(new)ויקטורי
האנומליה של שוק הנדל"ן בעיר

האנומליה של שוק הנדל"ן בעיר

בשנה האחרונה נרשם במודיעין מצב לא שכיח, כאשר במקביל לירידת מחירי השכירות בשל ההיצע הגדול ממשיכים מחירי הדירות לרכישה לטפס מעלה • איש הנדל"ן המקומי, יגאל יונה, מסביר את הרקע וצופה את העתיד

(צילום: בני ונטורה, יח"צ)

השנה האחרונה הביאה עימה לשוק הנדל"ן המקומי במודיעין תופעה לא שכיחה – אנומליה בין מחירי השכירות למחירי הדירות לרכישה - אותה לא חווינו בעבר.

יגאל יונה, זכיין ומנהל סניף אנגלו-סכסון במודיעין, מסביר: "במודיעין נוצרה סיטואציה ייחודית שלמיטב ידיעתי אינה מתקיימת במחוזות אחרים, כאשר מחירי השכירות במגמת ירידה ולעומת זאת מחירי הדירות לרכישה זוחלים כלפי מעלה. בתקופה האחרונה, ובמיוחד לאחר שחרור "הקורונה", הקפיץ שנמתח באופן מלאכותי השתחרר וכמות הקונים גדלה בבת אחת. על כל דירה שאנו משחררים לשוק יש כמות בלתי מבוטלת של מתעניינים, וכלל הברזל שתמיד נכון מתקיים גם כאן: היצע נמוך הפוגש ביקוש גדול מביא תמיד לתוצאה אחת - זחילה כלפי מעלה של המחיר המבוקש, וכפועל יוצא גם למחירי סגירה גבוהים יותר בהתאמה. מחירי הדירות במודיעין עלו בתקופה האחרונה באחוזים בודדים כלפי מעלה, כל עסקה לגופה כמובן. לעומת זאת, במחירי השכירות אפשר להבחין בירידת מחירים גורפת של כ-10% ויותר".

מה המקור לירידות מחירי השכירות בעיר?

"הגורם העיקרי לירידת המחירים בשוק השכירות הוא ההיצע הגדול שנחת על העיר, ולא בהפתעה יש לומר. גם כאן, הכלל הידוע של היצע וביקוש מתקיים, אך בכיוון ההפוך. העיר סופגת היצע גדול של דירות חדשות שהשתחררו לאחר שנמסרו לזוכי "מחיר מטרה" בשדרות החשמונאים/יגאל ידין ובפרויקטים באלישע הנביא ויונה הנביא. שוק השכירות בעיר אינו יכול לבלוע בבת אחת את ההיצע שנחת עליו, והמחירים בהתאם. לכל משפחה יש יותר ויותר אפשרויות לבחירה. דירות חדשות נמצאות על המדף והמחירים יורדים. דירות שהושכרו בעבר במחירים שנוע בין 6,500-7,000 שקל,  מושכרות היום ב-5,800-6,000 שקל".

לכמה שנים קדימה אתה צופה שירידת מחירי השכירות תימשך? האם זה ייגמר בעצם לאחר אכלוס שכונת מורשת או שגם בניית השכונות העתידיות תמשיך את אותה מגמה?

"התופעה הזאת של מחירי שכירות בירידה תישאר איתנו בתקופה הקרובה, אך לא לעולם חוסן. הדירות האלו יושכרו בסופו של יום ויצאו מהשוק, ולכן הצעתי לשוכרים פוטנציאלים היא לסגור את נושא המחיר האטרקטיבי שיכולים לקבל היום לתקופת אופציה ארוכה ככל שיכולים. זה הזמן לעשות עסקה טובה ולקבע מחיר נוח לשנים קדימה".

האם ההיצע הגדול של דירות שישתחררו לשוק, עם סיום בניית שכונת מורשת, יוביל לירידות מחירים נוספות?

"לגבי שכונת מורשת אני מאמין שהשכונה הזאת לא תיתן את הטון בירידת מחירים נוספת בשוק השכירות, אלא פשוט תקבע את המחירים הקיימים ותהווה מעין תקרת זכוכית כל עוד הדירות שם יצאו לשוק ההשכרה, אך גם לזה יש תוקף כמובן".

עד כמה נדיר מצב כזה של אנומליה בין מחירי השכירות למחירי הקניה? מה השפעות של מצב כזה על שוק הנדל"ן המקומי ומי הנפגעים/מרוויחים מזה?

"מצב כזה של אנומליה בין מחירי השכירות לבין מחירי הרכישה הוא נדיר ולא יכול להתקיים לאורך זמן. זוהי נקודת זמן בטווח רחב שתלך ותצטמצם עם הזמן. זה יכול להשפיע על משקיעי הנדל"ן, על משדרגי הדיור ויכול גם להשפיע על רוכשי דירה ראשונה. לעניות דעתי, במהלך השנה הקרובה אחד הצדדים יעשה סיבוב פרסה לכיוון השני. או שמחירי הדירות לרכישה ירדו ב-10% או שמחירי השכירות ישנו מגמה ויעלו בחזרה למחירים בהם היו בשנת 2019-2020. הימור שלי: ככל שיעבור הזמן מחירי השכירות יעלו בחזרה למקום הטבעי שלהם, שבו הם היו ב-2019-2020, ללא התערבות מלאכותית בשוק (מחיר מטרה ומחיר למשתכן). וזאת מכיוון שמחירי הדירות לרכישה נמצאים במגמה ארוכת טווח כלפי מעלה. הסיבות למגמה זאת הן רבות, אך אפשר למנות את העיקריות שבהן: סביבת ריבית זולה, היצע שלא מצליח לספק את הביקוש עקב חוסר זמינות בקרקעות, ושיעור ילודה מהגבוהים בעולם המערבי".

בשכונת מורשת נבנות אלפי דירות. האם תהיה לזה השפעה על המחירים גם בשכונות הוותיקות?

"מחירי הדירות הנמכרות במורשת גבוהים ממה שהיה צפוי מהשכונה. מחירים אלה ימשכו כלפי מעלה את השוק כולו, גם בשכונות הוותיקות, ואפשר לראות זאת כבר בעסקאות שנעשות מתחילת השנה".

(new)שלומי תבלינים 18.5.20