בפעם האחרונה שבה ניסו בישראל לחולל "מרד ארנונה" זה לא ממש הצליח. המארגנים גם לא הצליחו לתקוע יתד במודיעין – עיר שנחשבת לאחת המובילות בארץ בכל הקשור ל"מוסר תשלומים" ולארנונה. אבל דומה שגם ביעד המבוצר הזה מתחילים להינבע סדקים.

מרסלו מיטמן מתגורר בשדרות מנחם בגין. למרות שהוא ועוד כמה עשרות שכנים נכנסו לגור בפרוייקט לפני ארבע שנים, הם עדיין מרגישים "דפוקים" (כך לדבריהם). "אני משלם ארנונה מלאה אבל העירייה לא דואגת לי לאיכות החיים שלי", הוא אומר. "כבר ארבע שנים אנחנו גרים כאן, משלמים כל שנה 7,500 שקלים כארנונה לעירייה, אבל לא רואים שום תמורה עבור האגרה".

למה הכוונה?

"שדרות מנחם בגין הפכו לכביש מרכזי בעיר. עומס התנועה כאן גדל מאד כי אנשים משתמשים בכביש לחסוך זמן במקום לנסוע בשדרות של מרכז העיר. גם לרעות ומכבים נוסעים מכאן. כל שכונות מוריה והשבטים משתמשים בשדרה. ויש כאן בעיות קשות".

מה למשל?

"אין כאן באמפרים וזה מפחיד מאד. אין מעברי חציה לפארק. נוסעים מהר בשדרה ואני מפחד על הילד שלי שיורד לשחק. יש כאן בעיות חניה קשות כי אין מפרצי חניה לצד הבניינים. נכון שבונים כאן מסביב ויש הרגשה שאנחנו באתר בניה, אבל אני הייתי מצפה מהעירייה שאני משלם לה ארנונה מלאה שיתנו לי את התשתיות שמגיעות לי. אחרת – שיפחיתו את הארנונה".

אתה יודע שלא יעשו את זה…

"נכון, וזה בדיוק חלק מהבריונות של הרגולציה כאן. ישבנו לפני שנה עם מיכל פרפרי, המשנה למנכ"ל העיריה. קיבלנו הבטחות וכלום לא זז. אני לא יכול לפנות למע"צ או למשרד התחבורה. הם לא סופרים אותי, אז מבחינתי העירייה היא הכתובת. אבל אין מי שיעזור לנו".

חשבתם להפסיק לשלם ארנונה?

"אני מייצג תושבי כמה בניינים ברחוב. זה כמה עשרות דירות. אנחנו לא מעיזים לחשוב מה יקרה אם נפסיק לשלם ארנונה. הרי מיד העירייה תעקל לי את חשבון הבנק. לי, כאזרח קטן, אין שום כוח מול העירייה בעניין. אנחנו שבויים שלה".

כמה ארנונה אתה משלם בשנה?

"על דירה בשטח של 130 מטר אני משלם 7,500 שקלים בשנה. אבל על שטח הדירה הוסיפו לי עוד 66 מטר 'שטחים ציבורים'. זה החניות שלי, הכניסות לבניין והגינה. למעשה, אני משלם ארנונה על דירה וחצי ממה שיש לי".

על מה אתה משלם בעצם?

ראש העיריה חיים ביבס דוחה את טענותיו של מיטמן על הסף: "צריכים להבחין בין תקציבי פיתוח ובין ארנונה. יש הגדרה מפורשת לאן הולכים כספי הארנונה. מבחינת החוק אנחנו עושים שימוש בארנונה לצרכי פינוי אשפה, תאורה ועוד סעיפים. חניות או מפרצי חניה, פסי האטה ודברים שהתושב דיבר עליהם, אינם כלולים בכלל בארנונה אלא בתקציבי פיתוח. אלה כספים אחרים לגמרי".

וכאן מתלכדות שתי בעיות: האחת – התושבים משלמים ארנונה גבוהה ובחלק מהמקרים (במיוחד באזורי בניה) מקבלים תמורה חלקית. הבעיה השניה, הנוגעת לכל תושבי העיר, היא אופן חישוב התשלום. והשניה – תושבים משלמים ארנונה לפי חישוב שטח דירה שהעירייה מבצעת, לא תמיד המספרים נראים מציאותיים ולמעשה תושבים משלמים ארנונה עבור שטח גדול יותר ממה שיש ברשותם בפועל.

הרפורמה שלא היתה

בימים אלה יושבת ועדה בראשות רואה חשבון אודי ברזילי שאמורה להגיש מסקנות סופיות והמלצות בנושא. ברזילי עצמו מודה כי נעשו טעויות היסטוריות: כל עירייה קיבלה בזמנו רשות לחשב איך שהיא רוצה את הארנונה, יש שמכניסות את עליות הגג ויש שלא וזה עושה הבדלים גדולים. כיום השיטה רעה ואנחנו הולכים להחליף אותה בשיטה פחות רעה".

ברזילי אמר כי "קיבלנו את שיטת החישוב של שווי הדירות מאנגליה, אבל שם תיקנו את השיטה עם השנים ואצלנו ברחו מהפתרון לתקן את השיטה. היום העיריות מאד מתנגדות לשינוי הן מאד חזקות והן רוצות לשמר את המצב הקיים, כי לעיריות יש גרעונות ולכן הם פונים למשרד הפנים ומבקשים אישור להעלות את הארנונה. השיטה רעה".

לפני שמונה שנים כששר השיכון היה זאב בוים ז"ל מהליכוד, הוא נזעק לבעיה קשה שפגעה במאות אלפי ישראליים אבל היטיבה עם העיריות: בעיית חישוב שטח הדירה ותשלומי הארנונה. הנגזרים מכך.

ארנונה כידוע מחשבים על פי שטח הדירה, אבל מה לעשות כשכל עירייה נוהגת לחשב את שטח הדירה בצורה שונה, על פי ראות עיניה ובדרך כלל בצורה שרירותית.

כך קורה לא פעם, שבעל דירה שהקבלן רשם בחוזה המכר שלו 110 מטרים מרובעים, הדירה מחושבת לצרכי הארנונה כדירה של 127 מטרים מרובעים, זהו אגב מקרה אמיתי של דירה במודיעין, כפי שסיפר המתווך מנשה צורי מתיווך שומכר, כשהגיע לקונה תשריטים של דירה.

מדוע ההבדלים? כי יש עיריות שמוסיפות את שטחי המרפסות ויש עירות נדיבות שפוטרות בעלי דירות משטחים שאינם מקורים, ויש עיריות שמצמידות שטחים משותפים לדירה כמו חדרי אשפה, חדרי חשמל ועוד. "מה אני גר בחדר החשמל?" שאל תושב באחד הדיונים שהיו בכנסת שעסק בנושא הכאוב.

השר בוים אגב הגיע מהר מאד למסקנה שיש לשנות את החקיקה בנושא. הכל טוב ויפה, משרד הבינוי והשיכון יצא בכותרות בומבסטיות, אז בשנת 2007, "לראשונה שיטת חישוב אחידה לשטח הדירה".

דובר המשרד והשר הסבירו כי "שר השיכון הורה על שידרוג צו מכר דירות ועל שיטת חישוב אחידה לשטח הדירה". השר בוים אמר לי אז במסיבת עיתונאים : "כדי להבין את מהות העסקה, ראוי שהרוכש ידע בדיוק מה הוא רוכש ולא ימצא את עצמו לאחר תקופה מול החלום ושברו".

30 שנה לאחר שנחקק צו מכר דירות המתייחס למפרט הדירה במסגרת חוק מכר (דירות), ולאחר מאבקים עקרוניים ומשפטיים בין רוכשי דירות לקבלנים על רקע חישוב שטח הדירה, היו אמורים להיכנס לתוקף שורת שינויים שיקלו עם רוכשי הדירות.

בין השינויים שניסה השר בוים להנהיג היו: כתיקון לצו מכר הדירות התשס"ז – 2007, היה קביעת מפרט חדש שעסק במיוחד בנושאים הבאים :
• קביעת אופן חישוב שטח דירה והשטחים המוצמדים לה או המשמשים אותה.
• הגדרת עבודות גמר, ציוד ואבזור של הדירה והבניין.
• הבחנה יותר מדויקת בין שטחים "דירתיים" ושטחים משותפים.
• הוספת דרישות לנושא תחזוקת הדירה והמבנה, כשהדרישה היתה שהנושא יובא במסמך קריא ופשוט, בעל סטנדרט אחיד ועל פני 11 עמודים, עליהם יחתום הקבלן ורוכש הדירה, והוא למעשה יקבע את מהות העיסקה.

היה זה סיומו של מאמץ משותף שנמשך לאורך חודשים של גורמים רבים העוסקים בענף הבניה וביניהם נציגי התאחדות הקבלנים והבונים בישראל, נציגי איגוד המהנדסים, מועצת השמאים, המועצה הישראלית לצרכנות, מכון התקנים הישראלי, מנהלי פרויקטים ואדריכלים.

השר בוים אמר אז: "התיקון הוא צרכני מאין כמותו. עבור רוכש הדירה הישראלי, מדובר בעסקה הגדולה והמורכבת ביורת בחייו. כדי להבין את מהות העסקה, ראוי הוא שהרוכש ידע בדיוק מה הוא רוכש ולא ימצא את עצמו לאחר תקופה מול החלום ושברו".

מה הגודל? אף אחד לא יודע

מי שבעצם נתקל יום יום בבעיה הם המתווכחים שנדרשים לענות על שאלת הקונים "מה שטח הדירה?". גם במודיעין כמו בערים אחרות זה לא כל כך ברור. "ההפרש בין הגדלים יכול להגיע לעשרות מטרים רבועים", אומר המתווך מנשה צורי מ"שומכר נדל"ן". "כשאנחנו מדברים על גודלו של נכס נדל"ן, אנחנו יכולים להתייחס למספר החדרים או למטרז' שלו. בעוד מספר החדרים הוא נתון אבסולוטי, מתברר כי גודל הדירה, או המטרז' שלה, הוא נתון אשר נתון לפרשנויות שונות ומגוונות".

 אז למה מתכוונים כשאומרים מטרז'?

"זה לא ממש ברור, האם מדובר בשטח הדירה נטו? מה שנקרא 'שטח הספונג'ה?' או שאולי הוא כולל את הקירות החיצוניים? והאם המדרגות כלולות בחישוב? ומה לגבי השטחים הציבוריים"?

אז מה עושים?

"כשמפרסמים דירה שגודלה הוא 100 מ"ר, הגודל האמיתי שלה יכול להיות גם קטן בהרבה וגם גדול מ-100 מ"ר. כך, למשל, בדירת דופלקס מחשבים את שטחי הקירות החיצוניים פעמיים, פעם לכל קומה, בדירה בבניין מגורים מחושב השטח של המדרגות ו/או המעלית, וגם מרפסת מקורה מוסיפה למטרז' של הדירה".

אז מה הדרך הנכונה לחישוב?

"כל הדרכים נכונות לחשב מטרז' של דירה. וגם אם חישבנו את גודלו של הנכס על פי אותה הנוסחה, יכול להיווצר מצב בו דירת 100 מ"ר תהיה קטנה מדירת 80 מ"ר, ואילו דירת 80 מ"ר תוכל להיות גדולה מדירה שגודלה הוא 100 מ"ר."

לכן לחישוב הארנונה יש תוצאות שונות בכל דירה?

"כן, ולדייר קשה מאד להתווכח עם מה שכתוב בשומת הארנונה שלו".

איך אני כתושב מודיעין אדע מה שטחה האמיתי של הדירה שבבעלותי?

 "ברוב המקרים לא תדע. אנשים לא תמיד יודעים מה גודלה האמיתי של דירה".

בתמונה: מרסלו מיטמן (משמאל) ושכנו למאבק. "אין עם מי לדבר" (צילום פרטי)