תוכנית רחבת היקף הנוגעת לאלפי יחידות דיור במודיעין מונחת על שולחנו של ראש העירייה חיים ביבס וממתינה לאישורו. מדובר בתוכנית שתעניק היתרי בנייה לתוספות משמעותיות לתושבי כל שכונות העיר הקיימות (אך לא תהיה בתוקף בשכונות המתוכננות והנבנות כעת כגון ציפורים, נופים, המע"ר, מורשת וגבעת שר).

את התוכנית הכינו בשנה האחרונה, בחשאיות גמורה, אגף ההנדסה בעירייה בשיתוף ופיקוח המחלקה המשפטית כשעל המלאכה מנצחת מתכננת העיר הנוכחית האדריכלית נעמה מליס ואנשי משרדה. כהכנה לקראת שלבי התיכנון וההמלצות עברו אנשי משרדה של נעמה מליס ברחובות העיר ומיפו את הבניינים על פי קבוצות סיווג. אנשי ההנדסה ומשרדה של מליס סיווגו את הבניינים וקיטלגו אותם כבניינים צמודי קרקע, בניינים גבוהים, בניינים פינתיים, מדורגים, טוריים, בניינים בבנייה רוויה ועוד עשרות סוגים בנייה, כדי לקבל תמונה ברורה של הנתונים הבסיסיים וכדי להתאים את השינויים המוצעים לכלל הדירות.

התוכנית היא למעשה חלק מתוכנית המתאר הכללית של העיר, שמתייחסת לבנייה בשכונות הקיימות של העיר ובדיון בשאלה מה בעצם העיר מתכננת לעשות בשכונות הקיימות, בהתייחס לבתים הקיימים, לפארקים העירוניים ולכל מה שקיים בשכונות הוותיקות של העיר.

תוכנית שלושת השלבים

המצב כיום הוא שהקבלנים שבנו את השכונות הקיימות ניצלו את מלוא אחוזי הבנייה שניתנו במקור כמעט במלואם (בהיקף של 95% עד 100%). אבל עליית מחירי הנדל"ן בעיר והדרישה הגוברת לשטחי בנייה נוספים הביאו את העירייה לחשיבה לגבי אפשרויות של תוספת בנייה מעבר לאחוזי הבנייה שכבר נוצלו. לאחר גיבוש הטיוטה (שהיא למעשה המלצה לאישור) המסלול שאותו תעבור התוכנית בשבועות הקרובים יהיה כך:

כשלב שני – אישור ההמלצות בידי ראש העיריה בתוקף תפקידו כיו"ר הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה והערותיו לתוכנית. בשלב זה יצטרך ביבס להחליט באיזו צורה להביא את התוכנית לביצוע. האם בשינוי תב"ע (תוכנית בניין עיר) שמשמעותה עידכון של התב"ע הקיימת של העיר מד/2020 ותיקונה כדי שתוכל להכיל את התוכנית החדשה.

השלב השלישי יהיה או הבאת התוכנית לאישורה של הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה בהרכב כל חברי מועצת העיר, או העברת התוכנית לוועדה המחוזית לתיכנון ובנייה של משרד הפנים, להפקדה לעיון הציבור ולאישורה הסופי. זאת אם אף חבר מועצת העיר לא ידרוש קיום דיון בפורום מועצת העיר

שורה של מגבלות

במה מדובר למעשה? מיכאל חרל"פ, מחזיק תיק התיכנון והבנייה שליווה את התוכנית בהכנות במשך השנה האחרונה, מסביר: "מדובר למעשה בהחלטה להרחיב את הניסוי המוצלח שנעשה בשכונת השמשוני והרחבתו לגבי כל שכונות העיר. כיום יש משפחות רבות במודיעין שמבקשות לשדרג את דירתן, להוסיף חדר או לעבור לדירה גדולה עקב התרחבות המשפחה. הן נאלצות למכור את הדירה שברשותן ולקנות דירה גדולה יותר. הרעיון הוא לאפשר לתושבים להוסיף אלמנטים. אם זה חדר נוסף, מרפסת, או לסגור חלל קיים, והכל באופן חוקי ובמתן היתר בנייה. זה יקל על החיים לכולם ויחסוך כסף רב במעבר לדירה אחרת".

חרל"פ מדגיש כי לצד ההקלות בהיתרי הבנייה יהיו גם החמרות ותהיה הקפדה על אחידות המראה: "לא ניתן שירחיבו או יוסיפו רק בחלק מהדירות. אם מישהו ירצה להוסיף מרפסת זה יחייב שכל השכנים בצד שלו יוסיפו מרפסת זהה כדי לשמור על צורה אחידה. תוספות של בודדים לא יהיו".

הרעיון המרכזי של התוכנית החדשה תהיה לאפשר תוספות היכן שניתן, עם דגש עם חללים קיימים, כמו מרתף שהקבלן חפר או עליית גג לא מנוצלת, וגם פטיו בדירה שעד היום בדרך כלל לא ניתנו לגביהם היתרי בנייה. חרל"פ: "היכן שניתן יהיה להוסיף תוספת בנייה נאפשר במיוחד אם מדובר בחללים 'כלואים' בתוך הבית, שעד היום לא נוצלו או שנוצלו ללא היתר. במקרה הזה נכשיר את הבנייה והדייר ישלם כמובן היטל השבחה".

כמה נקודות מרכזיות בתוכנית מתייחסות לסוגי תוספות הבנייה: כך למשל בנושא המרפסות קובעת הטיוטה כי לא תותר סגירת מרפסת לחדר אם מדובר במרפסת בודדת בדירה. "לא נרצה שיהיו דירות ללא מרפסת", מסביר חרל"פ.

תוספת חדרים: כעיקרון תותר תוספת של חדר אחד. לא יווצר מצב שלדירת ארבעה חדרים יינתן היתר להוסיף עוד שניים או שלושה חדרים. רוב היתרי הבנייה יהיו לתוספת חדר בודד לדירה כאשר כאן יהיו עוד מספר החמרות: לא תתאפשר תוספת חדר לצורך הכנסת משרד או עסק הביתה, לא תתאפשר אפשרות לשינוי שימוש הדירה כולה ממגורים לעסק (פרט לגן ילדים או מרפאה ציבורית). לא תותר בניית חדרים על גגות בניינים והעיקר – לא תתאפשר במסגרת התוכנית פיצול דירה לכמה יחידות דיור קטנות.

שובו של ה"קיוסק"

סעיף מעניין מתייחס לשטחים ירוקים, כמו הפארקים ברחבי העיר. באלה תאפשר התוכנית הצבת בתי קפה קטנים ומסוגננים בסגנון ה"קיוסקים" שהיו פעם בשדרות תל אביב ואף הוחזרו לאופנה בשנים האחרונות. אלה יוצבו בעיקר ליד גני שעשועים ומתקני בילוי בפארקים העירוניים וישמשו להורים לקניית שתיה קרה לילדים, או קפה וסנדויצ'ים. התנאי להצבת בית קפה שכזה יהיה התקנת שירותים לשימוש הציבור שמבלה בפארקים.

לתוכנית יש מספר עקרונות מנחים. בהם: לא לכל טיפוסי הדירות יתאפשר לבצע תוספת הבנייה, לא להפוך את העיר לאתר בנייה אחד גדול שיעלה אבק ויזהם את העיר, לא תהיה פגיעה במראה האחיד של העיר ושל הבניינים, והעיקר: זה יהיה ניסיון מקומי להוזיל את ההליך שעוברים משפרי הדיור מהחלפת דירה בדירה אחרת בשידרוג הדירה הקיימת וחיסכון גדול בעלויות, כולל כמובן בעלויות מיסים כמו מס רכישה ומס שבח.

מצד שני אנשי מקצוע במחלקת ההנדסה מעריכים כי תהיה משמעות קשה להליך על מגזר שלם והם מתווכי הנדל"ן. בכיר במחלקת ההנדסה אמר כי "בין 20% ל- 30% מעיסקאות הנדל"ן בעיר תהפוכנה למיותרות לאחר כניסתה לתוקף של התוכנית, מה שישפיע כמובן על היקף העיסקאות בעיר. אין ספק שיש בעיר מודיעין הרבה ביקוש פנימי ויש תזוזת תושבים ומשפרי דיור בתוך העיר, תופעה שככול הנראה תקטן מאד כי אנשים יוסיפו לעצמם חדר".

 השפעה נמוכה על מגדלים

ומה לגבי השכונות החדשות שבתיכנון או בהקמה? שכונות אלה מטבע הדברים כבר תוכננו, חלקן שווקו ובאחת לפחות החלה הבנייה עצמה (ציפורים). למעשה העובדות כבר בשטח ולכן הטיוטה מוציאה את השכונות האלה מהתוכנית, אם כי במחלקת ההנדסה מעריכים כי בתוך כמה שנים, לאחר איכלוס השכונות נופים, ציפורים, מורשת, גבעת שר והמע"ר, יקבלו גם השכונות החדשות את ההיתרים להוסיף חדרים או מרפסת או לנצל חללים בלתי מנוצלים, שכיום הן בלתי ניתנות לניצול.

חלק מהתוכנית עוסק ברובע מכבים רעות, שם מדובר בבנייה צמודת קרקע. חרל"פ מדגיש כי "רעות ומכבים הן חלק משכונות העיר ואנחנו לא עושים איפה ואיפה, אם כי ברור שבבתים צמודי קרקע התוספות יהיו אחרות מבתי דירות שבעיר.

מה למשל?

"למשל, בבתים צמודי קרקע הסלון בדרך כלל בעל תקרה גבוהה ויש חלל גדול בכניסה לבית. בבתים כאלה ניתן יהיה להוסיף קומת גלריה שעד כה לא ניתן היתר לבנות אותה. המשמעות היא תוספת של לא מעט מטרים רבועים לבית".

יוצאים מהכלל יהיו כנראה המגדלים בעיר, שבהם יהיה קשה מאד להתיר תוספות בנייה… "במגדלים יהיה קשה מאד עד בלתי אפשרי לתת את ההיתרים, כי המגדלים בנויים כך שאם הדיירים ירצו להוסיף משהו, יצטרכו להתאגד כל הדיירים כדי לשמור על הצורה האחידה של המגדל וקשה לי לראות איך זה קורה. גם האפשרות לבנייה לגובה לא אפשרית, לכן כנראה המגדלים לא יוכלו להנות מהתוכנית".

החורגים לא ייענשו

מעניין לדעת כיצד תתייחס העירייה לתושבים שהוסיפו לעצמם תוספות בנייה ללא היתר. חרל"פ מנסה להרגיע ואומר כי "מי שיבקש להכשיר בדיעבד את חריגות הבנייה ואם הם ייפלו בתוך האפשרות לתוספת הבנייה בהתאם לתוכנית החדשה – לא נדרוש ממנו כופר או נעניש אותו. הוא ישלם כמובן היטל השבחה אבל נכשיר את החריגה כי הראיה שלנו היא לטובת התושבים".

לגבי לוחות הזמנים של התוכנית, מדגישים במחלקת ההנדסה כי "התוכנית 'רצה' כבר כמעט שנה וחצי בליווי צמוד של נעמה מליס. אבל חרל"פ אומר כי ההנחיה של ראש העיריה היא שהתוכנית לא תגיע לישורת האחרונה של שנת הבחירות לרשות המקומית, כדי שלא יווצר מצב לפיו יתקבל הרושם שמדובר בפעילות פוליטית לפני הבחירות. "לכן נקדם את התוכנית במהלך השנה הקרובה ואם מסיבות כלשהן היא תתעכב, נקפיא אותה עד אחרי הבחירות".

לא כולם ירוצו לשפץ

המתווך יגאל יונה (אנגלו סכסון) אינו מודאג מהירידה הצפויה בהיקף העסקאות בעיר. האדריכל צביקה תמרי מברך על התוכנית

יגאל יונה, זכיין סניף אנגלו סכסון במודיעין, לא מודאג מהתחזית הקודרת הצופה כי מתן היתרי בנייה יפגע בהיקף פעילות הנדל"ן בעיר (שכן אנשים יעדיפו להוסיף חדר בבנייה במקום למכור דירה קטנה ולרכוש דירה גדולה יותר). "אני לא רואה את כל העיר רצה להוציא היתרי בנייה", הוא אומר. "אנשים חוששים להיכנס להליכי בנייה. ליכלוך, אבק ואי נוחות של חצי שנה שנה מרתיע אנשים. לכן ימשיכו להיות כאן משפרי דיור".

ומה עוד?

"בעצם החשיבה על תוכנית כזאת העירייה גורמת לעליית מחירי הדיור בעיר, שגם ככה הם כבר בשיא. מדוע? כי אם בעל נכס יודע שיש לו אפשרות לקבל אפילו תיאורטית היתר בנייה להוסיף עוד חדר או מרפסת, הוא כבר יקפיץ את מחיר הדירה שלו בכמה מאות אלפי שקלים. לדעתי התוכנית תגרום לחלק מתושבי מודיעין למכור את דירת במחיר יקר ולדלג לערים זולות יותר בגוש דן ובמעטפת הערים במחיר זול יותר. אני לא מודאג מירידה בעסקי הנדל"ן. הפרנסה של משרדי התיווך בעיר לא תיפגע כי מודיעין עיר גדלה וצומחת ובכל מקרה יהיו כאן עיסקאות נדל"ן רבות".

* * *

האדריכל צביקה תמרי מעורה היטב בנעשה בעיר. לדעתו מדובר בתוכנית טובה. מההיבט האדריכלי תמרי אומר כי "זה צעד נכון והגיוני. התוכנית מתאימה בדיוק לצורך הקיים של תושבים בעיר שרוצים לשפר דיור ולהתקדם. אנחנו יודעים שיש מצוקת דיור ומחירים גבוהים והעובדה שהעירייה הולכת לקראת התושבים בתוכנית כזאת של מתן היתרים, שהיא תוכנית שמקלה על האזרחים, זה דבר מבורך".

אז הכל טוב?

"צריך להקפיד ולשמור שהחזות לא תיפגע ושישמרו כללי האדריכלות, אחידות, שימוש בחומרי גמר מתאימים, תיכנון נכון של הוספת החדר או המרפסת. עשו את זה בהצלחה בשכונת המגינים ולכן זה צעד חיובי לטובת התושבים, בתנאי כמובן שעושים את זה בצורה מסודרת ומבוקרת".

בתמונה: אם יש לכם רק מרפסת אחת – לא תוכלו לסגור אותה (צילום ארכיון)