מתחם עינב צמח למימדי ענק ובימים אלה נשלמות עבודות החיבור שלו לתחנת הרכבת הסמוכה וגם מחדש לכביש 431 באמצעות מחלף • עידית ישראלוף לוין, מנהלת שלושת המתחמים של "ישפרו" באיזור, מגלה כיצד שומרת חברת הנדל"ן המניב על תפוסה של מאה אחוז
זהו "ישפרו" המקורי – בלב מתחם עינב הענק (צילום: יהודה גולן)
אין הרבה מותגים ששמם הפך לשם גנרי לסוג מוצר או מקום מסויים. אבל יש כאלה מקומות וגם כאן אצלנו במודיעין יש מקום כזה, שכל תושבי העיר מכירים אותו בשמו הלא רשמי – הלא הוא אזור המסחר "ישפרו" ובשמו הרשמי "מתחם עינב". למקום היה גם שם רשמי נוסף שנזנח עם השנים: "מרכז המלאכה" (להבדיל מ"מרכז התעסוקה", שעם השנים קיבל את שמו של הבניין הראשון באיזור ובפי העם קרוי עד היום "ליגד", ובפועל הוא נקרא כבר מספר שנים בשם "הפארק הטכנולוגי").
אם תשאלו תושב מודיעין "איך מגיעים למרכז המלאכה" הוא כנראה ירים גבה בתמיהה. תשאלו אותו "איך מגיעים לישפרו" וההסבר יגיע מייד. ככה זה שהראשונים שנכנסו למתחם ובנו הם אלה שמהם נגזר השם שהשתרש שנים ארוכות לאחר שהמרכז התפתח והעיר גדלה בהתאם.
את השם "ישפרו" נתנה למתחם חברת הנדל"ן המניב "ישפרו", השייכת לקבוצת "נכסים ובניין" שהיא אחת החברות בקונצרן איי.די.בי – אחת מקבוצות הנדל"ן הגדולות בישראל.
מתחם עינב כולו הוא מרכז הבילוי והקניות הגדול באזור מודיעין והסביבה ומתפרש על פני מאות אלפי מ"ר. המתחם תוכנן לשרת את קהל לקוחות האזור ולייצר סגנון קנייה של "פאוור סנטר" לפי הדגם האמריקאי: שורות של חנויות הבנויות בצורת האות ח' סביב מגרשי חנייה ענקיים. המתחם נחשב להצלחה מסחררת וכיום תמהיל העסקים בו כולל, בין השאר, רשתות ומותגים כמו רמי לוי, שופרסל, יינות ביתן, סופר פארם, יוחננוף, מגה ספורט, קסטרו, פוקס, פוט לוקר, פוקס הום, אפרודיטה, תמנון, H&O, הגרה, דיסקרט, דרך היין, אופנת גלורי, הודיס, מורד בייבי ורבים אחרים. המתחם מרושת במסעדות ובתי קפה דוגמת ארומה, מקדונלד'ס, המסעדה האיטלקית פורטופינו, רולדין, ג'מס, קמפאי אקספרס, רוזה, בורגנים, אוסליבן ורבים אחרים. במתחם "ישפרו" המקורי פועלים בתי הקולנוע של "הוט" (עד לא מכבר "גלובוס מקס") ולצדם אולם הבאולינג הוותיק של רשת ארבל.
המתחם תמוד לתחנת הרכבת "פאתי מודיעין" אך רק בימים אלה מתבצע החיבור הפיזי שלו אליה באמצעות גשר עילי להולכי רגל מעל כביש 431. מהלך תחבורתי משמעותי נוסף המתבצע בימים אלה הוא הקמת המחלף על כביש 431 שיחבר מחדש את המתחם לכביש מצדו המזרחי.
במרחבי מתחם עינב מחזיקה חברת "ישפרו" שלושה מתחמים (לצד מתחמים של רמי לוי, "מגה אור" ואחרים). השבוע פגשנו את מנהלת מתחמי "ישפרו סנטר" במודיעין, עידית ישראלוף לוין, שמנהלת כבר למעלה מעשור את המקום שבו שטחי מסחר בהיקף של קרוב ל-40 אלף מ"ר. בתשובה לשאלה "האם זה טוב שרוב תושבי מודיעין מכנים את כלל האזור בשם 'ישפרו'" היא קצת חוככת בדעתה, כי גם היא לא ממש מרגישה עם זה שלמה: "מצד אחד זה נחמד כי ככה מכירים אותנו יותר והשם 'ישפרו' נפוץ יותר, אבל מצד שני אם באזור המסחר כולו יש נניח איזו תקלה או ליכלוך, אז שומעים את האמירות 'בישפרו סנטר קרה כך וכך 'וזה לא טוב עבורנו. אבל אין מה לעשות. ככה זה כשאתה ראשון במקום מסויים".
ל"ישפרו סנטר" מודיעין יש כאמור שלושה מתחמים גדולים משני צידי הרחוב המרכזי של מרכז עינב – שדרות המלאכה. המתחם המרכזי והגדול ביותר שנמצא מדרומה של השדרה הוא "מתחם ארומה" ובו 26 אלף מ"ר של שטחי מסחר. מדובר בחניון מרוצף וגדול במרכז שמסביבו בחי"ת פרושות עשרות חנויות ובתי מסחר בשלוש צלעות, כאשר בכניסה למתחם ישנם מספר מבנים נפרדים קטנים יותר צמודים לשפת המדרכה והכביש ובהם "ארומה" במבנה נפרד ועוד בתי אוכל של חומוס ושיפודיה. אגב – במתחם זה לחברת "ישפרו" יש שותף – קיבוץ שעלבים שמחזיק נתח של 18% בזכויות. שעלבים הוא יישוב דתי ונראה שלתושביו לא מפריעה העובדה שחלק מהעסקים במתחם פתוחים בשבתות. ישראלוף לוין: "אנחנו מכבדים את השותפים שלנו ולא נכניס למשל למתחם חנות בשר לממכר בשר חזיר".
שני המתחמים האחרים של "ישפרו" נמצאים במרחק לא רב, מצידה השני הצפוני של השדרה והם מאופיינים כל אחד בסניף גדול של רשת מרכולים ארצית. במבנה האחד נמצא סניף השופרסל ולצידו מספר חנויות קטנות יותר בהם פיצוחי חממה ועוד. המתחם הזה משתרע על שטח של כ-8,000 מ"ר של מסחר – רובו של השופרסל אבל לא רק. המתחם השלישי, אף הוא בצידה הצפוני של שדרות המלאכה, בבניין שבו שוכן סניף של רשת יינות ביתן. מתחם זה מכיל 6,000 מ"ר שטחי מסחר וגם בו לצד המרכול יש עוד מספר חנויות, בהן הפאב ג'מס הפינתי ועוד כמה חנויות בתחום הריהוט וגם מסעדת בשרים.
"סך הכל יש לנו בשלושת המתחמים כ-120 בתי עסק", ישראלוף לוין. "התפוסה במתחם ישפרו מודיעין היא של מאה אחוז שזה הישג מרשים מאד והוא כזה כבר שנים. אני מקווה שההמשך יהיה גם בשנים הבאות עם מאה אחוז תפוסה".
איך את מסבירה את המצב הזה? בכל מתחם נדל"ן מניב יש עזיבות ותזוזות ואתם כל הזמן עומדים על מאה אחוז?
"לנו כחברת נדל"ן מניב ותיקה מאד יש היסטוריה עשירה של השכרת נכסים במחירים שפויים לבעלי עסקים ולחברות. אנחנו לא מעמיסים על המחיר שנשאר יציב לאורך שנים. אין אצלנו קפיצות בשכר הדירה ולכן שוכרים אוהבים להיות אצלנו במתחמים. אני יכולה לומר בגאווה ששמונים וחמישה אחוז מהשוכרים שלנו בישפרו סנטר נמצאים אצלנו משנת 2005 כשהמרכז הזה הוקם, וזה אומר הכל לגבי איך הם מרגישים איתנו. דמי הניהול שלנו ושכר הדירה תמיד איפשרו כאן לעסקים לחיות בכבוד. עובדה שיש לי רשימת המתנה ארוכה של עסקים שרק מחכים למקום פנוי כדי להיכנס".
בואי נדבר במספרים על גובה שכר הדירה…
"בממוצע כאן, במתחם של ארומה, זה בערך מאה שקלים למ"ר. במתחמים ממול זה קצת יותר ונע בין 120 עד 150 שקלים למ"ר".
פרט לשלושת המתחמים בשדרות המלאכה מחזיקה חברת ישפרו בעוד רצועת קרקע גדולה ברחוב המקביל מצד דרום. מדובר במגרש עפר ריק וארוך שמיועד לדברי ישראלוף לוין לפי התב"ע למרכז לוגיסטי, עליו לדבריה ניתן לבנות עוד 14 אלף מ"ר שטח לוגיסטי. היא מסבירה: "אנחנו עכשיו במו"מ עם כמה גופים גדולים להקים במקום מרכז לוגיסטי עבור זה שאיתו תיסגר העיסקה". מיהי אותה חברה היא עדיין לא יכולה לבשר לפני שהעסקה נסגרה כמובן. "מדובר במגרש גדול מאד ומתאים מאד למרכז לוגיסטי".
מדוע לבנות עוד מרכז לוגיסטי במקום כמו מתחם עינב שמאופיין בעיקר במסחר?
"כי התב"ע לא מאפשרת לבנות שם שטחי מסחר אלא רק לוגיסטיקה, לכן נקים שם מרלו"ג. גם לנו זה חבל והלוואי שיכולנו לקבל שינוי ייעוד ולהסב את המגרש לשטחי מסחר ומשרדים, אבל העירייה לא מאפשרת את זה. כל החלק הדרומי משדרות המלאכה לכיוון דרום יהיה מרכזים לוגיסטיים".
אבל יש שם גם בתי מסחר לא מעטים?
"שים לב שכל החנויות באזור הדרומי הן חנויות מפעל. בתוך השטח הלוגיסטי העירייה מאפשרת בתב"ע להקצות חלק קטן למה שנקרא 'חנות מפעל' וזה לצד המרלו"גים שנמצאים שם".
אילו עוד חוקים יש כאן שאנו לא מכירים?
"לעירייה יש כאן כמה קביעות. למשל בתב"ע כתוב שבאזור שבצד מערב אסור שיהיו חנויות בשטח שיקטן מ- 500 מ"ר ואסור שיהיו שם מסעדות ואסור שיהיו בצד הזה אולמות אירועים. תסביר לי מה ההגיון בחשיבה הזאת? זה לא אזור מגורים, זה לצד כביש ראשי. אז לחלק מהם ניתן אישור לשימוש חורג והצלחנו להוציא מהעירייה שינוי והסכימו להפחית לנו את השטח המינימלי מ-500 מ"ר ל-200 מ"ר. חבל מאד שזה כך".
במע"ר נותנים להכניס עסקים לשטחים קטנים…
"נכון במע"ר הם רוצים שייכנסו עסקים אז התאימו את זה פה כנראה הם לא רוצים שייכנסו עוד עסקים. אנחנו כאן נמצאים בשטח הכי גדול שיש לחברה כלשהיא ואנחנו מנסים למקסם את זה".
איך? יש לכם מחשבות להתרחב כאן במרכז עינב?
"יש לנו על פי התב"ע אפשרות להרים במתחם של ארומה עוד שתי קומות מעל קומת הקרקע".
אז מדוע אתם לא עושים את זה? אם זה בתב"ע אז אפשר מחר להתחיל לבנות, לא?
"יש לנו זכויות בנייה לעוד שתי קומות אבל אנחנו בחברה מרגישים שהזמן לא מתאים בימים אלה להתרחבות כזאת. בכלל אנחנו לא חושבים שמסחר בקומה שנייה הוא מספיק אטרקטיבי. יש רווייה במודיעין של משרדים ושל שטחי מסחר ואנחנו משתדלים לשמור על מחיר אחיד כבר משנת 2005. רק המדדים העלו מעט את המחיר וזהו".
איך את מתכוננת לפתיחת המע"ר החדש שבו יהיו בערך מאתיים בתי עסק שיכולים להתחרות בכם?
"בדיוק כמו שהיה כשהקניון נפתח במרכז העיר. גם אז חשבו שזה ישפיע אבל לא. המרחק גדול, מרכז העיר הוא מרכז העיר ומרכז עינב רחוק ממנו וזה לא משפיע. עד היום הקניון לא זיעזע אותנו ולא גרם לנו להיערכות מיוחדת. ישפרו לא בתחרות עם מרכז העיר. בעיקר בגלל שאנחנו מכוונים כאן בגלל צומת הדרכים הנהדרת כאן לכל היישובים הכפריים והקיבוצים שמסביב וגם לערים השכנות. אתה יודע שרבע מהקונים ב'ישפרו סנטר' מגיעים בכלל מהמועצה האזורית גזר? הרבה מאד קונים באים לכאן מערים שכנות כמו רמלה לוד ואפילו בית שמש וירושלים. אנחנו יודעים בדיוק מי הקהל שלנו".
איך אתם מייצרים תמהיל עסקים מסויים?
"אני מאד מקפידה על תמהיל שיותאם לכולם. יש מכל סוג עסקים, ישנם כמובן עסקים שאני לא צריכה שניים שלושה מהם כי זו כפילות. מצד שני יש סוגי עסקים שאנחנו צריכים יותר. בגלל שאנחנו בתפוסה של מאה אחוז אני מאד מקפידה שבכל שטח פנוי שמתפנה ייכנסו עסקים שמתאימים לפאזל של התמהיל שלנו".
למשל?
"למשל עכשיו יינות ביתן הקטינה את שטח הסניף שלה באלף מטר. אז עכשיו אני עובדת על איכלוס מחדש של אותם אלף מטרים וזאת עבודה מורכבת והרבה שיקולים את מי להכניס לשם".
שאיפות לעתיד?
"שנמשיך לשמור על התפוסה המירבית ושנמשיך לתת שירות טוב לשוכרים שלנו".
