לובי הבניינים נבנה בגובה של 7 מ"ר - כפול מהסטנדרט ומשדר יוקרה שמודיעין אינה מורגלת בה".

ובשכונת הציפורים?

"בשכונת הציפורים החלה חברת זילברמינץ בבנייה של שני מגדלים הנקראים 'פסגת הציפורים', שם מוצעות למכירה דירות 5 חדרים החל מ-2,330,000 שקל. בשתי השכונות הללו, ציפורים ונופים, אלה מחירי פתיחה בעצם ובחלוף מספר שנים ולאחר שהשכונות כבר לא יהיו אתרי בנייה המחירים שם יוסיפו לערכם עוד מספר אחוזים".

מדברים על מגדלים אבל יש הבדלים בין קומות תחתונות לגבוהות. אתה יכול להאיר את עינינו בנושא?

"קודם כל מבחינת המחיר - הקומות הגבוהות יותר יקרות יותר. יותר שקט, יותר אוויר צח, יותר נוף פתוח. לכן נהוג להוסיף בין 10,000-20,000 שקל לכל קומה במגדלים. כך שבבניינים מסוימים ההבדל בין דירה בקומה הראשונה לבין אותה דירה בקומה העשירית יכול להגיע להפרש שבין 100,000-200,000 שקל רק בשל הקומה והנוף הניבט מהדירה. אבל צריך לזכור שאין כלל קבוע ומדי פעם מתבצעת עסקה שחורגת מטווח המחירים. לפעמים מתחת למחיר ולפעמים מעל המחיר".

מדוע?

"יש כל מיני סיבות. למשל: בקומות העליונות במגדלים נבנו בדרך כלל דירות גג ופנטהאוזים ואלה מרימים את המחירים כלפי מעלה. כך שנראה גם מחירים בעיסקאות מסוימות מעבר ל-4,000,000 שקל".

לא מנהטן, אבל

עוד מתווכת שביצעה לא מעט עסקאות במגדלים במודיעין היא כרמית פינקר, בעלת משרד התיווך U נכסים. לדבריה, "תושבי מודיעין מעדיפים בנייה נמוכה ולמרות הרצון לשמור על צביון העיר כעיר בוטיק ולא מנהטן, במציאות הדברים נעשו קצת אחרת. אכן נבנו לא מעט מגדלים בעיר ובימים אלה נבנית השדרה המרכזית, שבנויה כולה מבניינים רבי קומות".

בואי נדבר על מחירים...

"ברוב המגדלים מחירי הדירות בנות ארבעה וחמישה חדרים גבוהים מדירות סטנדרטיות בבניינים רגילים. גם בגלל הנוף המרהיב והפתוח וגם משום שבמגדלים בדרך כלל שטח הדירות גדול יותר, והדיירים נהנים מלובי מפואר, שירותי ניקיון ואחזקה גבוהים ותחושת ביטחון מפני פריצות, ונוחות כמו בבית מלון".

יש מאפיינים מיוחדים לדיירי המגדלים?

"אלה בדרך כלל אנשים שאוהבים נוף ואוהבים פסיליטי'ס של בניין יוקרתי, חדר כושר, חניות מקורות ומעליות מרווחות. לכן יותר ויותר אנשים מעל גיל חמישים בדרך כלל יעדיפו לגור במגדלים. חשוב לציין שיש למגורים במגדלים יתרונות והרבה אבל יש גם חסרונות. בעיקר תשלום גבוה לדמי אחזקה וארנונה לא נמוכה בכלל. בעיקר בגלל עלות המעליות ושטחים ציבורים רחבים שדורשים תחזוקה וניקיון, לרבות חניונים תת קרקעיים שדורשים תחזוקה יקרה".

תני לנו דוגמה למחירי עסקאות אחרונות שבוצעו במגדלים.

"ברחוב טבת 16 בקומה ה-21 נמכרה דירת 4 חדרים כ- 92 מ"ר במחיר של 2.7 מיליון שקל. במגדל בכיכר עמוס הנביא 18 דירת ארבעה חדרים נמכרה במחיר 2.4 מיליון. במגדלי דמרי מכרנו דירה בת חמישה חדרים כ- 135 מ"ר בקומה השמינית ב-2.585 מיליון שקל, ובמגדל דוד 23 בקומה ה-11 נמכרה דירה בת ארבעה חדרים בשטח 94 מ"ר בשני מיליון שקלים".

יש מגדל עליו ניתן לומר שהוא "המבוקש ביותר בעיר"?

"לכל מגדל יש את היתרונות שלו לכן אין כאן העדפה ברורה. אבל אפשר לומר שמגדלי לוינשטיין ברחוב טבת ומגדלי בוני התיכון בכיכר עמוס הנביא מבוקשים מעט יותר להשוואה לאחרים. אני חושבת שזה בגלל שהם חדשים יותר ומפוארים יותר".

יואל מתגורר באחד המגדלים בעיר ולדבריו הבחירה נפלה על סוג מגורים כזה מכיוון שבדירה הקודמת של המשפחה, דירת חמישה חדרים וגינה, "נאבקנו עם ג'וקים ועכברים ותחזוקת גינה. אשתי ואני כבר לא צעירים וחוץ מזה במשך שנים ארוכות בשירות החוץ שהיתי בהרבה מדינות והתגוררנו כמעט תמיד בדירה במגדל דירות. לכן זה היה טבעי לעזוב דירת קרקע גדולה ולעבור למשהו נוח יותר עבורנו".

חסרונות יש?

"לפעמים כשאני רוצה לצאת בשעה וחצי בבוקר מהבית אני יכול לחכות למעלית גם עשרים דקות, כי כולם רצים באותה שעה לבתי הספר ולעבודה והלחץ על המעליות גדול מאד. אבל בסך הכל אנחנו מאד נהנים לגור במגדל שהוא מטופח ונקי".

מכללת די בי איי