(new)ויקטורי
זה שעולה או זה שיורד?

זה שעולה או זה שיורד?

אנשי הנדל"ן במודיעין חלוקים בדעותיהם לגבי רמות הביקושים והמחירים של דירות לשכירות בעיר, כאשר חלקם מספרים על ירידה של עד 10% • בנוסף, שני הסגרים הכריחו אותם למצוא פתרונות יצירתיים להגבלות, וכיום הם מצליחים לסגור עסקאות שכירות מבלי שהשוכרים אפילו ביקרו בנכס

(צילום ארכיון: בני ונטורה, יח"צ)

ימי הקורונה, ובמיוחד בתקופת הסגר, הביאו עימם שאלות ותהיות חדשות לגמרי, כמו למשל "איך משכירים דירה כאשר המעוניינים לשכור לא יכולים לבקר בה פיזית?".

בשוק הנדל"ן המקומי נאלצים בעל כורחם למצוא בתקופה זו פתרונות יצירתיים, במיוחד בתחום השכירות למגורים. בדקנו השבוע עם אנשי הנדל"ן בעיר אילו פתרונות הם מצאו להגבלות, איך משפיעה תקופת הסגר על שוק השכירות בעיר ומה קורה לרמות המחירים. אנשי הנדל"ן בעיר חלוקים אמנם בנוגע לכמה מהשאלות הנ"ל, וחלקם מספקים תשובות מפתיעות.

מסתפקים בסיור וירטואלי

אחת הבעיות העיקריות בהן נתקלים כיום אנשי הנדל"ן בעיר היא איך בדיוק למצוא שוכרים, כאשר המתעניינים בדירות להשכרה לא יכולים לבקר בהן באופן פיזי. ימי הסגר השני הדגישו וחיזקו מגמה שהתחילה בשנה האחרונה, ובמיוחד בסגר הראשון, בה עוברים משרדי התיווך לייצר סרטונים המציגים את הנכס עבור המתעניינים.

זאב שומכר, בעלי קבוצת שומכר נדל"ן, מספר: ''זה לא סוד שבמהלך הסגר נאלצנו לחפש פתרונות יצירתיים כדי לעקוף את כללי הריחוק החברתי. כך למשל, עבור כל נכס שהוצע למכירה הופק סיור וירטואלי שאיפשר להמשיך ולהציג את הבתים מבלי שהלקוחות ידרשו לצאת מהבית, ומבלי שבעלי הבתים יידרשו מנגד לארח מתעניינים רבים בבתיהם ויחששו חלילה מהידבקות בנגיף''.

שמעון מלקר, מנהל מחלקת השכירות באנגלו-סכסון, מוסיף: ''חלק מבעלי הדירות וחלק מהשוכרים בכלל שוהים בחו"ל, כך שרוב העסקאות עמם נסגרות באמצעות סרטוני וידאו של הנכסים, כמו גם בהעברות חוזים לחתימה באמצעות המייל. חוזים אחרים נחתמים כאשר הלקוחות נשלחים לדירות ריקות מאדם, מתרשמים מהנכס ללא מפגש ישיר עם מתווך או עם הבעלים, ורק לאחר מכן במשא ומתן טלפוני סוגרים את העסקה על ידי חוזים במייל המתבצעים מרחוק. זוהי שיטת עבודה אחרת ממה שהתרגלנו אליה, אבל כזו שבהחלט מוכיחה את עצמה וצפויה להיות חלק מארגז הכלים הנדל''ני, שיאפשר לשוכרים ובעלי נכסים כאחד לנהל עסקאות מקוונות גם בעתיד''.

גם בסניף המקומי של חברת הנדל"ן הבינלאומית קלר-וויליאמס שמו השנה דגש רב על הפקת סרטונים לכל נכס. תחיה להב מספרת: "לא משנה איזו הנחיות היו, לכולם מצאנו פתרונות. יש לנו קודם כל אפשרות לחתימה מרחוק על כל נכס, בנוסף ייצרנו סיורים וירטואלים בהם אתה ממש הולך בבית. היה גם שלב בו אפשרו למשכיר לפותח את הבית והמתעניינים יכלו להיכנס ולהתרשם".

אנשים באמת שוכרים דירה רק על סמך סרטון?

"כן, הסיורים הוירטואלים עשו את העבודה וזה הצליח. אנשים מתגברים על המחסום הפסיכולוגי של לא לראות את הנכס בעיניים שלהם, והמוכרים מברכים על כך. זה חוסך להם הרבה מאוד כאב ראש".

כרמית פינקר, ממשרד U נכסים, מספרת אף היא על ההתאמות הנדרשות לנוכח התקופה והנסיבות: "בעקבות המשבר, היום, באופן טבעי, רמת השיווק שלנו התחזקה בפן הדיגיטלי והלקוחות המעוניינים לרכוש מקבלים את כל האינפורמציה הרלוונטית, כולל סיורי פנים וירטואליים בתוך הדירה, כך שניתן לומר שאנו מנגישים לרוכשים פוטנציאלים את הנכס באופן המוחשי ביותר ובכך חוסכים להם חשיפה פיזית לנכס שפחות מתאים. ובמילים אחרות: מסננים נכסים דרך המדיה הדיגיטלית".

על ביקושים ומחירים

על השאלה מה עושה הסגר השני בפרט, ועידן הקורונה בכלל, לרמות הביקוש ולמחירי השכירות בעיר הדעות חלוקות.

שומכר: "לראשונה מזה הרבה מאד שנים אנחנו חוזים במגמת ירידה במחירי השכירות למגורים. מדובר בירידה של 5-10 אחוזים, אולם הירידה הזאת לא קשורה ישירות לקורונה, אלא גם כפועל יוצא ממסירות של דירות מקבלנים בו זמנית. גם בשכונת נופים החלו מסירות של דירות, כמו גם הדירות בשדרה המרכזית במע"ר שנמכרו במסגרת "מחיר מטרה''. גם בנופים וגם במע"ר קנו הרבה מאד משקיעים, ולכן אנחנו מתמודדים פתאום עם היצע מאוד גדול של דירות להשכרה. יכול להיות שבגלל הקורונה הדירות הללו נמסרו רק עכשיו, ולא לפני ארבעה חודשים, אבל המחירים נובעים פשוט מחוקי ההיצע והביקוש המוכרים. לו הגיעו המסירות הללו בחודשי הקיץ ההיצע היה נבלע מיידית, אבל כיוון שהגיעו בחודשי הסתיו, שהם באופן מסורתי תקופה חלשה יותר מבחינת שכירות, יש כעת היצע גדול של דירות להשכרה ומכאן ההשפעה גם על המחירים".

מלקר: ''מאגר הדירות הריקות להשכרה חם בצורה בלתי רגילה בשבועיים האחרונים. אצלנו בחברה סגרנו שש עסקאות בשלט רחוק, והיד עוד נטויה באשר לתקופה הקרובה. בהחלט ניכר שהלקוחות הפכו בתקופת הקורונה ליותר בררניים ומודעים לזכויות שלהם. חשוב להבהיר כי קיים פער בביקושים בין דירות 3 חדרים בעלות ביקוש נמוך, לעומת דירות 4 חדרים אשר משווקות בהיצע גבוה הרבה יותר. בפועל, גם דירות שהתייבשו זמן ממושך על המדף הפכו למבוקשות מאוד''.

איזה טיפ אתה יכול לתת לשוכרים ובעלי דירות בימים אלו?

''עבור בעלי הנכסים ההמלצה היא קודם להשכיר את הדירה במחיר הריאלי שלה. מומלץ להיעזר באנשי מקצוע על מנת לתמחר את הדירות כהוגן, ובהמשך גם לשווק אותן עבור הקהל הרחב. חשוב להיצמד גם לחוק השכירות ההוגנת, על פיו אין לדרוש מעבר למה שהחוק מאפשר מבחינת ביטחונות (ערובה של עד שלושה חודשים מגובה השכירות לכל היותר), ולמסור את הדירה כשהיא ראויה למגורים ללא ליקויים. אלו דברים שגורמים לא אחת לעסקה להתעכב, כך שמוטב להימנע מהם ויפה שעה אחת קודם. לגבי השוכרים, עליהם לבצע סקר שוק מקיף על מנת להכיר את מחירי השכירות בשכונה ובסביבה, בכפוף לסוג הנכס (דירת גן, פנטהאוז ועוד), על מנת שלא ישלמו מחיר מופקע. בכל מקרה, עם כל האתגר העצום של תקופת הקורונה השוק חי ובועט. אנשים מבינים את מצוקת הדירות, ומשתדלים לתת תשובה כמה שיותר מהר כדי לשריין לעצמם את הדירה. אני מאוד אופטימי לגבי העתיד של מודיעין, שמצליחה להתמודד גם עם המשבר הזה בצורה יוצאת דופן''.

פינקר: "מנקודת המבט שלנו כסוכני נדל"ן הפעילים שנים רבות במודיעין, אציין שרמות ההיצע והביקוש בתקופת הקורונה ירדו משמעותית וווליום העבודה ירד באופן דרסטי. עם זאת, ראוי לציין שההיצע והביקוש כיום מייצגים שוק אמיתי ואיכותי, כלומר שהיום בעקבות המשבר הרוכש או מוכר הדירה בשלים לעסקה ומבצעים רכישה או מכירה מצורך אמיתי ולא "מגששים ובוחנים" את השוק, או בשפה שלנו  - לקוחות "money time". מודיעין ברובה עיר של בעלי דירות, ומכך יוצא ששוק השכירויות למגורים הינו שוק משתנה, ובעיקר בשנה החולפת לא מעט שוכרים שכרו דירות לתקופות יחסית קצרות(חצי שנה-שנתיים) עד שיקבלו את דירתם החדשה שנרכשה בשכונות החדשות ובמרכז העיר. כמו כן, במקרים נוספים לא מעט משפחות שעורכות שיפוץ כללי לבית משתכנות בדירות להשכרה לטווח קצר. אציין שבעקבות משבר הקורונה באופן כללי לא הורגשה ירידה ברמות המחירים לדירות להשכרה, אך נכון לומר שלאחרונה בעקבות מסירת דירות חדשות, הן במרכז העיר והן בשכונת נופים, נוצרה תחרות גדולה והיצע גבוה מהרגיל של דירות להשכרה. כתוצאה מכך מרגישים גמישות ואף ירידה במחירי הדירות להשכרה, אך זהו ענין נקודתי ולפרק זמן מוגבל. ההערכה היא שנשוב לראות עליית מחירים ברגע ששוק השכירות יתאזן".

לגבי ירידות המחירים תחיה להב סבורה אחרת לחלוטין: "במחירי השכירות אנחנו לא רואים שום ירידה, ממש לא. זה מהסיבה הפשוטה שאין כמעט דירות שנקנו להשקעה במודיעין. עכשיו באמת התקבלו כמה פרויקטים חדשים אז יצאו כמה דירות להשכרה, אבל אלו הדירות הגדולות של חמישה חדרים וכולי. דירות ארבעה חדרים יש מעט מאוד והן מושכרות מאוד מהר, ודירות שלושה חדרים כמעט ואין בשוק, ובהתאם כך המחירים שלהן לא יורדים. יש המון אנשים שרוצים לשכור, בין אם אלו זוגות צעירים שמחכים לדירה שרכשו ב'מחיר למשתכן' או כאלו שלא יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה, או מבוגרים שרוצים לגור ליד הילדים בלי למכור את הבית שלהם בירושלים או בתל אביב. רמות הביקוש גבוהות בהרבה מההיצע להשכרה. תקופת הקורונה לא השפיעה על מחירי השכירות, אלא להיפך, ראינו אפילו עלייה".

כך נראות ירידות המחירים:

דירת 5 חדרים בנופים שהושכרה בקיץ ב-6,800 ש'קל, מושכרת כיום ב-6,000 שקל.

דירת 4 חדרים בנופים שהושכרה בקיץ ב-5,800 ש''ח, מושכרת כיום בין 5,200-5,000 שקל.

דירת 3 חדרים במרכז העיר (בשכונות הוותיקות) שהושכרה בקיץ ב-4,800 שקל, מושכרת כיום ב-4,400 שקל.
 

עסקאות ''שנסגרו מרחוק''
 

דירת 4 חדרים באבני חן הושכרה ב-5,300 שקל.

דירת גן 3 חדרים במליבו הושכרה ב-4,800 שקל.

דירת 3 חדרים בפרחים הושכרה ב-4,500 שקל.

דירת 2.5 חדרים בשושן צחור הושכרה ב-4,000 שקל.

יחידת דיור במגינים הושכרה ב-3,200 שקל.

הנתונים באדיבות קבוצת שומכר נדל''ן ואנגלו סכסון מודיעין

(new)שלומי תבלינים 18.5.20