לסגור מרפסת, לבנות על הגג, לבנות עוד חדר בגינה, לספח את מסתור הכביסה, להתרחב אל המחסן הצמוד ועוד "סוכריות" רבות מחכות לבעלי הדירות במודיעין, שרוצים להגדיל את דירתם במקום לחפש גדולה יותר • לתוכנית יש סייגים רבים ולא כל אחד יכול להנות ממנה • הצעד הראשון שתקף לכולם: להתחיל את התהליך בפנייה לאדריכל, מהנדס או הנדסאי מוסמך

באחרונה אישרה מועצת העיר את תוכנית המתאר המאפשרת לתושבים לבצע הרחבות ותוספות בנייה משמעותיות בתוך דירותיהם. זאת לאחר שנים רבות בהן היו הרחבות אפשריות במתכונת מצומצמת למדי. המהלך נועד, לפי ראש העירייה, לאפשר לתושבים להישאר בנכס הקיים שלהם גם לאחר שמשפחתם גדלה.

היום קל יותר להוסיף חדר לדירה, לחפור מרתף, לסגור מרפסת, לבנות על הגג ובגינה ולבצע עוד שורה ארוכה של הרחבות ושיפוצים. כשירות לקוראים אנו מביאים כאן את התשובות לשאלות העיקריות שמעניינות את מי שחושב לבצע מהלך כזה. התשובות מבוססות על מידע רשמי שהתקבל מהעירייה. כדאי לגזור ולשמור (וטוב יותר – לשמור את הכתבה המופיעה גם באתר mnews).

באילו שכונות ניתן לבצע את ההרחבות? 

ניתן לבצע את ההרחבות בשכונות הבאות: הכרמים, הנביאים, המגינים, אבני חן, הפרחים, הנחלים, משואה, השבטים, מוריה והציפורים, ובלבד שחלפו שנתיים מיום אכלוס המבנה.

מהם עקרונות התוכנית?

העיקרון המוביל בתוכנית היא שמירה על חזותה וצביונה האדריכלי של העיר. ככלל, התוכנית מאפשרת הרחבת יחידות דיור בעיר בקונטור המבנה הקיים. כלומר – ללא חריגה מתחום קווי המתאר הקיימים של המבנה (למעט מקרים המפורטים להלן).

מהם סוגי ההרחבות שאפשר לבצע?

1. הרחבה בשטח גינה או מרפסת. 2. הרחבה בשטח חלל מבני (כגון חצר משק, גלריות, פטיו, מחסן וכד'). 3. תוספת מרתפים. 4. חללים חפורים בבנייה מדורגת. 5. עליות גג. 6. חדרים על הגג. 7. קירוי מרפסות.

מה צריך לעשות כדי לקבל את האישורים?

המבקש צריך להתקשר עם בעל מקצוע (אדריכל/הנדסאי/מהנדס) שיתכנן עבורו הרחבה התואמת להוראות התוכנית וילווה אותו בשלבי הגשת הבקשה הבאים: הגשת נספח אדריכלי לאישור מהנדס העיר. פרסום הודעה בהתאם לסעיף 149 לחוק. הגשת היתר בנייה התואם לנספח האדריכלי שאושר. התאמה להוראות התוכנית ולהיקף זכויות הבנייה המפורטות בתוכנית ובסעיף 62א'(א1) לחוק התכנון והבנייה. תשלום היטל השבחה כחוק.

האם כל דירה יכולה להתרחב בהתאם לתוכנית?

לא. יש דירות שאין להן יכולת להתרחב כמו למשל דירה שיש לה רק מרפסת אחת, או דירה שההרחבה אינה בהתאם לעקרונות התוכנית ולהערכת מהנדס העיר פוגעת בחזות פני העיר.

איך יודעים מה התוכנית מאפשרת לנכס ספציפי?

התוכנית כוללת הוראות בינוי ועקרונות להרחבות ועל המבקש להתייעץ במתכנן (אדריכל/הנדסאי/מהנדס) שיבחן את תוכנית הדירה ויתכנן את ההרחבות האפשריות בהתאם להוראות התוכנית. אגף ההנדסה בעיריה לא מספק שירותי יעוץ פרטניים בעניין האם ניתן להרחיב דירה. לצורך מידע זה כאמור יש להשתמש בבעל מקצוע.

מה זכויות הבנייה שנותנת התוכנית להרחבות במפלס הדירה?

התוכנית מאפשרת להוסיף עד 25% משטח הדירה. (שטח הדירה = שטח עיקרי + שטח מחסן + שטח ממ"ד).

מהן זכויות הבנייה שמאפשרת התוכנית לבנות  על הגג?

חדרים על הגג יתוכננו עד  60 מ"ר בתנאי שתתקיים נסיגה של 2 מטר ממישור חזית הבניין הפונה לרחוב ונסיגה של 1.2 מטר ממישור החזיתות האחרות.

האם כל הבניינים בעיר יכולים להוסיף חדרים על הגג לפי התוכנית?

לא. הדבר אפשרי רק בטיפוסי בנייה מסוג: רגיל, עמק, פינתי, גן גג.

מהן זכויות הבנייה שמאפשרת  התוכנית לעליות גג קיימות?

עד  60 מ"ר בתנאי עמידה בגובה ובאוורור החלל כקבוע בחוק.

מה הגובה תקני לעליית גג? האם ניתן להגביה גג רעפים קיים?

גובה תקני של עליית גג הוא 2.50 מטר בחלקו העליון של הגג, 1.80 בחלקו התחתון של הגג. השימוש המותר  בחלל הגג  כאשר גובה החלל בחלקו הגבוה הינו 2.20 מטר לפחות הינו  עבור חדרי עבודה וחדרי משחקים  בלבד. התוכנית אינה מאפשרת הגבהת  גג רעפים קיים / או בנייה של גג רעפים חדש, תוספת הבנייה הינם בחללים קיימים.

מהן זכויות הבנייה שמאפשרת התוכנית להקמת / הרחבת מרתפים?

התוכנית אינה מגדירה או מגבילה שטח למרתפים. היא מגדירה שגבולות המרתף יהיו בתחום קונטור הקומה שמעליו.

האם ניתן לבצע הרחבה במרפסת הפונה לרחוב?

הרחבה זו ניתנת רק במקרה אחד: מרפסת התחומה בקורות ועמודים שרוחבם לפחות 60 ס"מ. כל יתר המרפסות הפונות לרחוב אינן ניתנות לסגירה בתוכנית זו.

יש לי מרפסת שאינה פונה לחזית הרחוב. האם ניתן לסגור אותה?

ניתן לסגור מרפסת שאינה פונה לחזית במידה והמרפסת עומדת בכל הקריטריונים הבאים: קיימת בדירה מרפסת נוספת. הבניין הינו אחד מטיפוסי הבנייה המפורטים: צמוד קרקע/טורי, גן-גג, רגיל, עמק, פינתי, ומדורג (לא במרפסות דירוג). שטח המרפסת תחום בשני קירות לפחות.

יש לי דירת גן. האם אני יכול לבנות חדר בגינה האחורית?

בדירות גן בלבד, בהן הגינה ממוקמת בחזית אחורית שאינה נצפית משטחים ציבוריים גובלים (כדוגמת רחוב/גינה ציבורית/מעבר ציבורי וכד'), ניתן יהיה להרחיב את הבית בשטח הגינה עד מרחק של  שלושה מטר מהחזית הקיימת, ובלבד שהתוספת עומדת בקווי הבניין. גג תוספת הבנייה יבנה מבטון וחומרי הגמר של התוספת יהיו בהתאם לבניין הקיים. בעל הנכס שמעל יהיה רשאי להשתמש בגג ההרחבה כמרפסת בכפוף להוצאת היתר בנייה להסדרת גישה למרפסת.

האם ניתן לבנות מעל הרחבה, שנבנתה מכח תוכנית זו בקומת קרקע, מעבר לקונטור הבניין?

ניתן לבנות מעל תוספת בקומת קרקע ובתנאי שכל הדירות שמעל אותה תוספת יבנו את ההרחבה בהינף אחד ובחפיפה.

האם ניתן לסגור מרפסת גן שנמצאת בקומה העליונה ביותר, או חלק ממנה?

ניתן, אם הבניין הוא  מטיפוס: רגיל או עמק או גן גג או צמוד קרקע או צמוד קרקע טורי, מדורג שלא בשטח מרפסת דירוג ובתנאי שתתקיים נסיגה של 2 מטר ממישור חזית הבניין הפונה לרחוב ונסיגה של 1.2 מטר ממישור החזיתות האחרות, חומרי הגמר לתוספת יהיה בהתאם לקיים בבניין.

האם ניתן לסגור מרפסת בבניין מדורג?

התוכנית קובעת כי סגירת מרפסות בבניינים מדורגים תפגע בחזות האדריכלית של המבנה ולכן מרפסות אלו אינן ניתנות לסגירה.

האם ניתן להפוך מחסן לחדר בבית?

כן. במידה והמחסן הינו חלק בלתי נפרד מהבית ניתן להפוך אותו לשטח למגורים כחלק בלתי נפרד מהבית, ובתנאי שיוצג מחסן שישתלב במבנה או בפיתוח בחזית אחורית.

האם ניתן לספח מסתור כביסה לבית?

ניתן לספח מסתור כביסה ובתנאי שיינתן מיקום חלופי ומוסתר עבור המערכות שהותקנו במסתור הכביסה: חבלי כביסה, דוד מים, מעבה למזגן וכד'. לקבלת מידע אודות יצירת מיקום חלופי למערכות ואופן ההסתרה יש לעיין בקובץ ההנחיות המפורסם באתר העירייה.

האם נדרש תשלום היטל השבחה במכירת הבית גם אם לא בוצעו בו הרחבות?

נכון למועד אישור תוכנית ההרחבות, החיוב בהיטל השבחה יחול רק בעת מימוש. כלומר – בעת הוצאת היתר הבנייה.