(new)ויקטורי
ישן על פני חדש

ישן על פני חדש

שוק הנדל"ן במודיעין רושם לאחרונה תופעה חדשה: בעוד שמאות דירות נבנות בשכונות החדשות, נרשם מחסור דווקא בדירות יד 2 למכירה • אנשי התיווך המקומיים מסבירים כמה דירות חסרות, ומי הם הרוכשים שמעדיפים דווקא את הדירות הישנות

(צילום ארכיון: מודיעין NEWS)

שנת הקורונה אמנם לא עצרה את התנופה בשוק הנדל"ן, אבל בהחלט הביאה עימה תופעות חדשות שלאו דווקא הכרנו קודם.

בין הגידול המשמעותי בביקוש לדירות גדולות או עסקאות שנסגרות בשלט רחוק מבלי לראות בכלל את הנכס, בולטת לאחרונה תופעה חדשה בשוק הנדל"ן במודיעין – מחסור בדירות יד 2 למכירה. את המחסור הנ"ל מחזקים גם נתוני האתר יד 2, המצביעים על זינוק בביקוש לדירות למכירה בשנת 2020 של 43%, במקביל לירידה בהיצע של 3%. עוד עולה מהנתונים כי יחס הביקוש-היצע לדירות למכירה בעיר עלה בשנה האחרונה ב-45%.

שוחחנו השבוע עם אנשי הנדל"ן המקומיים, שמסבירים מהו מקור המחסור, כיצד משפיעה הבניה המסיבית בשכונות החדשות ומי אלו הרוכשים שמעדיפים דירה יד 2 על פני דירה חדשה מהקבלן.

מנשה צורי, מהמשרד הוותיק צוריאל נכסים, מסביר: "המחסור בדירות יד שניה נובע בעיקר מביקוש היתר לו זוכה מודיעין בחודשים האחרונים, כאשר היצע הדירות נשאר די סטטי וקבוע. עודף ביקוש זה גרם לגידול משמעותי מאד בכמות העסקאות, וכן גם לעליה במחיר. מי שעיניו בראשו ראה את הנולד כבר בתחילת השנה. אנו התכוננו טוב לשנת 2021 ויצרנו מאגר נכסים למכירה והשכרה בכמות גדולה מהרגיל, ונכון להיום מכרנו והשכרנו 99% מהן".

כמה דירות חסרות בפועל?

"לעניות דעתי מדובר על כמה עשרות דירות או קצת יותר, שיכלו לצנן את עליית המחיר. זה היה מגדיל את היצע הדירות הרגיל ב-15%".

כיצד משפיעה הבניה המסיבית של דירות חדשות בעיר על השוק?

"הבניה המסיבית כיום מתבצעת בעיקר בשכונת מורשת וקצת במע"ר. אנשים למדו שמחירי הדירות החדשות של קבלנים הם בגדר כותרת ותו לא, מכיוון שעל המחיר יש להוסיף מחיר שינויי דיירים, מדד תשומות בניה, מימון או אובדן הכנסה משכירות. לעומת זאת, מחירי דירות יד שניה הם מחירים ריאליים, עם מועד כניסה ידוע, מידת ההשקעה ידועה וגם ההכנסה למשקיעים היא די מיידית. יחד עם זאת, ישנה תחרות סמויה בין מחיר יד שנייה למחירי קבלן, כאשר הקבלן מנסה תמיד לעקוף את מחירי יד שנייה בטענה שהדירות שלו חדשות, מבלי להתייחס לעניין הנומינלי. השפעת הבניה במקומות אלו היא שולית, מכיוון שיש שתי אוכלוסיות שקונות במקומות אלו: האחת היא אוכלוסייה משדרגת שקונה את הדירות עם מועד כניסה של שנתיים-שלוש ובבוא היום ימכרו את שלהם, והשנייה היא אוכלוסייה שעושה הגירה חיובית. אוכלוסיות אלו אינן משפיעות באמת על השוק, אלא הקבלנים שדוחפים תדיר את המחירים כלפי מעלה".

"זה לא שיש מחסור בדירות יד שניה, ההיצע נשאר בממוצע הרב שנתי אותו היצע", מסביר יגאל יונה, ממשרד התיווך אנגלו-סכסון. "הבעיה היא ברמת הביקוש שעלתה פלאים. לקוחות רבים שעצרו את חיפוש הדירה שלהם במשך שנה וחצי, חזרו לחפש ורוכשים מכל הבא ליד. אז דירות יורדות ממדף המכירה מהר יותר והביקוש הולך וגובר".

כמה דירות חסרות בעיר כרגע?

"קשה לכמת את מחסור הדירות במספרים מוחלטים, אך מורגשת האצה בסגירות של עסקאות, ולפיכך התחושה השולטת היא שחסרות דירות למכירה".

מאיפה מגיע הביקוש דווקא לדירות יד שנייה?

"דירות מקבלן זה סגמנט אחר לגמרי מדירות יד שניה. בדירות חדשות זמן מסירת הדירה לוקח כשנתיים-שלוש, ואילו בדירות יד שניה מדובר במספר חודשים בדרך כלל. דירות חדשות נמכרות על הנייר ולא כל אחד בנוי להבין איך תיראה הדירה במציאות, כאשר דירות יד שניה קלות יותר להשגה ולהבנה. יש בהן כבר את כל התוספות, כמו מזגנים, ארונות ורשתות, מה שאין בדרך כלל בדירות חדשות".

הבניה המסיבית בעיר לא משפיעה?

"הבניה המאסיבית שיש בשכונת מורשת אינה משפיעה כבר על השוק. מדובר בהשפעה שהייתה לפני כשנה וחצי-שנתיים, ובכל מקרה מדובר בעיקר על הזוגות הצעירים שזכו במחיר למשתכן ובכל מקרה אינם הלקוחות המתאימים לדירות במחירים של מודיעין".

יונה מספר כי באנגלו-סכסון רשמו קפיצה מרשימה בעסקאות שנסגרו בחצי השנה האחרונה, זאת לעומת השנה שעברה. "מדובר בכמות כפולה ויותר של סגירת עסקאות. נראה על פניו שזו הולכת להיות שנה חזקה ביותר ברמת המכירות, אני מאמין שהגשם לא יורד רק באנגלו-סכסון, וגם משרדים אחרים חווים את הגל הזה".

רונית אלעד, ממשרד רי/מקס יוניק, מחזקת את הדברים: "שוק היד 2 מבעבע ורותח. רבים מחפשים דירה חדשה ובסופו של דבר רוכשים יד שניה. ישנה ציפייה למחירים אטרקטיביים ביד ראשונה, במיוחד כשמועדי המסירה רחוקים, ולא כך הוא. בפועל אפשר למצוא הזדמנויות נפלאות בשוק היד 2, שמטבע הדברים גם מגוון יותר ומבטיח וודאות לרוכשים. אתה יודע מה אתה קונה ובאילו תנאים. בימים אלה, כשמדד תשומות הבניה במגמת עליה, לרוכשים חשוב עוד יותר לדעת מה יהיה המחיר הסופי".

יש מכנה משותף למעדיפים דווקא יד 2?

"המגמה בולטת במיוחד בקרב ותיקי העיר, שעייפו ממגורים באתר בניה על כל החסרונות הכרוכים בזה: עיכובים במסירה, אי וודאות לגבי מועד כניסה, סטנדרט בניה, זהות השכנים ואופי השכונה. חשוב לזכור שבמודיעין רוב הדירות החדשות מרוכזות בשכונות חדשות, כך שחווית המגורים באתר בניה נמשכת כמה שנים".

יש מקור עיקרי אחד למחסור?

"באופן כללי יש מחסור בדירות. במשך שנים המדינה לא עומדת בביקוש. גם לפני הקורונה לא היו מספיק התחלות בניה, ובימי הקורונה התחלות הבניה הגיעו לשפל. עולם הנדל"ן מתנהל כמערכת סגורה שחלקיה תלויים זה בזה וההשפעות הדדיות. כשלוקחים בחשבון מאפיינים דמוגרפיים וסוציולוגיים בישראל, כמו שיעור הפריון או גידול במספר משקי הבית, הרי שבמצב הקיים הביקוש צפוי עוד לגדול. קיימים הסברים נוספים למחסור בדירות למכירה, כמו ריביות נמוכות וכדאיות ההשקעה בנדל"ן בהשוואה לאפיקי השקעה אחרים, במיוחד בעיר מודיעין שמאופיינת בחתך סוציו-אקונומי בינוני-גבוה"

יודעת להגיד כמה דירות חסרות בעיר?

"קשה להעריך, מכיוון שבעיר כמו מודיעין ההיצע משפיע גם על הביקוש. אמנם קיימת הגירה פנימית בעיר, אך מודיעין היא גם אבן שואבת למשפחות שמעוניינות לעבור אליה. לצורך המחשה אומר שאם היו אצלי במשרד היום 50 דירות נוספות למכירה, עם דגש על דירות קטנות יחסית של שלושה וארבעה חדרים, הרי שיש לנו במאגר מספיק קונים פוטנציאליים".

(new)שלומי תבלינים 18.5.20