כמי שמלווה בעלי נכסים כבר שנים, אני רואה את זה קורה שוב ושוב: שוכר מפסיק לשלם, מפר את ההסכם או מסרב לפנות את הנכס – והמשכיר, בצדק, נכנס ללחץ. במקרים רבים הוא מנסה לפתור את הבעיה לבד, מתוך תחושת דחיפות, או מתוך הבנה משפטית מוטעית של זכויותיו כבעלי הנכס. אבל כאן בדיוק טמונה הבעיה – לא כל צעד שנראה "הגיוני", הוא חוקי מבחינה משפטית.

חוק אחד חשוב: אסור לעשות דין עצמי

מה זה אומר?

"חוק המקרקעין" והפסיקה בישראל קובעים בבירור – בעל נכס לא רשאי לפנות שוכר בעצמו, גם אם השוכר מפר את ההסכם או אינו משלם.
כל צעד שמערב אלימות, איום, ניתוק שירותים או החלפת מנעול – עלול להיחשב בקלות לעבירה וכן לעוולה נזיקית כלפי השוכר, וכן,  עשוי להוביל לתביעה נגדית ואף להליך פלילי.

דוגמא מהשטח:

משכיר שהחליט להחליף את הצילינדר בדירה, מתוך מחשבה שהשוכר ייאלץ "לוותר" – מצא את עצמו מתמודד עם צו מניעה ועם תביעה על פגיעה בשימוש בנכס.

המסקנה ברורה: ישנן דרכים חוקיות להתמודד, אבל הן חייבות לעבור דרך הכלים המשפטיים הנכונים.

מותר: לשלוח מכתב התראה משפטי

זהו הצעד הראשון והחוקי ביותר. מדובר במסמך רשמי מטעם עורך דין שמבהיר לשוכר שהוא מפר את ההסכם, גורם לנזקים קשים למשכיר, ועלול לגרום למשכיר לנקוט באופן מיידי בהליכים משפטיים.

למה זה חשוב?

• יש לו אפקט מרתיע.
  ●        הוא יוצר "תיעוד רשמי" של ההפרה, ומהווה ראיה לתום ליבו של המשכיר, שתצורף לתביעה שתוגש.
  ●        הוא פותח פתח להסדרה עוד לפני הגעה לבית המשפט (כלומר, ללא צורך בהוצאות וטרחה נוספים).

טיפ שלי: הקפידו שהמכתב ינוסח על ידי עורך דין פינוי שוכר ויכלול תיאור מדויק של ההפרות, של התאריכים הרלוונטיים, וכן אזהרה ברורה.

אסור: לנתק את השוכר ממים, חשמל או גז

גם אם הוא לא שילם שכירות חצי שנה – אין לכם סמכות לנתק את השירותים. זו פעולה שנחשבת לפגיעה בזכות בסיסית ועלולה להיחשב כהתנהלות לא חוקית מצד המשכיר.

מה הסיכון?

• תביעה מצד השוכר לפיצוי בגין נזקים ממוניים ולא ממוניים.
• תלונה במשטרה בגין הפסקה של שירות ציבורי שלא כדין.
• פגיעה בתיק הפינוי שלכם – גם אם המהלך היה ניראה לכם מוצדק.

מותר: להגיש תביעה לפינוי מושכר

כאשר מכתב ההתראה לא הוביל לפתרון, ניתן ורצוי להגיש תביעה ייעודית לפינוי מושכר – הליך שמאפשר לבית המשפט לדון רק בשאלת הפינוי, ללא דיונים בנזקים כספיים.

מה היתרון?

• זהו הליך מזורז יחסית.
• ברוב המקרים, פסק הדין ניתן תוך 30–45 ימים מרגע הגשת התביעה.
  אין צורך להוכיח נזקים כספיים – רק את עצם ההפרה של הסכם השכירות.

אסור: להיכנס לנכס ללא רשות או ללא תיאום

גם אם אתם בעלי הנכס – אין לכם זכות להיכנס לדירה באופן חד-צדדי.
לפי החוק, שוכר מחזיק בזכות שימוש והחזקה חוקית כל עוד הוא מתגורר בנכס. חדירה ללא רשות יכולה להיחשב כהטרדה ואף כהסגת גבול – ולהוות עוולה אזרחית ואף עבירה פלילית.

מה כן מותר?

לתאם מראש ביקור, לתעד את הבקשה בכתב, ואם יש סירוב חוזר – לשקול פנייה לבית המשפט בבקשה למתן צו.

מותר: לתעד את ההפרות

אם השוכר מפר את החוזה, משכיר את הדירה לאחרים בלי רשות, פוגע בנכס, מסרב לשלם, או נוהג באלימות – חשוב לתעד הכול:

• לשמור הודעות, הקלטות (במקרים המותרים), מכתבים.
• לצלם נזקים במידת האפשר (אם קיבלתם גישה).

למה זה חשוב?
תיעוד איכותי יכול להיות ההבדל בין תיק ש"נמרח" לבין פסק דין מהיר וברור.

אסור: להפחיד, לאיים או ליצור עימות חזיתי

זה אולי נראה מובן מאליו – אבל במצבים מתוחים, לא מעט בעלי נכסים מוצאים את עצמם נשאבים לעימותים לא רצויים מול השוכר, לרבות פיזיים.
חשוב להבין – כל אמירה שיכולה להתפרש כאיום או הפעלת לחץ לא חוקי, תשמש נגדכם אם תגיעו לבית משפט (ולעיתים, השוכר אף עלול להשתמש בכך כהצדקה להגשת תלונה כנגדכם).

ומה לגבי כספים שלא שולמו, או נזקים כספיים אחרים שיצר השוכר?

אם השוכר לא שילם או גרם לנזקים כספיים ואחרים, עומדות בפניכם שתי אפשרויות עיקריות:

1. תביעה כספית נפרדת – להגשה לאחר פינוי הנכס (כלומר, לאחר סיום הליך התביעה לפינוי השוכר).
2. שילוב תביעת פינוי + תביעה כספית בהליך אחד – אפשרי, אך מאריך את התהליך (משמעותית).

המלצה אישית שלי: תנו עדיפות לפינוי מהיר. לאחר שהנכס בידיכם, ניתן לשקול תביעה כספית, אם יש הצדקה כלכלית לכך.

לסיכום: כללים פשוטים – שקט משפטי

מילה אישית לסיום

אני מבין היטב את תחושת חוסר האונים המלווה בעלי נכסים מול שוכרים בעייתיים. הרצון לפתור את הבעיה במהירות  – טבעי. אבל הפתרון הנכון הוא חוקי, מתועד, שקול ומקצועי.

במהלך השנים עזרתי לעשרות בעלי נכסים להחזיר לעצמם את השקט, את הנכס ואת השליטה. אם אתם מתמודדים עם שוכר שמפר את ההסכם, מפסיק לשלם, גורם לכם לנזקים, או מסרב להתפנות – אני מזמין אתכם לפנות אליי לייעוץ ראשוני, ללא התחייבות, ומבטיח לעזור.

המאמר נכתב בשיתוף עורך דין גל קלנר – https://kelner-law.com/