אמנם יחלפו שנים עד שנראה את התוצאות, אבל החלטת העירייה להקצות 30% מכל פרויקט בינוי עתידי לטובת דירות בנות שלושה חדרים צפויה לעצב מחדש את פניה של מודיעין, רגע לפני שתהפוך לעיר נטולת צעירים • מי ירוויח מהמהלך הדרמטי ומי ייפגע? כל הפרטים

(צילום: עמיר טרקל skyvideo)

"החלטה דרמטית", "החלטה שתשפיע על הדורות הבאים", כך מתארים אנשי נדל"ן בעיר את החלטת ועדת המשנה לתכנון ובניה של מודיעין שאושרה לאחרונה, לפיה בכל פרויקט נדל"ן שיבוצע בעיר יחוייבו הקבלנים להגדיל את סך הדירות הקטנות.

על פי ההחלטה מעתה והלאה 30% מסך הדירות שייבנו בכל פרויקט יהיו בנות שלושה חדרים, בנוסף ל-25% שיוקצו לטובת דירות בנות ארבעה חדרים. מדובר כמובן על החלטה הנוגעת בעיקר לשכונות העתידות להיבנות בעיר בשנים הקרובות. אמנם במספרים מדוייקים לא ניתן לנקוב בשלב זה, אבל כאשר מסתכלים על התכנית להקמת שלב ב' של העיר, שתכלול הקמת חמש שכונות חדשות ובהן קרוב ל-20 אלף יחידות דיור, הרי שמדובר על תוספת של קרוב ל-7,000 דירות בנות שלושה חדרים.

אכן, מדובר על החלטה סופר משמעותית עבור פניה של מודיעין בעתיד. העיר שהחלה את דרכה כעיר הצעירים הלכה ושינתה את פניה עם השנים. ככל שהלכו ועלו רמות הביקוש, במקביל גם ל"הזדקנות" האוכלוסייה, די מהר החל תמהיל הבנייה בעיר להשתנות לטובת דירות יוקרה, דירות גדולות בנות חמישה ושישה חדרים וקוטג'ם. כך הלך והתמעט היצע הדירות הקטנות בעיר עד למצב בו נוצר מחסור כרוני בהן. מדובר בדירות המשרתות בעיקר משפחות צעירות, אלו שרכשו את הדירה הראשונה שלהן, אבל בעיר נוצר צורך אמיתי בדירות קטנות יותר גם עבור צעירי מודיעין וגם עבור קהילת הגרושים/ות, שרבים מהם מתקשים להתמודד עם מחירי הדיור הגבוהים בעיר.

משיחות שערכנו השבוע הסתבר כי רבים בענף הנדל"ן המקומי כלל לא ידעו על ההחלטה. מי שהיה שם במהלך הדיונים וסייע להציב את הרף על 30% מסך יחידות הדיור שייבנו, הוא איתי אלמוג בר, חבר מועצת העירייה ואדריכל במקצועו, שסיפר השבוע כי הכוונה המקורית הייתה להקצות רק 25% לטובת דירות בנות שלושה חדרים.

איך נולדה ההחלטה?

כדי לגלות כיצד נולדה ההחלטה הזו ומדוע עלה הנושא לדיונים, צריך רק להפנות את המבט אל תמהיל הדירות בשכונת נופים, שעבודות הקמתה עדיין נמשכות.

מויש לוי, מ"מ יו"ר הוועדה לתכנון ובנייה, סיפר השבוע: "מה שקרה בשכונת נופים אילץ אותנו לפעול. שם בנופים נפרצו הסכרים וגילינו שכונה שבמקום שיבנו בה גם לזוגות צעירים, היזמים פשוט בנו דירות פאר יוקרתיות ופשוט הגזימו. זה היה קו פרשת המים שלנו והחלטנו לשים לזה סוף, בהחלטה עקרונית גורפת שתשפיע ללא ספק לדורות הבאים. פשוט לא הייתה לנו ברירה אחרת כדי לשמור על צעירי העיר שלא ינטשו, ולהתאים את העיר לכל המגזרים".

כאמור, עם בניית השכונות החדשות ציפורים ונופים, הסתבר כי הבנייה בהן התבססה כמעט כולה על דירות גדולות ויקרות – דירות בנות חמישה-שישה חדרים וקוטג'ים. כך בציפורים הוקם פרויקט שכלל אפילו בריכות שחיה פרטיות בדירות הגן צמודות הקרקע, בנופים נבנו דירות עם תקרות גבוהות של שישה מטרים בחדרי המגורים, והמחירים זינקו. מודיעין הפכה לעיר בה מחירי דירות בנות ארבעה חדרים זינקו לרמה של 3 מיליון שקל ויותר, ודירות חמישה חדרים וקוטג'ים השיגו מחירים שהגיעו גם למעלה מ-4 מיליון שקל.

ברמות מחירים כאלו, יחד עם המחסור בדירות קטנות, זוגות צעירים החלו לנטוש את העיר. גם הגרלות 'מחיר למשתכן' הותירו מספר גדול של מאוכזבים שלא זכו בהן ונאלצו לנסות את מזלם בשוק החופשי היקר. ערים סמוכות יחסית כמו באר יעקב, ראש העין ואפילו חריש הרחוקה, החלו לקרוץ למי שלא יכול היה לרכוש דירה במודיעין. בעירייה התחבטו בעניין ומכאן ועד להחלטה הייתה הדרך קצרה יחסית, כשהמטרה ברורה – להשאיר בעיר את הצעירים.

אחת הפעולות היותר משמעותיות בניסיון הזה הייתה ההחלטה שבשכונת מורשת ייבנו הרבה מאד דירות במסגרת מחיר למשתכן, כלומר דיור בר השגה. במע"ר פתר ביבס את הבעיה בכך שתוכנית המתאר הגדירה מראש בניה רוויה ועמוסה בדירות שניים ושלושה חדרים, אבל גם שם המחירים טיפסו כבר לגבהים.

"בדיון בוועדה הצעתי שהעירייה תבצע סקר כדי להבין את הצרכים האמיתיים של תושבי העיר מבחינה דמוגרפית, אך לא הייתה הענות להצעה זאת. הסברתי שאחוז דירות השלושה חדרים שמוצע נמוך מדי לדעתי כי יש חוסר בדירות קטנת בעיר", אמר השבוע איתי אלמוג בר.

מי שמייצג את צעירי העיר במועצת העירייה, ופעל בתחום בשנים האחרונות, הוא אלעד שמעונוביץ: "בעיר יש מחסור משמעותי בדירות קטנות למשפחות צעירות. הביקושים לדירות שלושה חדרים גבוהים מאוד, בעיקר בגלל שההיצע נמוך. בעבר הייתה מחשבה שדירות קטנות מביאות אוכלוסיות חלשות והדבר הזה השתנה. דירות קטנות משרתות זוגות צעירים שרוצים לגור בעיר ורווקים, ועם אחוזי גירושין גבוהים ועלייה בתוחלת החיים שמצריכה פתרון מגורים נוח לבני הגיל השלישי, כל זה הצריך מחשבה".

ואת כל זה הבנתם בבירור לאחר מה שקרה בנופים?

"מה שראינו בנופים הביא לשינוי, כן. נופים הייתה נקודת המפנה, כי ראינו שבעצם תוכננה שכונה שלמה בלי הנחיות תכנון לגבי גודל הדירות, ולכן יש בה דירות מאוד גדולות ומאוד יקרות. ראש העיר חיים ביבס וצוות אגף ההנדסה זיהו את זה, וכבר בתכנון של שכונת מורשת שהחלה לא מזמן להיבנות הכניסו הנחיות תכנון לדירות קטנות".

ומה חושבים אנשי הנדל"ן?

החלטה כמו שקיבלה כעת עיריית מודיעין נושאת עימה השלכות רבות בתחומים שונים ומגוונים, החל מההשפעה על מחירי הדירות בעיר וכלה בהרכב האוכלוסייה שיאכלס אותן.  

"להחלטה יש משמעות ניכרת לגבי צביון העיר מודיעין לשנים הבאות", אומר זכיין אנגלו-סכסון בעיר, יגאל יונה. לדבריו "קברניטי העיר מעוניינים לשלב בעיר אוכלוסיה צעירה שהדירה בשנים האחרונים את רגליה מהעיר, בעיקר כי מחירי הדירות עלו משמעותית. להחלטה יש משמעות אדירה: ראשית, פעולה זו תצמצם את מלאי דירות החמישה חדרים מסך הדירות בעיר ותייקר את מחירן מעבר לקיים היום. הפער בין דירות 4 חדרים ל-5 חדרים נכון להיום הוא גדול, ויגדל עוד יותר בעתיד בשל כך. תוצאה נוספת תהיה הקושי בו ייתקלו משפחות שירצו לשדרג לדירה גדולה יותר. אפקט נוסף יהיה כניסתם של קונים בגילאי 65 ומעלה, שיוכלו לבוא ולגור ליד הילדים והנכדים במחירים אטרקטיביים, זאת כל עוד שיבנו דירות נגישות וללא מדרגות".

עד כמה ייפגעו הקבלנים?

"ההחלטה עלולה לפגוע בהכנסות של חברות הנדל"ן היזמיות, כי עדיף להן כלכלית לבנות דירות 5 חדרים ולא שלושה חדרים. הקבלנים יצטרכו להתאים עצמם לדרישות וכתוצאה נקבל דירות קטנות מהמקובל, ציפוף בניה על שטחים מצומצמים יותר, וגם העירייה תמצא עצמה עם דרישה גוברת למבנים נוספים של גני ילדים ובתי ספר בהתאם".

איל הנדלר, חבר מועצת העירייה לשעבר ויו"ר קבוצת כנען, חברה יזמית הבונה בממוצע כ-500 יח"ד בשנה, גם במודיעין, התייחס אף הוא להחלטה: "לרשויות מקומיות רבות יש נטייה לקבל החלטה גורפת בנוגע למדיניות בנייה כללית בעיר בלי לחשוב  על התב"ע וזכויות הבנייה המוקנות בכל מקום ומקום. לא בכל שכונה תמהיל הדירות צריך להיות דומה. יש מקומות בהם למשל צריך יותר דירות קטנות ויש שכונות אחרות שהביקושים  שם הם של משפחות, ואפילו משפחות מרובות ילדים, ולכן יחפשו רק דירות גדולות והבניה צריכה להיות בהתאם. את מודיעין בנו מההתחלה תוך דגש על בנייה מרווחת של השכונות מחוץ למרכז העיר, כי הקימו אותה כ"עיר שינה" ולכן גם אופי הבניה היה בהתאם כשמקדם הצפיפות (יחס הדירות לדונם ) היה נמוך מאוד: בין 4-8 יחידות דיור לדונם, שזה מאוד מרווח. אבל מבחינת תכנון עירוני  ואורבני זוהי לא מדיניות יעילה. האוכלוסייה גדלה וצריך לתת פתרונות מגורים בשכונות הקיימות ובמרכז העיר. בשכונות  בירושלים היחס מגיע גם ל-30 יח"ד לדונם, ובפרוייקטים של פינוי-בינוי אפילו ל-50".

מה זה אומר מבחינתכם כחברה יזמית?

"אם ועדה מקומית מחליטה להקצות מספר דירות בגודל קטן לכל פרויקט, חובה עליה לפצות את היזם בתוספת דירות באותו הפרויקט, אחרת יווצרו מול הדירות הקטנות דירות ענק לא סחירות, או זכויות בנייה ששולם עבורן מחיר שוק מלא ללא כול ניצול בפועל , דבר אשר יפגע קשות בכלכליות הפרויקט. אנו בקבוצת כנען מתרכזים בהתחדשות עירונית וממעטים לגשת למכרזי שוק רגילים בדיוק מהטעם הזה,  מהחשש שהרשות המקומית באמצע הדרך תתערב ותצמצם את זכויות הבנייה ופרויקט בו השקענו את כספנו ומרצנו יהפוך ללא כלכלי". 

גם איש הנדל"ן הוותיק זאב שומכר, סבור כי מדובר בהחלטה שתעצב את פני העיר. "ההחלטה הזאת תביא לשינוי מהותי בשוק הנדל"ן במודיעין. הגישה הזו היא לא פחות מ"game changer". זאת החלטה מבורכת שתביא לרענון והצערה של העיר. סוף סוף תהיה לילדי העיר אפשרות להישאר לגור בה, ובמקביל תפתח אופציה לצעירים מחוץ לעיר להגיע למודיעין ולהשתלב בה."

בסופו של דבר 'מחיר למשתכן' לא סיפקה את הצורך?

"פרויקט "מחיר למשתכן" אמנם הכניס למשוואה דירות קטנות יותר, אך הפך כעת ללא אקטואלי". בשכונת מורשת 25% מהדירות של "מחיר למשתכן" מיועדות למשפרי דיור מתוך העיר. קבלנים פונים לרוב לקהל של משפרי דיור, אולם עם קבלת ההחלטה הזאת על ידי הוועדה קהל היעד של הפרויקטים שהקבלנים ישווקו בעיר ישתנה, וזוגות צעירים, שעבורם זו תהיה הדירה הראשונה, יחזרו שוב לתמונה".

גם עו"ד ונוטריון איילת יאיר, ממשרד עורכי הדין יאיר-רויטמן במודיעין, מברכת על ההחלטה, הפעם דווקא מהכיוון של הגמלאים: "עם חלוף השנים בני הגיל השלישי מעדיפים לעבור להתגורר בדירות קטנות יותר מהדירות בהן הם גידלו את הילדים, ולכן עבורם הגדלת מלאי דירות 3 ו-4 חדרים היא החלטה פשוט מצויינת. בנוסף, נכון שעסקאות נדל"ן של דירות זולות הן הרבה פחות כלכליות עבורנו עורכי הדין, אך בעיני האינטרס החברתי כאן הרבה יותר חשוב והצעד הזה גם יחזיר את האפשרות לרכוש דיור בר השגה במודיעין עם הון עצמי שפוי".

עו"ד סיגלית הנדשר-פרקש, העוסקת בנדל"ן בעיר מזה 20 שנה והייתה חברת מועצת העירייה בעבר, סבורה שההחלטה תבדיל את אופי השכונות החדשות מזה של הוותיקות:

"המשמעות היא יצירת תמהיל מגוון יותר הן של דירות והן של האוכלוסייה, ולאפשר שילוב של אוכלוסייה צעירה ואוכלוסייה שיש לה פחות הכנסה, גם בשכונות שיכולות להיחשב יוקרתיות. ההחלטה הנוכחית צופה פני העתיד ונכונה מבחינה אסטרטגית. עיר עם שכונות אחידות יוצרת פערים חברתיים, חוסר גיוון ושעמום אדריכלי..".