(new)ויקטורי
התרסקות

התרסקות

שוק השכירות למשרדים במודיעין קורס והמחירים צונחים עד לרמה של 50% מאלו שהיו כאן רק לפני כמה חודשים, זאת בשל השילוב בין משבר הקורונה לפתיחה המסיבית של בנייני משרדים חדשים • שוכרים חדשים כמעט ואין, אחרים כבר מבקשים לחתוך את המחירים ויש כבר מי שמציע חודש חינם

בית פלטינום (צילום: מודיעין NEWS)

עד לפני כשנה וחצי-שנתיים כל מ"ר של משרד במודיעין, ולו הקטן ביותר, היה נחטף מיד עם יציאתו לשוק. המחסור בשטחי משרדים בעיר היה אדיר, כאשר ההיצע היה מצומצם ביותר והתרכז במספר בניינים בודדים בתוך העיר עצמה (מגדלי דמרי) ומחוץ לה בפארק הטכנולוגי ומרכז עינב.

כעת, קרוב לארבעה חודשים לאחר פרוץ משבר הקורונה, ובמקביל לפתיחתם של מספר בניינים משרדים חדשים בעיר, קיבל שוק השכירות משרדים במודיעין מכה של ממש. כזו שמתבטאת בין היתר בצניחת מחירים דרסטית של עד 50%.

ממחסור להצפה

השינוי הגדול החל כשבמע"ר החדש נפתח הסכר ומאות אלפי מ"ר של שטחי משרד ירדו משולחנות השרטוט של האדריכלים אל השטח עצמו. עוד ועוד יזמים זיהו את המחסור במשרדים במודיעין ופרויקטים נוספים יצאו לדרך. כך למשל הוקמו ארבעת בנייני הפרויקט של חברת אילה אגם (מול יוחננוף במרכז עינב), בית פלטינום בשדרות הרכס שבפארק הטכנולוגי ובניין אטריום 2, וכמובן השדרה המרכזית של המע"ר שכל צידה המערבי (פרט לבניין המשטרה ולמוזיאון החשמונאים) מכיל כעת בנייני משרדים.

כך, בתוך תקופה קצרה, הוצפה מודיעין בשטחי משרד שהפכו בפרק זמן קצר מאד מחסור גדול להיצע גדול. יהיו שיגידו שהתכנון לא היה נכון וצריך היה לאשר היתרים ב"טפטוף", כאשר מנגד יהיו אחרים שיאמרו כי היות והעיר צפויה לגדול באופן משמעותי בשנים הקרובות ממילא נזקק לכל אותם שטחי משרדים.

כעת, עם התבהרות תוצאות משבר הקורונה והשפעותיו על שוק הנדל"ן בעיר, מי שמנסים בכל זאת לשווק את כל אותם עשרות אלפי מ"ר הם אנשי הנדל"ן של מודיעין, שמחפשים כעת בנרות את השוכרים העתידיים.

"הבעיה הייתה עוד לפני הקורונה" אומר אלעד פאר ממשרד שומכר נדל"ן, שעוסק בנדל"ן מסחרי בעיר.

יש לציין כי אנשי נדל"ן רבים עימם שוחחנו השבוע רואים במשבר הקורונה רק טריגר להעצמת הבעיה, ולא המקור לבעיה. "עודף שטחי המשרד היה קיים עוד לפני שנה, והקורונה רק העצימה את הבעיה עוד יותר", אומר זאב שומכר, שבימים אלה מנסה לשווק לשכירות כמה משרדים ומודה ש"זה קשה מאד".

חותכים את המחירים

אשר נדיבי, מבעלי משרד הנדל"ן "נחלת בנימין" בעיר, מספר על מחירי שכירות שונים לגמרי מאלו שהיו רק לפני מספר חודשים: "אנחנו מדברים על רמות מחירים של סביב 60 שקל למ"ר שכירות לחודש, בעוד שלפני כמה חודשים המספרים נעו סביב 100 שקל למ"ר. יעמדו כאן הרבה מאד משרדים ריקים למשך תקופה ארוכה, במיוחד אם הם לא בפריים לוקיישן כמו מרכז העיר או שקרובים לרכבת".

נדיבי המשווק במע"ר את בניין המשרדים "רקיע", מוסיף: "לאחרונה נפלה לי עסקה גדולה בבניין. השוכרים ביקשו להוריד 30% מהמחיר שנסגר בהסכם עוד לפני הקורונה, וכשזה לא התממש הם יצאו מהעסקה".

נדיבי שהוא גם יזם נדל"ן בעצמו ומוכר חנויות ומשרדים במרכז המסחרי החדש שלו בנופים, יודע שמי שיספוג את המכה הקשה ביותר בתחום המשרדים הוא הפארק הטכנולוגי. "במע"ר עוד יצליחו איכשהו למלא את המשרדים בשנתיים הקרובות, כי זה מקום חדש מושך ומעניין וקרוב לרכבת, אבל במקומות אחרים בעלי הנכסים ייאלצו להציע מחירים נמוכים מאד, אפילו יותר מהיום".

מה אתה מציע בפרויקטים שמשווק?

"היום אני מציע במע"ר משרדים בבניין רקיע במחירים שנעים סביבות 65-70 שקל למ"ר, כאשר מדובר על רמת מעטפת בלבד ושטח של החל מ-100 מ"ר. אני גם משווק חנויות בקומת הקרקע של הבניין במחיר של 150 שקל למ"ר, ויש תופעה מעניינת שאנשים מעדיפים לקחת חנות ולמקם בה משרד למרות המחיר היותר גבוה, בגלל שזה על הרחוב ותהיה תנועה גדולה של עוברים ושבים".

גם נדיבי יודע שהימים הקשים הגיעו: "עד לפני שלושה חודשים להשכיר משרד בעיר, למשל בבנייני דמרי, היה לוקח חודש-חודשיים לכל היותר. היום זה כפול".

מנשה צורי, בעל משרד צוריאל נדל"ן, מחזק את דבריהם של הקולגות שלו: "היתה ירידה במחירי השכירות של עד 50% בחודשים האחרונים. למשל במשרד ברמת גימור סופית ששוכרים שילמו עליו 85 שקל למ"ר, משלמים היום 45 שקל למ"ר".

עד מתי המצב הזה יימשך?

"בשנה הקרובה לפחות ימשיך המרדף של בעלי נכסים אחרי שוכרים פוטנציאליים, ומצד שני ימשיך הלחץ של השוכרים הקיימים על בעלי הנכסים להוזיל את דמי השכירות, מה שקורה בימים אלה בשטח".

צורי מעריך כי "בשנים הקרובות יעמדו נכסים חצי ריקים משוכרים בעיר, וזה תקף הן לגבי נכסים חדשים והן לגבי נכסים ישנים יותר. המוטו הוא "תפוסה חלקית" ונצטרך להתרגל לחיות עם זה". צורי מציין במיוחד את בעלי הנכסים בפארק הטכנולוגי, שם כבר נאלצו להוזיל מאד את שכר הדירה "כדי לשמר את הדיירים שלא יעזבו לכיוון המע"ר או לבניין פלטינום".

היכן מוקד הבעיה?

"הפארק הטכנולוגי כמובן, שם יש ריכוז משרדים, וכמובן המע"ר שהקורונה תפסה אותו בדיוק בשלב השיווק וחתימת ההסכמים. יש שטחי משרדים די גדולים בבניינים כמו ליגד 1 וליגד 2 שכרגע ריקים משוכרים, וכמובן שבמע"ר ובבניין פלטינום ישנם שטחים רבים שמשוועים לשוכרים".

צורי מספר על בעל עסק בעיר שחיפש לפני מספר חודשים משרד והיה מוכן לשלם 65 שקל למ"ר שכירות בבניין משרדים בפארק הטכנולוגי, אבל בעל הנכס דרש יותר ולאחר פרוץ הקורונה המו"מ נפסק. היום אותו בעל עסק לא מוכן לשכור את אותו אפילו במחיר של 45 שקל למ"ר.

גם כרמית פינקר בעלת משרד U  נכסים, ממספרת כי " במקרה של משדרים ברמת מעטפת בלבד אנו רואים ירידה של עד 20% בחודשים האחרונים".

לדברי פינקר זו היא רק ההתחלה: "תהיה הצפה גדולה עוד יותר של משרדים במודיעין והתחרות תביא לירידת מחירים נוספת. מעבר לכך, אמנם אי אפשר לומר בוודאות, אבל יש סיכוי גדול שיהיו בעיר לא מעט משרדים שיעמדו ריקים ולא רק בגלל הקורונה אלא בגלל ההיצע".

גם U  נכסים חוו כבר מו"מ שנתקע ובוטל בתקופה האחרונה, ולא פעם אחת: "התפוצצה לנו עסקה של מכירת משרד גדול בבניין פלטינום, בנוסף לעסקת שכירות באותו בניין, ואני יכולה לומר בפירוש שזה בגלל הקורונה".

מה רמת המחירים הריאלית היום בעיר?

"תראה, במעגל השני שקצת רחוק ממרכז העיר, כלומר פאתי העיר והפארק הטכנולוגי והסביבה, מחירי השכירות מגיעים בממוצע ל-50 שקל למ"ר. שם ספגו את מכת האש הכי קשה, גם בגלל הריחוק מהרכבת. במרכז העיר - המע"ר והסביבה - זה כבר 75 שקל למ"ר ואני מדברת רק על רמת מעטפת"

מה למשל יש לך להציע היום לשוכרים?

"בבניין פלטינום יש לנו 12 משרדים  שאנחנו משווקים, בגדלים שנעים בין 110-140 מ"ר ובמחיר של 12 אלף שקל למ"ר".

אנשי הנדל"ן בעיר סיפרו השבוע כי יש כבר מי שחשבו על פתרונות יצירתיים, כמו למשל תשלום השכירות באופן מדורג של 30 שקל למ"ר לשנה הראשונה, 50 שקל בשנה השנייה וכן הלאה. רק השבוע כבר פרסם אחד מחללי העבודה המשותפים בעיר כי מי שישכיר ממנו היום משרד, יזכה לפטור מתשלום שכר הדירה עד לחודש אוגוסט.

כולם מצמצמים בהוצאות

היבט נוסף של משבר הקורונה שמשפיע על שוק הנדל"ן המסחרי המקומי, נוצר כאשר חברות רבות צמצמו את כוח האדם, ובמקביל רבים מהעובדים עברו לעבוד מהבית.

היבט זה משפיע כמובן על מתחמי חללי העבודה המשותפים בעיר. חברת CPM של עמיקם אורן חנכה לפני הקורונה חלל עבודה גדול בבניין אטריום 2, זאת בנוסף לעוד מספר חללי עבודה שפועלים בעיר כמה שנים. גם חברת פתאל שכרה שטח גדול בבניין דונה במע"ר, שם היא אמורה לחנוך פרויקט חלל עבודה שיהיה הגדול בעיר.

על רקע ההתפתחויות הללו ברור שבעלי מקצועות חופשיים יעדיפו שלא לשכור משרד שלם, אלא לעבוד מהבית או לשכור חלל עבודה במתחם משותף. "בעקבות הקורונה משרדי הייטק צמצמו משמעותית והעובדים עברו לעבוד מהבית", מספרת פנינה רוזנברג המתמחה בנדל"ן מסחרי בקבוצת שומכר נדל"ן. .

רוזנברג לא אופטימית לגבי עתיד שוק המשרדים בעיר בשנה הקרובה: "ההיצע למשרדים להשכרה רק ילך ויגדל, כבר היום בונים עוד שטחים למשרדים וחלקם יהיו להשכרה. יתווספו אליהם מתחמים של חללי עבודה משותפים עם עמדות עבודה, כך שבעוד שנה-שנתיים יתכן ויהיה היצע גדול יותר מהביקוש".

יחד עם זאת, לטווח הרחוק, כלומר בעוד מספר שנים, רוזנברג חושבת שהשוק יתאזן: "להערכתי, בסופו של דבר כל המשרדים בעיר יאוכלסו. הכל שאלה של זמן ומחיר. יש לי היום נכס להשכרה בבניין פלטינום בגודל של 120 מ"ר במחיר של 30 שקלים למ"ר לחודש ואין קופצים"

גם במחיר הזה קשה להשכיר?

"כן, כי האיזון העדין הופר פתאום. עברנו בבת אחת ממחסור גדול בשטחי משרדים בסוף 2019 לעודף גדול, ואז הקורונה נתנה עוד דחיפה למטה, כך שאנחנו מזהים שהרבה מאד הייטקיסטים למשל נשארו לעבוד בבית. אבל אני מאמינה שהמצב ישתנה כשנכנס לשגרת חיים חדשה".

איך מחירי השכירות מפוזרים על פי אזורים בעיר?

"בישפרו מחירי השיווק נעים בין 53-70 שקל למ"ר, בעוד שבמע"ר ובליגד משרדים מוכנים משווקים במחירים שנעים בין 85-100 שקל למ"ר לחודש".

זאב שומכר, יו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן בעיר, מסכם: "הקורונה רק הבליטה את הבעיה והאטה את קצב ההשכרות, אבל אני צופה שתוך שנה ניישר קו ונחזור לרמת הביקושים הקבועה בעיר".

(new)שלומי תבלינים 18.5.20