(new)ויקטורי
שיאנית עסקאות הנדל"ן יד 2 בעיר: שכונת הכרמים

שיאנית עסקאות הנדל"ן יד 2 בעיר: שכונת הכרמים

נתוני רשות המיסים חושפים את רמות הביקוש לשכונות העיר השונות בשנתיים האחרונות • עוד בצמרת הרשימה: המגינים ומשואה • בשכונת נופים, שרק עכשיו מתאכלסת, כבר הספיקו המשקיעים למכור 25 דירות

(צילום ארכיון: מודיעין NEWS)

כמה דירות נמכרות בעיר מדי שנה? על השאלה הזאת קשה לעיתים לענות, משום שבניגוד לדירות יד 1 מהקבלן במקרה הנ"ל לא תמיד ישנן התשובות המדוייקות.

כעת אנו מפרסמים לראשונה את נתוני התפלגות עסקאות הנדל"ן במודיעין על פי השכונות השונות, כפי שהגיעו מרשות המיסים. נתונים אלו נאספו על פי דיווחי תשלומי מיסי הנדל"ן שמשלמים בעת קניית דירה חדשה, כך שמדובר על רמות דיוק גבוהות מאד.

מעיון בטבלאות ניתן להבחין מיד במספר מגמות, כאשר הבולטת מבניהן היא העובדה כי שכונת הכרמים היא השכונה הפעילה ביותר בעיר בתחום הנדל"ן מיד שניה, עם 158 עסקאות שבוצעו בה בשנת 2019. מדובר על עלייה משמעותית לעומת שנת 2018, בה בוצעו בשכונה 139 עסקאות.

שתי שכונות נוספות שעומדות בראש הטבלה הן שכונת המגינים עם 88 עסקאות בשנת 2019, ושכונת משואה בה בוצעו 66 עסקאות באותה שנה. יש לציין כי בשתי השכונות האלו הנתונים כמעט זהים לאלו שנרשמו בשנת 2018.

השכונות שבהן נרשמו שינויים מהותיים לעומת 2018 הן ברובע מכבים-רעות, שם הייתה צניחה של 50% במספר העסקאות אשתקד. במכבים נרשמו בשנת 2018 8 עסקאות ואילו בשנת 2019 המספר צנח במחצית לארבע בלבד. מה זה מלמד? בעיקר על הקיפאון שהלך והעמיק בתחום נכסי היוקרה. ברעות מספר העסקאות צנח מ-29 בשנת 2018 ל-16 בלבד אשתקד.

גם בשכונת הנחלים נרשמו תנודות חריפות, כשמספר העסקאות בה צנח מ-84 בשנת 2018 ל-59 עסקאות בשנה שעברה. גם בשכונת הציפורים נרשמה תנודה משמעותית, אבל בכיוון ההפוך: בעוד שבשנת 2018 נרשמו בציפורים רק שתי עסקאות חדשות, הרי שבשנת 2019 המספר זינק ל-19 עסקאות. כאן גם ברורה המגמה: משקיעים שקיבלו את מפתחות דירותיהם שרכשו מקבלנים, החליט לממש רווחים של עשרות אחוזים במחיר הדירה ומכרו את הנכס שקנו.

בין השכונות היציבות ביותר מבחינה נדל"נית ניתן למצוא את שכונת אבני חן, בה בוצעו 95 עסקאות בשנת 2019 ו- 96 בשנת 2018. אבני חן היא דוגמה מצויינת לשכונה שבה הביקושים יציבים ודי קבועים כבר מספר שנים. השכונה מושכת קהל מתעניינים גדול, אולי בגלל תמהיל האוכלוסייה שמתבסס על דתיים-לאומיים לצד חילונים, היצע נרחב של בתי כנסת וקרבה לעורקי התחבורה הראשיים כמו כביש 431 וכביש 3 לכיוון לטרון.

גם שכונות מוריה והשבטים יציבות יחסית ונהנות מביקושים די קבועים: במוריה בוצעו בשנת 2018 57 עסקאות ו-50 אשתקד, ואילו בשבטים נסגרו 21 עסקאות בשנת 2018 ו-26 בשנה שעברה.

מי שסיפק למודיעין ניוז את הנתונים מרשות המיסים הוא יו"ר לשכת המתווכים בעיר, זאב שומכר, שהסביר כי לכל שכונה בעיר יש את המאפיינים שלה ולכן רואים הבדלים בין מגמות הנדל"ן בין שכונה לשכונה. עם זאת מדגיש שומכר כי "כיום יותר ויותר מתווכים עובדים על פי המודל האמריקני של התמקדות בשכונות והעמקת הידע לגבי אותה שכונה, מה שמביא לתוצאות טובות יותר".

לדבריו, "עבודה רק לפי אזורים מבטיח מקצוענות ויעילות. באנגלית משתמשים במונח farming a neighborhood, כשהכוונה היא חריש עמוק לשכונה. פירוש המונח הוא שהמתווך לומד כל מה שניתן לדעת על השכונה, על הנכסים ועל האנשים המתגוררים בה. כמו בחקלאות, המתווך זורע את הזרעים על ידי איתור הבתים למכירה בשכונה, משקה אותם באמצעות מערכות יחסים עמוקות עם תושבי השכונה, ועם ביצוע מכירה זה הזמן בו המתווך קוצר את הפירות ומביא לסגירת עסקה".

(new)שלומי תבלינים 18.5.20